Глоссарий

АКТИВ – а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собствен­ности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие дей­ствия (долговое имущество).

АМОРТИЗАЦИЯ – процесс накопления по мере реализации продукта денежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных фондов и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных ос­новных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в процессе эксплуатации, происходит в виде амортизационных отчисле­ний, которые осуществляются в соответствии с установленными нор­мами амортизации. Суммы начисленной амортизации накапливаются в амортизационном фонде.

АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ – отчисления части стоимости основ­ных фондов для возмещения их износа. Включаются в затраты на про­изводство в размере стоимости, перенесенной на производимую про­дукцию (работы, услуги) в течение срока их эксплуатации; образуют амортизационный фонд. Производятся всеми коммерческими органи­зациями на основе установленных норм и балансовой стоимости ос­новных фондов, на которые начисляется амортизация.

АНАЛОГ – объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

АННУИТЕТ – серия равновеликих платежей, получаемых или выплачива­емых через равные периоды в течение определенного срока. Различают обыч­ный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждо­го периода.

АРЕНДА – юридически оформленное право владения и (или) пользова­ния, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недви­жимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по це­левому назначению.

Аренда земельного участка – договор, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) зе­мельный участок во временное пользование за плату.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА – денежное возмещение стоимости арендованных основных и оборотных фондов; производится арендатором в виде рент­ных платежей арендодателю по договору; определяется исходя из стои­мости арендованных средств, среднеотраслевой рентабельности, финан­совых возможностей арендатора, длительности аренды, состояния (изно­са) арендованных фондов. Арендная плата производится из выручки арендатора наряду с покрытием материальных затрет, взносами в бюджет и другими обязательными платежами. Полученную арендную плату арен­додатель относит в фонд развития производства, науки и техники. В раз­личных отраслях народного хозяйства расчеты по арендной штате имеют свои особенности. Ставки арендной платы могут определяться расчетом, договором, а также на основе конкуренции претендентов – арендаторов.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – текущая плата, взятая из договоров аренды открытой рыночной единицы недвижимо­сти самого высокого качества в лучшем местоположении.

БОНИТЕТ ПОЧВ – показатель качества почв, их плодородия и продук­тивности.

Бонитировка почв – сравнительная оценка почвенного плодородия по объективным свойствам, их территориальных сочетаний или совокупностей.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при извест­ной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (НАКОПЛЕННАЯ СУММА ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) – одна из шести функций сложного про­цента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (се­годняшней) суммы по технике сложного процента.

Бюджет города Москвы – суммарный бюджет города Москвы как субъекта Российской федерации и местных (муниципальных) бюджетов.

ВАЛОВАЯ ДОХОДНОСТЬ – годовая, включает арендную плату и доход­ность первоклассного недвижимого имущества, а также изменения в капиталь­ной стоимости без учета затрат на реализацию, износа, обязательств собствен­ников, скидок на разные условия и сроки лизинга.

ВЕЩНОЕ ПРАВО – право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного на­следуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения иму­щества, право оперативного управления имуществом.

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИ­ЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) – одна из шести функций слож­ного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (креди­та) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.

Владельцы земельных участков – лица, имеющие право собственности на земельные участки, постоянного (бес­срочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

Владение земельным участком – право фактического обладания землей, которое не обязательно связано с правом собственности.

Владение землей – это фактическое обладание землей.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА – процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, рав­на инвестиционным затратам.

Внутрихозяйственная оценка земель – комплекс земельно-оценочных работ, который осуществляют внутри землепользовании по двум показателям: общий – по стоимости валовой продукции и окупаемости затрат, частный – по урожайности культур и окупаемости затрат.

Внутрихозяйственное землеустройство – процесс организации рацио­нального использования и охраны земель и связанных с ней средств про­изводства в конкретных сельскохозяйственных предприятиях, включаю­щих систему мероприятий по организации производства и территории.

Водная эрозия – смыв верхнего плодородного слоя почвы, а также вынос почвы и грунта под воздействием больших струй (потоков) воды.

Водовод – сооружение для пропуска воды от водоприемника к мес­ту ее потребления.

Водоохранная зона – территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других водных объектов, на которой устанавли­вается специальный режим хозяйственной и иных видов Деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания животного и рас­тительного мира.

ВОЗВРАТ (ВОЗМЕЩЕНИЕ) КАПИТАЛА – возврат первоначальных ин­вестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепро­дажи объекта недвижимости.

Возрастающий аннуитет – поток доходов, требующий систематиче­ского увеличения периодического платежа.

Воспроизводство объекта недвижимости – создание абсолютно точ­ной копии объекта.

ВТОРАЯ ИПОТЕКА – предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

Вторичный объект недвижимости – оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая право­вой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недви­жимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)

Вторичный рынок земли – рынок, на котором осуществляются сделки по продаже и перепродаже объектов, перешедших в собственность в ходе приватизации или приобретенных в ходе конкурсных продаж или прав заключения договора аренды на объекты, осуществляемых органами ме­стной власти. Сделки на данном рынке носят регистрационный характер.

Выделение участка недвижимости – совокупность землеустроительных работ и оформление необходимых документов регистрационной системы при формировании нового участка недвижимости на террито­рии одного или нескольких прежних участков.

Выкуп земельного участка – прекращение права собственности на землю в результате ее изъятия для государственных или муниципаль­ных нужд за плату.

Геодезическая сеть – система закрепленных на местности точек, положение которых (координат и высоты) определено геодезическими методами и закреплено геодезическими знаками; служит основой для съемки территории и привязки земельных участков.

Геодезический знак – наземные сооружения и подземные устройства, которыми обозначаются и закрепляются на местности геодезические пункты. Служат для отыскания и опознания пунктов на местности.

Гласность владения – юридический принцип публичной (офици­альной) регистрации прав в отношении недвижимости. По законодательству большинства стран гласность владения — основной принцип владения землей и другой недвижимостью.

ГОРОДСКАЯ (ПОСЕЛКОВАЯ) ЧЕРТА – внешняя граница земель горо­да (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская чер­та официально утверждается местными органами власти и является админист­ративно-территориальной границей города.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним – юридический акт признания и подтверждения государст­вом возникновения, ограничения (обременения), перехода или пре­кращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Граждан­ским кодексом Российской Федерации.

Государственный земельный кадастр – система необходимых сведе­ний и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и аренда­торам, категориям земель, о качественной характеристике и ценности земель. Ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов и создания объективной основы для установления цены земли.

Градостроительная документация – система видов и стадий проектирования, обеспечивающих разработку и осуществление градострои­тельных прогнозов и программ, а также реализацию инвестиций.

Градостроительная политика – целенаправленная деятельность государства по формированию благоприятной среды обитания населения, исходя из условий исторически сложившегося расселения, перспектив социально-экономического развития общества, национально-этнических и других местных особенностей.

Градостроительные программы – текстовые, графические и таблич­ные документы, включающие комплекс плановых и практических мер для достижения градостроительного эффекта с учетом рационального природопользования, ресурсосбережения и сохранения историко-культурного наследия.

Граница землевладения (землепользования) – точно проложенная на местности линия, являющаяся территориальным пределом прав земле­владельца (землепользователя) на землю.

Дарение – безвозмездная передача имущественных ценностей лицом, которому они принадлежат, в собственность другого лица. Ценные даре­ния должны оформляться документально в нотариальной конторе посред­ством составления юридического документа, именуемого дарственной.

ДАТА ОЦЕНКИ – дата, на которую производится оценка стоимости объек­та недвижимости. Как правило, это дата личного осмотра оценщиком объекта оценки.

ДАТА ПЕРЕОЦЕНКИ – дата, на которую производится переоценка ос­новных фондов. Эта дата определяется Постановлением Правительства об очередной переоценке (как правило, 1 января соответствующего го­да). Восстановительная стоимость определяется по ценам воспроизвод­ства новых основных фондов на эту дату.

Дача – жилое строение с прилегающим к нему участком земли и расположенными на нем хозяйственными постройками.

ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО – имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Девелопер – предприниматель-застройщик, преобразующий землю к новому использованию или строящий на земле.

ДЕВЕЛОПМЕНТ – деятельность, связанная с развитием территории, вклю­чающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД – потенциальный валовой до­ход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от не­платежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

Декларация о факте использования земельного участка – заявление юридического или физического лица, фактически использующего зе­мельный участок в городе, о своих правах на участок с целью поста­новки на учет и оформления земельно-правовых документов.

Делимый земельный участок – участок, который может быть разде­лен на части без изменения своего целевого назначения и разрешенно­го использования, каждая из которых после раздела может образовы­вать самостоятельный земельный участок, подлежащий государствен­ной регистрации.

ДИВЕРСИФИКАЦИЯ – процесс распределения инвестиций между различ­ными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ – процесс приведения ожидаемых будущих денеж­ных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопо­ставимый вид на дату оценки.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА I – дополнительный доход, который об­разуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА II – дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное про­изводство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

Домовладелец – собственник помещения в комплексе недвижимого имущества – кондоминиуме, он же – участник долевой собственности на общее имущество.

ДОХОДНОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – отражает те­кущую лучшую (самую низкую) доходность по аренде недвижимости самого высокого качества и лучшего местоположения.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД (имущественный) – один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, ос­нованный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.

ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

ЕДИНИЧНАЯ ОЦЕНКА – определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки явля­ется договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – недвижимость, подавляющая часть дохо­дов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном это квартиры, офисы, мотели, гостиницы и т.д.

Жилищное товарищество – организационно-правовая форма объе­динения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартир­ных домах с установлением условий совместного пользования межквар­тирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования, зарегистрирован­ное в качестве юридического лица.

Жилищный фонд – суммарная площадь или число квартир в жилых зданиях определенного пункта или района.

Жилое строение – здание, дом, стационарная постройка, рассчи­танные и используемые для долговременного проживания.

ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ – здания, входящие в жилой фонд (общего назначе­ния, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, спальные корпу­са детских домов, спальные корпуса в домах для престарелых и инвали­дов), и жилые здания (помещения), не входящие в жилой фонд (летние дачи, садовые домики, домики щитовые передвижные, вагончики, помещения, приспособленные под жилье, – вагоны и кузова железнодо­рожных вагонов, суда и т. д.).

Законное владение – фактическое обладание вещью или имущест­вом, в основе которого всегда лежит правовое основание (правовой ти­тул), возникающее исходя из закона, договора, административного ак­та, решения суда.

Залоговая стоимость – стоимость закладываемой недвижимости с учетом риска и ликвидационных издержек кредитора. На практике при­близительно равна двум третям рыночной стоимости недвижимости.

Замещение объекта недвижимости – создание объекта с эквива­лентной полезностью, но из современных материалов и с современны­ми архитектурными решениями.

Застройщик – 1) физическое или юридическое лицо (в том числе муни­ципальные и государственные органы управления), которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов и осуществляет пер­вичную продажу квартир в собственность; 2) предприниматель на рынке не­движимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в закон­ченную функционирующую недвижимость путем создания дорог, инженер­ных сооружений, зданий, осуществления других землеустроительных мероприятий, финансирования, содействия и других творческих действий.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспро­изводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

ЗАТРАТЫ – выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости. Важно, что затраты это – 1) деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях; 2) мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

ЗАТРАТЫ КОСВЕННЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ – расходы, сопутствую­щие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвести­ций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, стра­ховые, рекламные и другие расходы).

ЗАТРАТЫ ПРЯМЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ – расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и обору­дования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

ЗДАНИЯ – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых яв­ляется создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслужи­вания населения и хранения материальных ценностей.

Земельная собственность – исторически определенная обществен­ная форма присвоения (индивидуумом или коллективом) земли как предмета природы.

Земельное законодательство – совокупность земельно-правовых ак­тов, регулирующих отношения по использованию и охране земель.

Земельное право – отрасль российского права, представляющая со­бой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по ис­пользованию и охране земель как средства производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственного базиса для размещения зданий и сооружений с целью организации рационального использования зе­мель, улучшения и воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, а также охраны прав на землю граждан, предприятий, учреждений и организаций.

Земельные банки – банки, выдающие долгосрочные ссуды в основ­ном под залог земли.

Земельные отношения – общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридиче­скими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоря­жения землями, а также по поводу управления земельными ресурсами.

Земельные правоотношения – общественные отношения в области использования и охраны земель, урегулированные нормами права.

Земельные ресурсы – земли, которые находятся в границах террито­рии Российской Федерации, за исключением территориального моря.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР (ГОСУДАРСТВЕННЫЙ) – систематизирован­ный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и право­вом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС – свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процес­суальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ – одна из форм платы за землю, которая устанав­ливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользо­вателя земли.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – часть недвижимости в виде участка земли, имеющая фиксиро­ванную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре. Понятие включает: 1) объект права собственности; право собст­венности распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, расположен­ные на нем лес и растения; 2) часть поверхности земной коры, имею­щая фиксированные площадь, местоположение, границы, правовой статус; 3) вместе с прочно связанными с ним объектами является не­движимым имуществом; 4) часть недвижимости в виде участка терри­тории, снабженного выходом к дороге и возможностью вести строительство, реконструкцию, осуществлять землеустроительные проекты.

Земельный фонд – общая площадь земель, принадлежащих группе землепользователей, предприятию, кооперативу; или земель, входящих в административно-территориальную единицу.

ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЕ – 1) обладание землей на определенных правовых основаниях, обуславливающих соответствующие права и обязанности собственника земли; 2) земельный участок, предоставленный в уста­новленном порядке в частное владение (собственность), пожизненное наследуемое владение юридическим и физическим лицам для конкрет­ных целей и осуществления определенной деятельности. Следует различать в учете: а) землевладение без постройки; б) землевладение с собственной постройкой; в) землевладе­ние с постройкой третьего лица.

Землепользование – 1) процесс фактического использования земли на определенных правовых основаниях, обуславливающих соответст­вующие права и обязанности использования земли; 2) участок террито­рии в установленных границах, предоставленный государством в соот­ветствии с земельным законодательством отдельному землепользовате­лю для определенной цели.

Землеустроительное районирование – особая форма информации о природно-территориальных и социально-экономических различиях, ко­торая служит естественнонаучной основой правильного размещения сельскохозяйственного производства и рационального использования и охраны земельных ресурсов.

Землеустроительный проект – совокупность документов (расчетов, чертежей и др.) по созданию новых форм устройства земли, их эконо­мическому, техническому и юридическому обоснованию, обеспечи­вающих организацию рационального использования земли в сфере на­родного хозяйства в целом и прежде всего в сельском хозяйстве, внутри сельскохозяйственных предприятий, межхозяйственных и агропромыш­ленных объединений.

Землеустроительный процесс – установленный государством поря­док совершения землеустроительных действий, который включает: воз­буждение землеустроительного дела, подготовку, составление землеуст­роительного объекта, рассмотрение и утверждение его, перенесение проекта в натуру, оформление и выдачу землеустроительных документов, осуществление авторского надзора за выполнением проекта.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО – система государственных мероприятий, направ­ленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ре­сурсов, организацию использования и охраны земель, составление территори­альных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА – территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли городов – земли в пределах городской черты.

Земли граждан – земли, права на которые возникли у граждан по ос­нованиям, предусмотренным действующим земельным законодательством.

ЗЕМЛИ ЗАПАСА – государственные земли, не предоставленные муници­пальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборо­та в результате консервации.

ЗЕМЛИ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории па­мятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, историчес­ких поселений, военных и гражданских захоронений.

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА – территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли населенных пунктов – земли, находящиеся в пределах город­ской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов.

ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ – территории, предоставлен­ные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образова­тельных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, вы­полняющих задачи по обороне и безопасности.

Земли общего пользования – 1) в городах, поселках, сельских насе­ленных пунктах – земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовле­творения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопар­ки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захороне­ния неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов; 2) в садоводческих, огороднических и животноводческих това­риществах – участки земель под охранными зонами, дорогами, проез­дами, другими сооружениями и объектами общего пользования.

ЗЕМЛИ ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебны­ми ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми кли­матическими условиями).

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕ­ЛЕНИЙ) – территории в пределах черты поселений (городской черты).

Земли пригородной зоны – земли за пределами городской черты, служащие резервом для развития города, местом размещения и строительства сооружений, необходимых для нормального его функционирования, по­следующего развития селитебных территорий, производственных, ландшафтно-рекреационных зон, организации отдыха населения, улучшения качества окружающей среды и составляющие с городом единую социаль­ную, природную и хозяйственную территорию. Включают зеленую зону.

ЗЕМЛИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА – территории с природ­ными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, па­мятники природы).

ЗЕМЛИ ПРИРОДООХРАННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – земли заказников (за исключе­нием охотничьих), запретных и нересто-охранных полос, земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции, другие земли в системе ох­раняемых природных территорий, земли памятников природы, а также природные объекты, представляющие научную или культурную ценность.

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения И ИНОГО НЕ­СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории (земли), отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям (в пользование или в аренду) – промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики для осуществления возложенных на них специальных задач.

Земли рабочих, курортных и дачных поселков – все земли в пределах поселковой черты.

ЗЕМЛИ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории (земли), используемые для организованного массового отдыха и туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения, а также земли пригородных зеленых зон.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и граж­данами для нужд сельскохозяйственного производства.

Земля – 1) поверхность суши, охраняемый законом природный ре­сурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвенным покро­вом, растительностью, недрами, водами; 2) объект социально-экономических интересов, являющийся главным средством производ­ства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом для размещения и развития всех отраслей народного хозяйства; 3) частная собственность в виде участка территории; 4) определяющий атрибут недвижимой собственности.

ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ – разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Осуществля­ется в соответствии с планами развития территории.

Зоны с особыми условиями использования земель – земельные участки, на которых для обеспечения безопасности населения и создания необхо­димых условий эксплуатации промышленности, транспорта и иных объек­тов, вводится особый режим использования. Подразделяется на: а) сани­тарные и защитные зоны; б) охранные полосы, например, полосы отвода автомобильных, железных дорог, береговая полоса, пограничная полоса.

ИЗНОС – в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимос­ти замещения (воспроизводства); это потеря имуществом стоимости с течением времени под воздействием различных факторов. Существует три типа износа: 1) фи­зический износ – уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств; 2) функциональный из­нос – уменьшение стоимости имущества вследствие несоответствия его характеристик современным требованиям рынка; 3) внешний износ (экономическое устаревание) – уменьшение стоимости имущества вследствие изменений окружающей среды. Необходимо различать термины «износ» в экономический науке и «амортизация» в бухгалтерском учете.

Износ основных фондов – частичная или полная утрата основными фондами потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуата­ции, состояния обслуживания и других факторов. Различают износ ос­новных фондов моральный и износ основных фондов физический.

Износ основных фондов моральный (технический, функциональный) – снижение стоимости средств труда и материальных благ длительного пользования, обусловленное удешевлением воспроизводства действую­щих или созданием новых, более совершенных основных фондов. Вы­деляют две формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости основных фондов вследствие: 1) сокращения общественно необходимых затрат на их воспроизводство, вызванного повышением производительности труда в отраслях, создающих объекты основных фондов, а также на сырье, материалы, полуфабрикаты, готовые изде­лия, необходимые для их изготовления; 2) появления под воздействием научно-технического прогресса основных фондов, превосходящих по технико-экономическим характеристикам (мощности, производитель­ности, надежности, экономичности, ремонтопригодности, комфорта­бельности и др.) ранее действующие фонды.

Износ основных фондов физический – материальное изнашивание основных фондов; постепенная потеря ими своих естественных (физи­ческих, химических, биологических и т. п.) свойств и стоимости в ре­зультате эксплуатации или бездействия; влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств – землетрясений, наводнений, пожаров и т. д. Физический износ основных фондов в конечном счете приводит в негодность объекты основных фондов; вызывая необходимость их замены новыми. Физический износ тесно связан с амортизацией ос­новных фондов, от его величины и сроков зависят нормы амортизации основных фондов. В бухгалтерской отчетности абсолютная величина физического износа отражается суммой накопленных отчислений на полное восстановление (реновацию) основных фондов, по которым амортизация начисляется. Относительную величину физического изно­са измеряет коэффициент износа, равный отношению годовой суммы износа к балансовой стоимости основных фондов на конец года. Физи­ческий износ по данным отчетности может не соответствовать фактической изношенности основных фондов.

Износ начисленный – сумма износа, начисленного на период вре­мени (год) в соответствии с порядком бухгалтерского и статистического учета износа.

ИЗНОС НЕУСТРАНИМЫЙ (НЕИСПРАВИМЫЙ) – в оценке износ объек­та недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызываю­щих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

ИЗНОС УСТРАНИМЫЙ (ИСПРАВИМЫЙ) – в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

Изъятие земель – совершение по постановлению компетентных ор­ганов государства действий, направленных на прекращение земельных прав собственника земли, владельца, пользователя, арендатора: 1) для государственных и общественных надобностей; 2) вследствие соверше­ния земельного правонарушения; 3) за неуплату земельных платежей; 4) в случае неосвоения предоставленного земельного участка в установ­ленный законом или договором срок.

Имущественное право – 1) вещное право: право использования ка­кого-либо имущества определенным образом, право на получение до­хода от использования имущества, например, от сдачи в аренду участка земли; 2) субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, которые возникают между участ­никами имущественных отношений по поводу распределения этого имущества и обмена.

ИМУЩЕСТВО – объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имуще­ство представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юриди­ческих отношений, в которых находится данное лицо.

Имущество движимое – имущество, включающее в себя материаль­ные и нематериальные объекты, которые характеризуются возможно­стью быть перемещенными.

Инвентаризация земель – мероприятие по установлению фактиче­ских параметров использования земель в целях получения информации о наличии и состоянии земель.

ИНВЕНТАРНЫЙ НОМЕР ОБЪЕКТА – номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации в реестрах бухгалтерского учета.

ИНВЕСТИЦИИ – долгосрочные вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью по­лучения экономического, социального, экологического или политического эффекта, в предприятия промышленности, транспорта, сельского хозяй­ства, торговли и другие отрасли хозяйства. Инвестиции, как правило, разделяют на реальные – в строительство, и портфельные – в ценные бумаги.

Инвестиционная деятельность – деятельность, связанная с капи­тальными вложениями в связи с приобретением земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных средств, а также их продажей; с осуществлени­ем долгосрочных финансовых вложений, выпуском облигаций и других ценных бумаг долгосрочного характера и т. п.

Инвестиционная отдача – внутренняя ставка дохода на инвестиции.

Инвестиционная политика – политика размещения капиталовложе­ний во времени по территориям, отраслям и потребителям.

Инвестиционная привлекательность – характеристики инвестиций, требуемые конкретным инвестором.

Инвестиционная стоимость – стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предпо­лагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристи­ками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масшта­бы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ – изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.

Инвестор (ВКЛАДЧИК) – физическое или юридическое лицо, временно обладающее наличными денежными средства и желающее их вложить с целью получения прибыли (приобретающее инвестиционную собственность).

Индивидуальное жилищное строительство – возведение индивиду­ального жилищного дома гражданином на земельном участке, предос­тавленном для этих целей.

Инновация (нововведение) – как процесс – вложение средств в экономику, обеспечивающее смену поколений техники и технологии; как объект – новая техника, технология, являющаяся результатом дос­тижений научно-технического прогресса.

Интеллектуальная собственность – исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, включая права, относящиеся к: литературным, художественным и научным произведениям; исполнительской деятельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным передачам; изобретениям во всех областях человеческой деятельности; научным от­крытиям; промышленным образцам; товарным знакам, знакам обслужива­ния, фирменным наименованиям и коммерческим обозначениям; защите против недобросовестной конкуренции; а также все другие права, относя­щиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, ли­тературной и художественной областях (определены в ст. 2 Конвенции, учреждающей Всемирную организацию интеллектуальной собственности, подписанной в Стокгольме 14 июля 1967 г.). В соответствии с законода­тельством Российской Федерации полный объем исключительных прав включает в себя приоритет, авторство объекта интеллектуальной собствен­ности и исключительное право на его использование (патенты, лицензии, «ноу-хау», права требования, долги, обязательства, торговые знаки и т.д.)

Инфраструктура – составные части общего устройства экономиче­ской или политической жизни, носящие подчиненный, вспомогатель­ный характер и обеспечивающие нормальную деятельность экономиче­ской или политической системы в целом. Так, в экономическую ин­фраструктуру входят транспорт и связь, образование и профессиональ­ное обучение, жилье и коммунальное хозяйство, наука, здравоохране­ние и т.д., от состояния которых зависит общественное производство.

ИПОТЕКА – залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами. Подробней – 1) залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предме­том ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодате­ля, но это может быть и право на недвижимость. Основной вид ипотеки — оборотная ипотека, т.е. выдача залогового свидетельства на ипотеку, что облегчает обращение такой ипотеки в коммерческом обороте. Обеспечи­тельная или книжная ипотека не сопровождается выдачей свидетельства, а заносится в земельную книгу; 2) закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

ИПОТЕЧНАЯ (КРЕДИТНАЯ) ПОСТОЯННАЯ – отношение ежегодных рас­ходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

ИПОТЕЧНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ – оценка недвижимос­ти, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

Кадастровая зона – территориально целостная совокупность не­скольких кадастровых массивов, характеризующаяся значительной сте­пенью связанности.

Кадастровая карта – крупномасштабная карта местности, содер­жащая границы участков землепользования с условными обозначения­ми землевладельцев, результат кадастровой съемки.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА – совокупность административных и техни­ческих действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижи­мости (земельных участков) в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

Кадастровая система – информационная система на основе када­стра территории страны или ее части.

Кадастровая стоимость земли – оценочная стоимость типичных по размерам и иным характеристикам земельных участков оценочной зо­ны, устанавливаемой в процессе ведения земельного кадастра на основе сложившихся среднерыночных цен на земельные участки или их груп­пы однотипного целевого использования.

КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, ко­торый присваивается ему при осуществлении кадастрового и техническо­го учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированно­го права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадаст­рового номера земельного участка, на котором находится здание или со­оружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ – процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

Капитализированная стоимость – текущая стоимость будущих вы­год, ожидаемых от потока доходов и выручки от перепродажи.

КАПИТАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОС­ТИ – равна арендной плате, деленной на чистую доходность первоклассной недвижимости (в евро на 1 м²).

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ – совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводствен­ного назначения.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ – узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного ис­пользования, налогообложения и территориального развития.

Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустрой­ству – центральный орган федеральной исполнительной власти, осущест­вляющий государственное регулирование и межотраслевую координацию в сфере вопросам земельных отношений и использования земельных ресур­сов. В своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями Совета Министров – Правительства Российской Федерации, постановлениями Государственной Думы, Совета Федераций, а также положением о комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.

Коммерческая концессия – предоставление правообладателем другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания сро­ка по договору права использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правооб­ладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) ком­мерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав – товарный знак, знак обслуживания и т.д. Сто­ронами по договору коммерческой концессии могут быть коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (Гл. 54 «Коммерческая концессия», ГК РФ, ч. 2).

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – недвижимость, приносящая до­ход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, вклю­чающий земельный участок в установленных границах и расположен­ное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором от­дельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помеще­ния), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Россий­ской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований – частной, государственной, муниципальной и иной фор­мах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Конкурс – способ продажи объектов недвижимости или прав на них, предполагающий выявление лица, предлагающего максимальную цену за объект продажи. Все документы на продаваемый земельный участок и имущество оформляются до проведения конкурса. После ут­верждения стартовой цены и вида конкурса (открытый или закрытый) в ходе рекламной компании выявляются потенциальные клиенты. Каж­дый участник конкурса при подаче документов со своими предложе­ниями цены и предполагаемого варианта использования в закрытом конверте уплачивает задаток (около 10-15% стартовой цены). При вскрытии конвертов присутствуют полномочные представители участ­ников конкурса и средств массовой информации. Победителем объявляется претендент, предложивший максимальную цену за объект про­дажи. В отдельных случаях по объектам, представляющим значитель­ный коммерческий интерес, объявляются конкурсные торги, при кото­рых первые три-пять претендентов, предложивших максимальные цены (после вскрытия конвертов) продолжают Соревнования в режиме аук­циона, начиная с наибольшей из предложенных цен.

КОНТРАКТНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА – арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.

Конфискация земельного участка – безвозмездное изъятие земельного участка по решению суда в виде санкций за совершенные преступ­ления или иные правонарушения.

Концепция землевладения и землепользования – система принципов и правил землевладения и землепользования, на основании которых осуществляется политика для достижения землеустроительных прогности­ческих целей.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) – прибавляемые или вычитаемые сум­мы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

КОЭФФИЦИЕНТ ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ – отношение ве­личины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

Коэффициент капитализации – ставка, используемая для пересчета потока дохода в единую сумму капитальной стоимости. В сфере недви­жимости коэффициент включает в себя процент и во многих случаях возврат капитала.

КОЭФФИЦИЕНТ НЕДОИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ПОТЕРЬ ПРИ СБОРЕ ПЛАТЕЖЕЙ – отношение величины потерь от неполного использования пло­щадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового до­хода.

КОЭФФИЦИЕНТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ – отношение опера­ционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

Краткосрочный землеустроительный прогноз – прогноз с периодом упрежде­ния для землеустроительных объектов прогнозирования от одного до пяти лет.

Кредит на приобретение жилья – долгосрочный кредит, предостав­ляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

Кредитор по ипотечному кредиту – всякий банк или другой финан­совый институт, который дает заем собственнику земельного участка для освоения, строительства, покупки под залог недвижимого имущест­ва (возможно земли).

Культуртехническая неустроенность земельных угодий – качествен­ное состояние земель: переуплотнение почв, зарастание угодий, пере­увлажнение, заболачивание и осолонцевание почв, засоренность угодий камнями, сбитость кормовых угодий, мелиоративная неустроенность, низкое плодородие почв, водная и ветровая эрозия, термоэрозия, под­топление земель, опустынивание земель, деформация земель (оползни и обвалы территории, лавинообразные земли, суффозия, пучение, про­садка пород), деградация, детериорация.

Купля-продажа земельных участков – тип договорных отношений, в которых продавец обязуется передать земельный участок в собствен­ность покупателю, покупатель – принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу, а покупате­лю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на приобретенный участок. Сделка по купле-продаже участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных за­конодательством причин, препятствующих заключению сделки. При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования зе­мель. По желанию собственника участок может быть продан на аук­ционе или конкурсе с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Личное приусадебное хозяйство – небольшое индивидуальное при­усадебное хозяйство, служащее дополнительным источником удовле­творения материальных и других потребностей граждан.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ – физи­чески возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной сто­имости на рынке.

Льгота, льготы – полное или частичное освобождение на опреде­ленный срок юридических и/или физических лиц от выполнения уста­новленных правил, обязанностей или облегчение условий их выполне­ния при наличии определенной совокупности условий и критериев, предусмотренных законодательством и правовыми актами.

Льготы по взиманию платы за землю – установленные земельным законодательством преимущества, выражающиеся в полном или час­тичном освобождении от уплаты земельного налога.

МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ – вид основных фондов по их натурально-вещественному признаку, к ним относят устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию. В зави­симости от основного (преобладающего) назначения машины и обору­дование делятся на энергетические (силовые), рабочие и информаци­онные.

К энергетическому оборудованию (силовым машинам и оборудова­нию) относятся машины-генераторы, производящие тепловую и элек­трическую энергию, и машины-двигатели, превращающие энергию лю­бого вида (энергию воды, ветра, тепловую, электрическую и т. д.) в механическую, т. е. в энергию движения.

К рабочим машинам и оборудованию относятся машины, инстру­менты, аппараты и другие виды оборудования, предназначенные для механического, термического или химического воздействия на предмет труда (обрабатываемый предмет), который может находиться в твердом, жидком или газообразном состоянии, с целью изменения его формы, свойств, состояния и положения, т. е. к рабочим машинам и оборудо­ванию относятся все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование для производства промыш­ленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, складское, торговое, водоснабжения и канализации, са­нитарно-гигиеническое и все другие виды машин и оборудования, кро­ме энергетических и информационных.

Информационные машины и оборудование предназначены для пре­образования и хранения информации. К информационным машинам и оборудованию относятся оборудование систем связи, средства измере­ния и управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства визуального и акустического отображения информации, сред­ства хранения информации, оборудование театрально-сценическое.

Межевание земель – комплекс работ по установлению, восстанов­лению, закреплению на местности границ земельного участка, опреде­лению его местоположения и площади, а также юридическому оформ­лению полученных результатов.

Межхозяйственное землеустройство – процесс и система социаль­но-экономических, правовых, технических мероприятий по распреде­лению земель между отраслями народного хозяйства, внутри отраслей, по совершенствованию землепользования и землевладения путем обра­зования новых, упорядочения и изменения существующих землевладе­ний, землепользовании, их структур и систем, фондов земель, админи­стративно-территориальных образований.

Мелиоративные мероприятия – проектирование, строительство, экс­плуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно располо­женных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, на­учное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

Метод дисконтирования – приведение разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и опреде­лению коэффициента окупаемости капиталовложений. Применяется в землеустройстве для оценки и отбора инвестиционных объектов.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ (ДОХОДНЫЙ ПОДХОД) – определе­ние стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимо­сти будущего потока доходов от объекта в прогнозируемый период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ – способ расчета ставки капи­тализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ – оценка восстано­вительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строитель­ства здания в целом.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ – способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ – определение стоимости объек­та недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствую­щий этому доходу коэффициент капитализации.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ – определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объек­тов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ – оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной едини­цы (1 м², 1 м³) аналогичного здания.

МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ – оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строи­тельных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.

Микрорайон – структурно-планировочная единица членения селитеб­ной территории, состоящая из жилых зданий и учреждений обслуживания.

МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ – метод расчета став­ки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бу­маг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инвестирования в данное предприятие и за страховой риск.

Мониторинг – слежение за состоянием среды, т.е. измерение отдельных параметров, сравнение их с нормативными (заданными) параметрами, про­гноз ожидаемого состояния и выдача сигналов об обнаруженном отклонении.

МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ – система мероприятий и наблюдений за состоя­нием земельного фонда для обновления и поддержания достоверности кадастровых данных, своевременного выявления изменений, оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Дан­ные мониторинга земель являются государственной собственностью.

МУЛЬТИПЛИКАТОР (КОЭФФИЦИЕНТ) ВАЛОВОЙ РЕНТЫ – средне­статистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или дей­ствительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

Муниципализация – обращение имущества в собственность муниципаль­ного образования, осуществляемое: 1) в процессе разграничения собственно­сти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципаль­ных образований; 2) путем приобретения, в том числе выкупа муниципальным образованием, в силу закона или договора имущества у третьих лиц.

Муниципальные органы, муниципалитеты – органы местного само­управления, обладающие правом принимать в рамках общих законов обязательные в пределах данного региона решения, вводить местные на лога и платежи, формировать и распределять местные бюджеты, осуще­ствлять социальные меры, направленные на поддержку жителей региона.

Муниципальный земельный вексель – долговое обязательство аренда­тора земельного участка перед городом по оплате стоимости прав арен­ды земельного участка в течение установленного срока; одна из форм кредитования арендатора городом.

НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ – денежные средства, не­обходимые для создания общих условий строительного производства, его орга­низации и обслуживания.

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС – уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функциональ­ного и экономического износа.

Налоговая оценка – процесс установления стоимости недвижимости для целей налогообложения.

Нарушенные земли – земли, утратившие свою хозяйственную цен­ность, в связи с воздействием негативных факторов на почвенный по­кров, вплоть до его полного разрушения (карьер, торфоразработки, эродированность и т. д.).

Национализация – применяемое на основании федерального закона принудительное возмездное отчуждение государством имущества, в том числе имущественного комплекса, находящегося в собственности граж­дан, физических лиц без гражданства и юридических лиц. Собственник национализируемого имущества должен получить возмещение по спра­ведливой рыночной цене.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) – не только земельные участки, но и участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно и непосредственно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверх­ностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначе­нию невозможно – здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, а также предприятия как имущественные комплексы.

Недвижимость в градостроительстве – земли городов, других поселений и иных функциональных территорий с установленными грани­цами и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в том числе незавершенного строительства; объекты инженерной, транс­портной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многолетним циклом развития на этих землях.

Недвижимость в жилищной сфере – недвижимое имущество с установ­ленными правами владения, пользования и распоряжения в границах иму­щества, включающие: 1) земельные участки и прочно связанные с ними жи­лые дома с жилыми и нежилыми помещениями, зеленые насаждения с мно­голетним циклом развития; 2) жилые дома, квартиры, иные жилые помеще­ния в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и вре­менного проживания; 3) сооружения и элементы инженерной инфраструк­туры жилищной сферы (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» с изменениями и дополнениями от 12 января 1996 г. ФЗ-10).

Недвижимость коммерческая – недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины, склады, для оказания услуг.

Недвижимость материальная – имущество, на которое распространяется право собственности. Объекты данного типа недвижимости за­носятся в баланс по следующим характеристикам:

• землевладение (включая планировку);

• сооружения;

• промышленные и технологические установки;

• прочая материальная недвижимость.

В незавершенном состоянии данный тип недвижимости относится к незавершенной недвижимости.

Недвижимость промышленная – объекты недвижимости, исполь­зуемые в промышленных целях.

Недвижимость финансовая – категория недвижимости, состоящая из доверительных документов и акций.

Независимая оценка – оценка стоимости собственности, произво­димая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Нематериальные непроизведенные активы – непроизведенные активы, которые созданы вне процесса производства, но в связи с ним, путем юридических действий, таких, как предоставление патента или передача какой-либо экономической выгоды третьей стороне и составление соот­ветствующих юридических форм, которые могут периодически переходить от одних институциональных единиц к другим. Некоторые из них дают право их владельцам заниматься какой-либо конкретной деятельностью и запрещать другим институциональным единицам делать это, кроме как с разрешения владельца. Нематериальные непроизведенные активы состоят из патентованных объектов, договоров об аренде и других передаваемых договоров, купленного «гуд-вилла» и других нематериальных непроизведенных активов.

Нематериальные основные фонды – часть основных фондов, со­стоящая из стоимости расходов на разведку полезных ископаемых, про­граммного обеспечения, оригинальных произведений развлекательного жанра, литературы или искусства и других нематериальных непроизведенных активов.

Неустранимый износ – износ, затраты на ликвидацию которого значительно превышают прибавку к стоимости объекта.

НОРМА ВОЗВРАТА ИНВЕСТИЦИЙ (ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛА) – процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимос­ти, который ежегодно возвращается инвестору.

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ – одна из форм платы за землю, харак­теризующая стоимость участка определенного качества и местоположения, ис­ходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответ­ствии с постановлением Правительства РФ «О порядке определения норма­тивной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 не должна превышать 75% рыночного уровня цен на землю.

НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ – определенный нормативными до­кументами срок службы зданий, сооружений и других строений.

Обеспечение информационное – создание информационных условий функционирования системы, обеспечение необходимой информацией, включение в систему средств поиска, получения, хранения, накопле­ния, передачи, обработки информации, организация банков данных.

Оборот земельных участков – переход земельных участков от одно­го лица к другому в соответствии с законодательством Российской Фе­дерации посредством заключения договоров и иных сделок.

Общая собственность на земельный участок – право собственности двух или нескольких лиц на земельный участок.

Общее имущество в кондоминиуме – части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и дос­тупа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следую­щие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственни­ков помещений (домовладельцев).

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ – материальные (вещи) и иные объекты, а также пра­ва собственности и иные вещные права на эти объекты.

Объекты земельных прав – земельные участки, земельные доли, части земельных участков, права на земельные участки и земельные доли.

Ограничения (обременения) в недвижимости – наличие установлен­ных законом или уполномоченными органами в предусмотренном за­коном порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на кон­кретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, довери­тельного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Ограничительное обязательство – юридически закрепленное право владельца одного участка на строго определенный способ использования части территории участка другого владельца (права прохода, проезда, доступа к воде, электроснабжения, связи и т.д.). То же, что и сервитут.

Окончательная оценка стоимости – оценка стоимости, выведенная после того, как оценщик проанализировал данные, согласовал показания стоимости, полученные с применением основных оценочных под­ходов, и вынес окончательное суждение о стоимости.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ – текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не вклю­чая обслуживание долга и подоходный налог).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПЕРЕМЕННЫЕ – текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта не­движимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ПОСТОЯННЫЕ – текущие операцион­ные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

ОПЦИОН – предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

Орган по управлению собственностью Москвы осуществляет от име­ни Правительства Москвы без доверенности функции по управлению собственностью города. Создается постановлением Правительства (рас­поряжением Мэра Москвы).

Организация территории – упорядочение, формирование опреде­ленной системы использования земли согласно ее целевому назначе­нию методами землеустройства.

Органы власти Москвы – Московская городская Дума, Московская городская администрация, мэр Москвы, правительство Москвы. Орга­ны власти города одновременно являются органами городского (мест­ного) самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации и обладают всеми законодательно установлен­ными полномочиями указанных органов.

Основные фонды – созданные общественным трудом потребитель­ские стоимости (произведенные активы), которые длительное время неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используются в. экономике. В практике учета и статистики к основным фондам относят объекты со сроком службы не менее года и стоимостью, устанавливаемой в зависимости от динамики цен на про­дукцию фондообразующих отраслей.

По натурально-вещественным признакам основные фонды подраз­деляются на здания, сооружения, машины и оборудование и т. д. (см. Виды основных фондов). Совокупность основных фондов, которые непосредственно воздействуют на предмет труда (машины, оборудова­ние, Инструмент и т. д.), называется активной частью основных фон­дов. К пассивной части основных фондов относят основные фонды, посредством которых обеспечиваются условия для нормального проте­кания процесса производства (здания, сооружения и т. п.).

Основные фонды группируют также по формам собственности, территории, отраслям народного хозяйства (экономики) и промышлен­ности. Классификации и группировки основных фондов играют важ­ную роль при статистическом анализе уровня и тенденций экономиче­ского развития страны, территории, отрасли, служат информационной базой при планировании капитальных вложении, начислении аморти­зации и калькуляции себестоимости.

Данные о наличии основных фондов используются при оценке фондооснащенности производства (например, в сельском хозяйстве – стоимость основных фондов на 100 га угодий), фондовооруженности труда, фондоотдачи и фондоемкости.

Основные производственные фонды – основные фонды, по частям переносящие свою стоимость на товар, использующиеся либо для про­изводства товаров, либо для оказания услуг, стоимость которых вклю­чается в стоимость товаров (услуги транспорта, связи, торговли и т. д.). В настоящее время деление основных фондов на производственные и непроизводственные заменяется делением на основные фонды отрас­лей, производящих товары, и отраслей, оказывающих услуги.

Основные непроизводственные фонды – основные фонды, исполь­зующиеся для оказания платных или бесплатных услуг, стоимость ко­торых не включается в стоимость товаров.

Остаточная стоимость – первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

Остаточная стоимость основных фондов – денежное выражение стоимости средств труда, оставшейся не перенесенной на готовую про­дукцию (услуги) на определенную дату. Остаточная стоимость может быть определена как полная стоимость основных фондов за вычетом износа и рассчитывается исходя из первоначальной или восстанови­тельной стоимости основных фондов.

ОСТАТОЧНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ – период, в течение кото­рого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объек­та недвижимости.

Отвод земли – 1) землеустроительные действия по установлению границ земельных участков в натуре; 2) участок земли, предоставлен­ный в пользование или владение в соответствии с действующим зе­мельным законодательством.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается прове­денная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Отчуждение земельного участка – действие по передаче права собственности на землю другому лицу.

ОФИС – арендуемая рыночная единица недвижимости с площадью более 500 м².

Охрана земель – система правовых, экономических, организационно-хозяйственных, агротехнических и других мероприятий по предотвраще­нию и устранению процессов, ухудшающих состояние земель, а также необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного пользования.

ОЦЕНКА – деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией – по систематизированному сбору и анализу рыночных и нор­мативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стан­дартов и требований этики оценщика.

Оценка основных фондов – система способов измерения стоимости основных фондов, находящей отражение в бухгалтерии и статистиче­ском учете. Существуют следующие виды оценки основных фондов: 1) полная первоначальная стоимость; 2) первоначальная стоимость за вычетом износа; 3) полная восстановительная стоимость; 4) восстано­вительная стоимость за вычетом износа.

Применение денежной оценки позволяет обобщать на уровне орга­низации, отрасли, в территориальном разрезе и т. п. различные по по­требительской стоимости и натурально-вещественной форме основные фонды. Все виды оценки основных фондов имеют конкретное практи­ческое назначение и дополняют друг друга, частично компенсируя при­сущие каждому из них недостатки. Оценка по полной первоначальной стоимости позволяет, например, ежегодно, опираясь на документиро­ванные данные, определять общий объем денежных средств, вложен­ных в основные фонды народного хозяйства, динамику затрат по го­дам, их отраслевую структуру. Однако она не дает объективного пред­ставления о физическом объеме основных фондов в условиях инфля­ции. Этот недостаток ликвидируется при переоценке основных фондов по восстановительной стоимости, но на сравнительно короткий проме­жуток времени. Более реальное представление об экономическом по­тенциале страны и отдельных отраслей экономики с учетом его изно­шенности связано с оценкой основных фондов по остаточной стоимо­сти, которая должна учитываться при оценке необходимых объектов капитальных вложений. На практике применяется балансовая (смешан­ная) стоимость основных фондов, т. е. объекты, приобретенные до по­следней переоценки, учитываются по восстановительной стоимости на дату переоценки, а объекты, приобретенные после последней пере­оценки, учитываются по первоначальной стоимости в ценах приобре­тения. Балансовая стоимость применяется, в частности, для расчета среднегодовых объемов основных фондов, начисления амортизации, калькуляции себестоимости продукции и других целей. Однако на ка­честве полученных результатов отрицательно сказывается смешанный характер оценки основных фондов по балансовой стоимости. Статисти­ка основных фондов ведется также в сопоставимых ценах.

Помимо перечисленных выше видов оценки, имеются и другие теоретические разработки. Например, метод непрерывной инвентариза­ции, который предусматривает определение стоимости основных фон­дов на дату вычитанием из общего объема капитальных вложений за предшествующие 20–50 лет с шагом, равным установленному сроку службы средств труда, суммы износа основных фондов при условии равномерной амортизации.

Оценкой основных фондов называют также важнейшую сферу дея­тельности оценщиков. Оценщики в рамках проводимой переоценки основных фондов определяют их полную восстановительную стоимость на основе стоимости аналогичных новых объектов на дату переоценки. Кроме того, они могут проводить оценку вероятной рыночной стоимо­сти продажи оцениваемых основных фондов. В условиях, когда оста­точная восстановительная стоимость основных фондов определяется, как это было в ходе последних переоценок основных фондов, исходя из их полной восстановительной стоимости и процента износа по бухгал­терским данным до переоценки, основные фонды могут быть проданы по цене, отличающейся в ту или иную сторону от их остаточной стои­мости.

На цене объекта продажи сказывается реальный уровень физиче­ского и морального износа конкретного объекта, его местоположение, возможности эффективного использования в обозримом будущем, сло­жившиеся конъюнктурные условия купли-продажи и т. п.

ОЦЕНОЧНАЯ ЗОНА – 1) часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объек­тов недвижимости; 2) часть оцениваемой территории, выделенная в резуль­тате комплексной экономической оценки по стоимостному признаку.

Оценочный отчет – оценка рыночной или иной стоимости в письмен­ной форме на данный момент времени. Включает: сопроводительное пись­мо; определение оцениваемой собственности и связанных с ней прав; опре­деление оцениваемой стоимости; дату оценки; допущения и ограничиваю­щие условия; определение стоимости объекта с описанием собранной ин­формации и используемых методов; согласование результатов, полученных различными методами; сертификацию оценки; приложения; фотографии.

Оценщик – лицо, обладающее опытом, подготовкой, квалификаци­ей и лицензией для оценки недвижимой или движимой собственности.

Паспорт здания – документ установленного образца, содержащий данные о здании с указанием его использования, количества этажей, года постройки, способа строительства, обозначением участков, на ко­торых расположено здание, номер регистрационной записи.

Паспорт участка земель – документ установленного образца, со­держащий описание границ участка земель, его технических характери­стик, ограничений на использование.

ПАССИВ – а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но вре­менно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Первичный объект недвижимости – земельный участок и все проч­но связанные с землей объекты, перемещение которых без непосредственного ущерба их назначению невозможны (здания, сооружения).

Первичный рынок земли – рынок, на котором осуществляются сдел­ки по выкупу объектов в собственность или выкупу прав заключения договора аренды на данные объекты. Сделки носят, как правило, раз­решительный характер.

ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – первоначальный чистый доход на дату покупки, изме­ренный в процентах от валовой цены покупки, включающий затраты по при­обретению и налоги.

Передаточные устройства – один из видов основных фондов, при помощи которых производится передача электрической, тепловой или механической энергии от объема к объему (электросети, трубопроводы для передачи носителя тепла – горячей воды и пара, трансмиссии) со всеми промежуточными устройствами, необходимыми для трансформа­ции (преобразования) и передачи энергии.

Передача объектов району Москвы – передаваться могут полномочия по управлению объектами собственности города Москвы, на территории района и преимущественно ориентированными на обслуживание населе­ния района: а) жилищно-эксплуатационные и ремонтные предприятия; б) предприятия социально-бытового назначения; в) объекты нежилого фонда, свободные от обязательств; г) объекты образования, здраво­охранения, культуры, спорта; д) объекты, предназначенные для работы с детьми; е) предприятия по уборке и благоустройству территории; ж) дру­гие объекты, необходимые для осуществления Управой своих полномочий, установленных Законом Москвы «О районной Управе в городе Москве». Объекты, передаваемые району, остаются в собственности Москвы.

Передача права собственности – юридически оформленный акт ку­пли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. При сделках с недвижимостью одновременно с официальной регистрацией акта куп­ли-продажи, обмена, дарения, наследования осуществляется и оформ­ление титула, т.е. государственная регистрация права нового владельца на переданную собственность.

Переоценка основных фондов – изменение стоимости основных фон­дов с целью приведения ее в соответствие с современными условиями воспроизводства. Необходима для: 1) устранения смешанной оценки ос­новных фондов по полной первоначальной стоимости основных фондов в ценах разных лет; 2) установления цен, соответствующих общественно необходимым затратам труда на производство основных фондов; 3) опре­деления фактического износа средств труда (в денежной оценке) и срав­нения его с накопленными амортизационными отчислениями. При пе­реоценке основных фондов все имеющиеся объекты оцениваются по восстановительной стоимости. Одновременно проводится инвентариза­ция и определяется степень износа основных фондов.

Переоценка основных фондов позволяет получить объективные дан­ные об общем объеме, видовой и отраслевой структурах, территориаль­ном распределении и техническом состоянии основных фондов. Мате­риалы переоценки используются для территориального и отраслевого прогнозирования объемов и структуры капитальных вложений, произ­водства объектов основных фондов, служат информационной базой при пересмотре норм амортизации основных фондов. Переоценка основных фондов способствует совершенствованию ценообразования, укреплению рыночных отношений и улучшению сохранности основных фондов.

Полные переоценки основных фондов, называвшиеся Генеральны­ми инвентаризациями и переоценками основных фондов, проводились по состоянию на 1 октября 1925 г., на 1 января 1960 г. (кроме колхозов и госбюджетных организаций), на 1 января 1972 г. (по хозрасчетным предприятиям и организациям) и на 1 января 1973 г. (по организациям, состоящим на госбюджете). Проводились также частичные переоценки основных фондов в отдельных отраслях народного хозяйства и районах страны. В последнее время в условиях инфляции переоценки основных фондов производятся регулярно, как правило, с годичной периодично­стью: на 1 июля 1992 г., на 1 января 1994 г. и на 1 января 1995 г.

Статистические органы ежегодно пересчитывают также отчетные данные в сопоставимые цены (на определенную дату), используя для этого индексы сметных цен на строительно-монтажные работы и опто­вых цен на машины и оборудование.

Наряду с пересчетом стоимости основных фондов в сопоставимые цены в условиях инфляции актуальным является также расчет средне­годовой стоимости основных фондов в среднегодовых ценах отчетного года. Этот показатель используется, в частности, при исчислении дан­ных о потреблении основного капитала (износе основных фондов), со­поставлениях с производством продукции в среднегодовых ценах при расчетах фондоотдачи и т. д. Среднегодовые цены основных фондов рассчитываются на базе агрегированных месячных индексов цен на продукцию фондообразующих отраслей (машиностроение, промыш­ленность строительных материалов, строительство).

ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ – время, необходимое для получения от ин­вестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвести­рованной сумме.

ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ФОНД НАКОПЛЕНИЯ (ФАКТОР ФОН­ДА ВОЗМЕЩЕНИЯ) – одна из шести функций сложного процента, использу­емая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходи­мых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и количестве периодов накопления.

ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земель­ного участка. Различают контурный план без изображения холмов, оврагов и т.п. и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.

Платежи за землю – совокупность установленных законодательст­вом текущих и единовременных форм платы за использование или приобретение земли.

ПОЛЕЗНОСТЬ – в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получае­мого дохода или других выгод.

Пользование земельным участком – право эксплуатации данного участка в интересах пользователя, которое включает, например, право присвоения произведенной продукцией.

ПОМЕЩЕНИЕ – пространство внутри здания, ограниченное строительны­ми конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.

ПОМЕЩЕНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ – рыночная еди­ница с площадью более 1 000 м² для складирования и не менее 30% помещения для офиса.

ПОМЕЩЕНИЕ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ – стандартный магазин с пло­щадью 200 м² и фасадом 8 м., длиной и глубиной торгового зала 25 м², на уровне первого этажа основной торговой улицы города. В Германии и Нидерландах стандартный магазин – соответственно площадью 100 м².

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД – доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

Право распоряжения – обеспеченная законом возможность опреде­лить юридическую судьбу имущества.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ – определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю; совокупность юридических норм, закреп­ляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определен­ному лицу или коллективу. Собственнику принадлежат правомо­чия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право собственности на земельный участок – право владения, поль­зования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования земли, включающее право передачи права собственно­сти, т.е. продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – целевое назначе­ние, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

Правовой режим земель – совокупность правил использования и включения земель в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, при­родоохранным законодательством о недрах, которое распространяется на земли определенной категории.

Правовой статус – сумма прав и обязанностей, принадлежащих субъекту права.

Правовой статус земельного участка – целевое назначение, разрешенное владение и форма законного владения земельным участком.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ – количество объектов недвижимости, которые собствен­ники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСОВ – городское количество офисов, сданных в аренду и свободных, но готовых к сдаче.

Предприятие унитарное – коммерческая организация, не обладаю­щая правом собственности на закрепленное за ним имущество. Уни­тарное предприятие может быть государственным или муниципальным. Соответственно, имущество унитарного предприятия находится в госу­дарственной или муниципальной собственности, оно принадлежит ему на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, соз­дается органом государственной власти или местного самоуправления. Этим органом утверждается устав унитарного предприятия, определяет­ся размер уставного фонда (а не уставного капитала, как в хозяйствен­ных товариществах или акционерных обществах), который также фор­мируется собственником. Руководитель унитарного предприятия назна­чается государственным или муниципальным органом и подотчетен ему. Если унитарное предприятие создано на праве оперативного управления имуществом, то оно является казенным предприятием. Ка­зенное предприятие может находиться только в федеральной собствен­ности. Унитарное предприятие самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается находящимся в его ведении имуществом, но при этом собственник имущества (а от его имени – соответствующий государст­венный или муниципальный орган) осуществляет контроль за сохран­ностью принадлежащего предприятию имущества. Унитарное предпри­ятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему иму­ществом. Унитарное предприятие не несет ответственности по обяза­тельствам собственника его имущества.

Предприятие, оказывающее существенное социально-экономическое влияние – предприятие, численность работников которого с учетом чле­нов их семей составляет не менее половины численности жителей рай­она (микрорайона), либо предприятие обслуживает не менее 30% жите­лей района (микрорайона), либо численность работников которого пре­вышает пять тысяч человек, либо прекращение выпуска продукции (ока­зания услуг, выполнения работ) которого на данной территории (города, района, микрорайона) вызовет нарушение нормальной эксплуатации го­родской инфраструктуры, обеспечения жителей товарами и услугами первой необходимости или нарушит нормативы их обеспечения.

ПРИБЫЛЬ ЗАСТРОЙЩИКА (ИНВЕСТОРА) – предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строи­тельного проекта.

Приватизация – возмездное отчуждение находящегося в собствен­ности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.

Приватизация земель – переход права собственности на землю, пра­ва владения землей, использования и аренды от государственных структур к отдельным гражданам, их объединениям, коллективам.

Приватизация земельных участков – передача из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бес­срочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

ПРИНЦИП ВКЛАДА – заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ – означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимос­ти самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Один из принципов оценивания земельного участка, в соответствии с которым «рациональный покупатель не будет платить за участок больше, чем стоимость приобретения другого, рав­ным образом подходящего участка». При оценивании считается, что покупатель имеет следующие альтернативы: 1) купить существующую недвижимость (земельный участок), полезность которой равна полезно­сти рассматриваемой недвижимости. Это база для сравнительного под­хода или прямого подхода или прямого сравнения продажи при оценке рыночной стоимости; 2) купить участок под застройку и добавить улучшения с целью создания недвижимости с качествами, равными по­лезности рассматриваемой недвижимости. Это база для оценки рыноч­ной стоимости на основе затрат.

ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ – предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, соци­альных и юридических условий, при которых они используются, а также внеш­него окружения и перспектив развития района.

ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ – означает, что цены на объекты недвижи­мости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

ПРИНЦИП ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬ­ЗОВАНИЯ – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются фун­кциональные возможности земельного участка с улучшениями.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ – определяется тем, какой доход (с учетом ве­личины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ – означает, что чем больше объект недвижи­мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его по­лезность и стоимость.

ПРИНЦИП РАЗДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ – означает, что физические элементы недви­жимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ – состоит в том, что максимальная сто­имость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уро­вень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект про­грессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицатель­ное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ – означает, что цена недвижи­мости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он вы­ражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недви­жимости в условиях социально-экономического развития общества и ограни­ченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (рекон­струкцию) улучшений.

Природные ресурсы – созданные в основном без участия человека элементы природы, используемые в данное время или в будущем для удовлетворения потребностей общества.

Приусадебный участок – индивидуальная форма землепользования или землевладения граждан, проживающих в сельской местности.

ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ – процент, начисляемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ – совокупность приемов и методов, обеспечива­ющих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

Процесс оценки – процедура последовательного решения задачи, включая анализ данных для получения заключения о стоимости. Про­цедура оценки включает: 1) осмотр объекта (земельного участка, зданий и сооружений); 2) интервью с собственником; 3) анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в районе расположения оцени­ваемого объекта; 4) сравнительный анализ аналогичных объектов; 5) расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений на земель­ном участке; 6) исследование рынка подобных объектов на наличие спроса и предложения; 7) оценку рыночной стоимости объекта; 8) ана­лиз полученных значений рыночной стоимости и определение оконча­тельной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Разгосударствление – отчуждение имущества из государственной собственности, осуществляемое путем: 1) вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ и товариществ; 2) коммерциализации предпри­ятий (создания хозяйственных обществ и товариществ, 100% долей (ак­ций) которых находится в государственной собственности (для Моск­вы); 3) передачи имущества города в муниципальную собственность в процессе разграничения собственности.

Разрешение земельных споров в судебном порядке – форма защиты зе­мельных прав: о признании прав на землю; о разделе участка между бывшими супругами; об отказе в регистрации купчей или уклонений от нее; об отказе местной администрации в предоставлении земли для фер­мерского хозяйства, фермерского строительства и т.п.; о неправомерном прекращении администрацией прав на землю; об изменении условий или расторжении договоров; о признании недействительными актов государ­ственных органов, нарушающих земельные права; другие споры.

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ – целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешен­ное использование земельного участка – диапазон незапрещенных видов ис­пользования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом ус­тановленных ограничений и сервитутов.

Разрешенное использование земельного участка – использование зе­мельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование земельного уча­стка определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.

РАЗРЫВ ДОХОДНОСТИ – разница между средней доходностью недви­жимости и валовой доходностью к погашению по государственным облигаци­ям сроком 10 лет.

Распоряжение землей – комплекс прав, связанных с отчуждением земли, – право продажи, залога, дарения, передачи по наследству, обмена и т.п.

РАСХОДЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ – расходы на замену быстроизнашиваю­щихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

РЕВЕРСИЯ – возврат инвестированного в объект недвижимости капита­ла в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

Регистрация недвижимости – совокупность технических и юриди­ческих процедур регистрации недвижимой собственности в учреждени­ях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру када­стровой съемки с оформлением соответствующих документов.

Реестр – 1) перечень, опись экономических объектов, имущества; 2) книга, содержащая реестровый список. Используется для регистра­ции документов, дел.

Реестр частной собственности – составная часть реестра собственности, представляющая собой банк данных о собственниках (физиче­ских и юридических лицах) и об объектах частной собственности – предприятиях, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях на конкретной территории.

РЕКОНСТРУИРОВАННЫЙ (ГИПОТЕТИЧЕСКИЙ) ОТЧЕТ О ДОХО­ДАХ – специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозиро­вании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

Реституция – восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение собственности законному владельцу.

Реструктуризация – процедура выделения из имущественных ком­плексов части имущества, не вовлекаемого в процессы реорганизации, приватизации, национализации или иных управленческих воздействий. Реструктуризацию можно определить, как (из различных источников):

1. «процесс пересмотра и изменения отношений по поводу обязательств, требований, контрактов, претензий и обещаний – как в письменной, так и в устной форме – в который компания вступает с целью создания и/или сохранения стоимости»;

2. «любые изменения в производстве, структуре капитала или собственности, которые не являются частью повседневного делового цикла компании»;

3. «комплексные и взаимосвязанные изменения структур, обеспечивающих функционирование организации в целом»;

4. «осуществление комплекса мероприятий по приведению условий функционирования предприятия в соответствие с выработанной стратегией его развития»;

5. «процесс, направленный на создание ус­ловий для эффективного использования всех факторов произ­водства в целях повышения финансовой устойчивости и роста конкурентоспособности».

РИСК – вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

Риэлтер – торговец недвижимостью.

Риэлторская фирма – организация, профессионально занимающая­ся разрешенными законодательством операциями с недвижимостью: земельными участками, жилым фондом и нежилыми помещениями.

Рынок земли – фрагмент экономического пространства, область действия экономических форм, обеспечивающих процессы купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и наследования земли.

РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА – величина арендной платы, устано­вившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой будет продан объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда прода­вец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой ин­формацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: мотивы продавца и покупателя являются типич­ными; обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время; цена представляет собой разумное вознагражде­ние за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было; платеж осуществляется в денежной форме.

Рыночная стоимость земельного участка – экспертная оценочная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) прав собственности на земельный участок, обремененных иными вещными и обязательствен­ными правами.

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды и т.д.) на данный момент. Она может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости.

Рыночная цена – сумма, явившаяся результатом переговоров между покупателем и продавцом, которые необязательно хорошо информиро­ваны, свободны от давления или действовали независимо. Рыночная цена – свершившийся факт.

Рыночность титула – доброкачественность титула, определенная специалистом и тем самым установленная возможность его законной и беспрепятственной передачи другому лицу в сделках купли-продажи, залога, других рыночных операций.

Санкции – меры принудительного воздействия по отношению к на­рушителям правил нормального ведения хозяйственной и финансовой деятельности. Санкции осуществляются со стороны государственных, финансовых и налоговых органов, а также банков и включают запре­щение или ограничение деятельности, штрафы, лишение кредитов, за­крытие счетов в банках, изъятие материальных и денежных средств. Санкции подразделяются на договорные (штрафы за невыполнение ус­ловий договора); кредитные (банковские), применяемые банками при нарушении обязательств по кредиту; финансовые (финансовые меры со стороны государственных и иных органов).

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ – земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохо­зяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сено­косы и пастбища.

Сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанно­стей; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к ко­торому стремились субъекты сделки. Самый распространенный вид сделки – договор (двусторонняя или многосторонняя сделка); сделка может быть и односторонней (завещание, доверенность и др.). Сделки должны совершаться на основе сознательного волеизъявления в преде­лах, предусмотренных законом.

Сделки ничтожные с земельными участками – недействительная сделка по основаниям, установленным в Гражданском кодексе, незави­симо от признания ее таковой судом: направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан (ст. 22 ГК); заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК); совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК); совершенные с нарушением строго обязательной формы – нотариального удостовере­ния и государственной регистрации (ст. 165 ГК); мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК); соглашение об ограничении права завещать зало­женный участок (ст. 346 ГК); соглашение об ограничении или устране­нии ответственности участников полного товарищества (ст. 75 ГК).

Сделки оспоримые с земельными участками (оспоримые по суду) – недействительная сделка по основаниям, установленным в Гражданском кодексе, в силу признания ее таковой судом: внеуставные и со­вершенные посредниками без лицензии (ст. 173 ГК); осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или по­печителей (ст. 175 ГК); совершенные ограниченными в дееспособности гражданами (ст. 176 ГК); совершенные под влиянием обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные) (ст. 179 ГК); совершенные в состоянии аффекта (ст. 162 ГК); оформленные как соглашение об от­казе от права выйти из полного товарищества (ст. 77 ГК).

Сделки с земельными участками – осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей на землю: купля-продажа; дарение; наследование; обмен; аренда; лизинг; залог; пожизненное наследуемое владение; постоянное пользование; вклад в уставной капитал АО и других организаций; при­ватизация государственных земель.

Секвестр – запрещение или ограничение, налагаемое государствен­ной властью на пользование или распоряжение каким-либо имуществом.

Селитебная территория – территория населенного пункта, предна­значенная исключительно для размещения жилья, с выводом из него или с запрещением строительства промышленных объектов.

СЕРВИТУТ – вещное право ограниченного пользования чужой недвижи­мостью (земельным участком) в интересах определенного лица. Сервитут мо­жет устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участ­ков или решением суда. Например, для прохода, прокладки и эксплуата­ции необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с поль­зованием земельным участком. Для собственника недвижимого имуще­ства, в отношении прав которого установлен сервитут, последний вы­ступает в качестве обременения.

Система регистрации юридических и наследственных прав на участки города – информационная система, содержащая необходимые сведения о границах участков земель города, их правовом режиме и распределе­нии, по обладателям прав, правовом режиме объектов недвижимости, расположенных на участках земель, а так же сведения об обязательст­венных и наследственных правах на участки земли и объекты недви­жимости, расположенные на соответствующих участках земель.

СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ – процент, начисляемый как на основную денеж­ную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты.

СМЕТА (СТРОИТЕЛЬНАЯ) – документ, определяющий стоимость стро­ительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

Собственность – юридическое понятие, представляющее собой со­вокупность прав владения. Для того чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется право собственности. Слово «собственность», употребляемое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и недвижимому имуществу.

Собственность города Москвы – собственность населения Москвы, вла­дение, пользование и распоряжение которой от имени Москвы согласно за­конодательству Российской Федерации и Уставу города Москвы осуществ­ляют органы власти города, обладающие двойным статусом (совокупность объектов муниципальной и государственной собственности Москвы).

Собственность государственная Российской Федерации – собствен­ность Российской Федерации (федеральная) и субъектов Российской Федерации (региональная).

Собственность инвестиционная – собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании – хол­динга, пенсионного фонда, трастовой компании с аналогичной формой владения, – обычно оценивается на основе индивидуального распреде­ления. Совокупная, «портфельная» рыночная стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма рыночных стоимостных отдельных компонентов.

Собственность казны – имущество, которым обладает государство (или входящие в него образования) непосредственно, т. е. имущество, не закрепленное за другими лицами, на которое государство в лице своих уполномоченных органов сохраняет право собственности в пол­ном объеме и распоряжается им по своему усмотрению. Имеется собст­венность государственной казны Российской Федерации, казны субъек­та Федерации, муниципальной казны.

Собственность муниципальная – собственность городских и сель­ских поселений и других муниципальных образований.

Собственность общественных объединений – собственность общест­венных организаций, религиозных организаций, благотворительных и иных, обладающих правами юридического лица. Каждый отдельный член общественной организации не имеет права собственности на долю имущества, принадлежащего общественной организации.

Собственность Российская – собственность граждан и юридических лиц России, собственность Российской Федерации, субъектов Россий­ской Федерации, муниципальных образований.

Собственность частная – форма собственности, при которой сред­ства производства и продукты труда принадлежат частным лицам (гра­жданам). Основными источниками образования этой собственности и организационно-правовыми формами ее развития являются: индивиду­альная трудовая деятельность; трудовое хозяйство; крестьянское и лич­ное подсобное хозяйство; малые и другие индивидуальные и семейные предприятия.

Собственность действующего предприятия (стоимость бизнеса в це­лом) – стоимость всего имущественного комплекса функционирующе­го предприятия, включая нематериальные активы. Величина собствен­ности действующего предприятия определяется, в первую очередь, раз­мером его прогнозируемых будущих доходов.

Собственность смешанная – имущество субъектов хозяйственной деятельности, основанное на объединении имущества, относящегося к различным формам собственности. Выделяются: а) смешанная россий­ская собственность – собственность субъектов хозяйственной деятель­ности, имущество которых основано на объединении имущества, нахо­дящегося в собственности граждан, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, Российской Федерации; б) смешанная российская и иностранная собственность – собственность российских и иностранных субъектов права собственности, существующая, как правило, в долевой форме; в) смешанная иностранная собственность без российского участия – собственность иностранных юридических и физических лиц.

Смешанная форма собственности юридически может выражаться в отношениях общей собственности, которая характеризуется множест­венностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества одновременно нескольким лицам – собственникам, представляющим различные формы собственности.

Собственность субъектов Федерации – имущество, принадлежащее на правах собственности субъектам Российской Федерации – респуб­ликам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам.

Собственность недвижимая – юридическое понятие, которое озна­чает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвое­ния дохода от владения и дохода от использования недвижимого иму­щества.

СООРУЖЕНИЯ – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, к ним относят инженерно-строительные объекты, назначением кото­рых является создание условий, необходимых для осуществления процесса про­изводства или различных непроизводственных функций.

СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ – представленная на рынке платежеспособная потребность в объек­тах недвижимости.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД (РЫНОЧНЫЙ) – один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен про­даж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Средства производства – совокупность вещественных элементов производительных сил, используемых в процессе производства нацио­нального продукта и являющихся одним из факторов процесса труда. Средства производства выполняют в производственном процессе раз­личную роль и подразделяются на средства труда и предметы труда.

Производственное потребление средств производства вызывает не­обходимость их возмещения, простого и расширенного воспроизводст­ва. Производственное потребление средств труда (зданий, машин, обо­рудования и т. п.) приводит к физическому и моральному их износу. Простое воспроизводство средств труда осуществляется за счет аморти­зационного фонда, а расширенное – за счет фонда накопления. В от­личие от средств труда, возмещение предметов труда (сырья, материа­лов, топлива) осуществляется систематически после каждого производ­ственного цикла из выручки за реализованную продукцию (услуги) при простом воспроизводстве и из фонда накопления – при расширенном.

Средства производства, имеющие стоимостную оценку, в статисти­ческой практике носят название фондов: средства труда – основных фондов, а предметы труда – оборотных фондов. Особенность средств производства, являющихся природными производительными силами (земля, водные ресурсы, полезные ископаемые, лесные ресурсы и т. п.), состоит в том, что в настоящее время по многим из них отсутствует стоимостная оценка. Средства производства как совокупность вещест­венных элементов являются важнейшей частью национального богатст­ва, материально-технической базы общества, производительных сил и экономического потенциала страны.

СРОК ОСТАВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – период от даты оценки объекта до окончания его эконо­мической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

СРОК ФИЗИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ – период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

СТАВКА БЕЗРИСКОВАЯ – минимальная процентная ставка дохода, ко­торую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наибо­лее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к те­кущей стоимости на дату оценки.

СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ – процентное соотношение между полученным доходом и инвестированными средствами за определенный период.

СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недви­жимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

СТАВКА СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА – процентная ставка дохода на ос­новной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к буду­щей стоимости.

Стартовая цена – минимальная цена, установленная за собствен­ность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу.

СТОИМОСТЬ – денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости – это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залого­вой и др.) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки. Стоимости присущи следующие черты: 1) полезность (стоимость как мера полезности вещи); 2) стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи; 3) стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. спрос должен превышать предложение; 4) вещь, для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги; 5) в оценке стоимость выражается в деньгах.

Это экономическое понятие, устанавливающее взаимоот­ношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, кото­рому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обмене­но, или через сумму доходов, которые это имущество в будущем прине­сет своему владельцу. Данное общее определение стоимости по-своему формулируется каждым из участников экономических отношений, пре­следующих собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т. д.). Отсюда возникает целый ряд определений стоимости, сущест­вующих в современной экономике, таких, как рыночная, инвестицион­ная, ликвидационная, восстановительная и др. В системе бухучета стои­мость – сумма расходов, определенная относительно одного из эле­ментов бухгалтерской системы. Стоимость определяется по трем сле­дующим параметрам:

1. область применения – расчет стоимости продукции, изделия, полуфабриката;

2. содержание – полностью или частично определенные расходы за конкретный период;

3. момент расчета – до (заранее установленная стоимость) или после.

СТОИМОСТЬ БАЛАНСОВАЯ – полная первоначальная стоимость основ­ных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгал­терском балансе. Балансовая стоимость представляет, как правило, смешанную оценку основных фондов, т. к. часть инвентарных объектов числится на балансах по восстановительной стоимости на мо­мент последней переоценки, а основные фонды, введенные в после­дующий период, учтены по первоначальной стоимости (стоимости при­обретения).

Стоимость восстановительных основных фондов (имущества) – это расчетные затраты на воссоздание в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых основных фондов (иму­щества), остаточная восстановительная стоимость (с учетом износа) на воссоздание основных фондов (имущества) в их фактическом состоя­нии. Полная восстановительная стоимость основных фондов (имущест­ва) определяется при их переоценке как стоимость воспроизводства объектов основных фондов (имущества) в современных условиях. Ее определяют, исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки условий воспроизводства основных фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т. п., транспортных тарифов и т. д.

Стоимость восстановительная основных фондов за вычетом износа – фактическая стоимость основных фондов, т. е. перенесенная на соз­данный продукт. Определяется по результатам переоценки основных фондов как разница между полной восстановительной стоимостью ос­новных фондов и денежной оценкой действительной изношенности инвентарных объектов. Восстановительная стоимость за вычетом изно­са характеризует стоимость средств труда на дату переоценки, не пере­несенную на созданный продукт.

СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ – способность объекта недвижимости обмени­ваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТО­ИМОСТЬ) – затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стан­дартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ – обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эк­сплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

СТОИМОСТЬ ЗАЛОГОВАЯ – стоимость объекта недвижимости, обеспе­чивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение де­нежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невы­полнения заемщиком своих обязательств.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ – затраты на строительство объекта, ана­логичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построен­ного с применением современных материалов, оборудования, проектов, тех­нологий и стандартов.

СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ – стоимость недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного про­ектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.

СТОИМОСТЬ ЛИКВИДАЦИОННАЯ – стоимость объекта недвижимос­ти при его вынужденной продаже.

СТОИМОСТЬ МЕНОВАЯ – выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исхо­дя из варианта его наилучшего использования.

СТОИМОСТЬ НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ – стоимость, определенная на ос­нове нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

СТОИМОСТЬ ОСТАТОЧНАЯ – стоимость объекта недвижимости с уче­том всех видов износа.

СТОИМОСТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ – фактические затраты на приобре­тение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

СТОИМОСТЬ ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ (ПВС) – восстанови­тельная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необхо­димых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

Стоимость полная восстановительная основных фондов – стоимость воспроизводства объектов основных фондов в современных условиях. Ее определяют исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки условий воспроизводства основных фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т. п., транспортные тарифы и т. д. С ускорением научно-технического прогресса, как и в условиях инфляции, существенно меняются условия воспроизводства в результате сокраще­ния периода времени, в течение которого восстановительная стоимость основных фондов является объективной денежной оценкой основных фондов, и переоценка основных фондов производится регулярно, в последнее время – ежегодно.

Стоимость полная первоначальная основных фондов – стоимость ос­новных фондов в ценах приобретения, т. е. стоимость ввода в действие объектов основных фондов. Выражает фактические денежные расходы на возведение зданий, сооружений и на приобретение, доставку к месту назначения, установку (включая устройство фундаментов, опор) и мон­таж машин, оборудования и других видов основных фондов в ценах, действовавших в период строительства или на момент приобретения этих объектов. После приемки основных фондов в эксплуатацию их полная первоначальная стоимость отражается в активе бухгалтерского баланса на счете № 01 «Основные средства» (эту стоимость мы списываем со счета № 08 «Вложения во внеоборотные активы», где и накапливаем все затраты на установку без НДС). Полная первоначальная стои­мость остается неизменной в течение срока службы основных фондов, за исключением случаев расширения, модернизации, реконструкции объектов за счет капитальных вложений, при которых затраты добав­ляются к первоначальной стоимости, и переоценки, в результате прове­дения которой первоначальная стоимость объектов заменяется их вос­становительной стоимостью.

СТОИМОСТЬ ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ – выражает полезность объекта не­движимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

СТОИМОСТЬ РЫНОЧНАЯ – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен­ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы­чайные обстоятельства.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВАЯ – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответ­ствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного стра­хования.

СТОИМОСТЬ УТИЛИЗАЦИОННАЯ – стоимость объекта недвижимос­ти, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Страхование титула – защита собственника недвижимости от финан­совых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику в момент покупки страхового полиса. Отличает­ся от других видов страхования тем, что это страхование от событий, слу­чившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружить в будущем.

Строение – отдельно стоящая постройка, имеющая стены и крышу.

Субвенция – вид денежного пособия местным органам власти со стороны федерального бюджета; в отличие от дотации предоставляется на финансирование определенного мероприятия и подлежит возврату в случае нарушения ее целевого использования.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА – одна из шести функций слож­ного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ – одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.

Территориально-экономические оценочные зоны города – часть город­ской территории, отделенная границами, утвержденными в законода­тельном порядке, на участке различной экономической и градострои­тельной ценности (оценочные зоны) с дифференцированными рубле­выми ставками налога за земли города, а также рублевыми и валютны­ми базовыми ставками ежегодной арендной платы и платы за времен­ное пользование земель города.

Территориальный кадастр – совокупность количественных и каче­ственных показателей, характеризующих состояние среды обитания на­селения и включающих картографическую (визуальную, статистиче­скую и текстовую) информацию, состоящую из земельного, водного, лесного и других отраслевых кадастров.

Территория – ограниченная часть земной поверхности с присущими ей природными и антропогенными свойствами и ресурсами, для которой можно определить площадь, протяженность, местоположение, конфигурацию и т.п.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ – оценка сто­имости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – оценка стоимо­сти земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, при­ходящейся на здания и сооружения.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) – анализы, расчеты, оценки экономической целесообразности осуществления предлагаемого проекта строительства, сооружения предприятия, создания нового технического объекта, модернизации и реконструкции существующих объектов. Осно­вано на сопоставительной оценке затрат и результатов, установлении эффективности использования, срока окупаемости вложений.

Типовые показатели – общие для разных сравниваемых объектов (в частности, для разных средств решения проблем) показатели, на основе ко­торых дается оценка и производится отбор землеустроительных объектов.

Титул – законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу, которая в различных странах может иметь форму: системы юридического кадастра; соответствующим образом удостоверенного решения юриста; страхового полиса на титул.

Трансакционные издержки – издержки, связанные не с производством как таковым, а с сопутствующими ему затратами. Это поиск информа­ции о ценах, о контрагентах хозяйственных сделок, издержках заключе­ния хозяйственного договора, контролем за его исполнением и т.д. Тран­сакционные издержки классифицированы американским экономистом, лауреатом Нобелевской премии за 1993 г. Дугласом Нортом, как издерж­ки: 1) связанные с поиском информации (о контрагентах, ценах и цено­вых ожиданиях); 2) связанные с ведением переговоров по условиям кон­тракта и заключением сделки; 3) связанные с разработкой системы стан­дартов, контролем за уровнем качества, а также с потерями от ошибок; 4) по правовому регулированию собственности, созданию и поддержа­нию в обществе адекватного восприятия справедливости правового ре­жима; 5) возникшие в результате нарушения условий контракта («из­держки оппортунистического поведения» – термин Д. Норта). По характеру функций трансакционные издержки делятся на издержки координации и издержки по спецификации и защите прав собственности.

ТРАНСПОРТНЫЕ СРЕДСТВА – один из видов основных фондов – средства передвижения, предназначен­ные для перемещения людей и грузов: а) подвижной состав железнодорожный (локомотивы, вагоны и др.); б) водного транспорта (суда транспортные всех типов, суда служебно-вспомогательные, спаса­тельные, ледоколы, буксиры, суда лоцманские и др.; суда промыслово­го флота относятся к классу «Машины и оборудование»); в) воздушно­го транспорта (самолеты, вертолеты); г) автомобильного транспорта (грузовые, легковые автомобили, автобусы, тягачи, включая тракторы-тягачи, прицепы); д) городского электрического транспорта (вагоны метрополитена, троллейбусы, трамваи); е) канатно-подвесных дорог, средства напольного и других видов производственного транспорта, являющиеся самостоятельными инвентарными объектами, трубопрово­ды (кроме паропроводов и теплопроводов), включая трубопроводы гид­равлического, пневматического, пневмоконтейнерного непрерывного транспорта, конвейеры всех типов (кроме конвейеров, конструктивно сочлененных с оборудованием, например в автоматических линиях); ж) прочие виды транспортных средств.

Удобства – свойства недвижимой собственности создавать какие-либо психологические или другие выгоды (бассейн, камин, красивый вид и т. д.).

Удостоверение титула – заключение о доброкачественности, выно­симое юристом или другим квалифицированным лицом после исследо­вания публичных записей и других юридических документов, касаю­щихся данной недвижимости.

УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА (УПСС) – данные нормативных документов, как правило, отраслевого назна­чения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооруже­ния в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типо­вых и индивидуальных проектов.

УЛУЧШЕНИЯ – все изменения неосвоенного земельного участка, являю­щиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для после­дующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

Управление объектами районом Москвы – осуществление районом города Москвы через районную Управу деятельности по управлению объектами, полномочия по управлению которыми переданы району (Закон города Москвы от 28 октября 1998 г. № 27 «О порядке передачи району города Москвы полномочий по управлению объектами собст­венности города Москвы»).

Управление объектом собственности – создание, приобретение, преобразование (как в физическом – модификация, реконструкция, так и в юридическом смысле – изменение организационно-правовой формы: из унитарного предприятия – в учреждение), отчуждение, ликвидация.

Управление отношениями собственности – управление правами вла­дения, пользования и распоряжения (аренда, безвозмездное пользова­ние, найм, хозяйственное ведение, оперативное управление, концессия, доверительное управление, залог и т.п.).

Управление собственностью – управление объектом и отношениями собственности.

Упущенная выгода – убытки собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, причиненные изъятием или вре­менным занятием земель; доход или иное благо, недополученное лицом вследствие нарушения его права на земельный участок.

Усадьба – комплекс жилых, хозяйственных, парковых и других по­строек, составляющих единое архитектурное и хозяйственное целое.

Участники земельных отношений – Российская Федерация, субъек­ты РФ, муниципальные образования, граждане (физические лица) и юридические лица.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС – снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влияни­ем природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проек­тировании и нарушений правил строительства.

Финансовые ресурсы Москвы – средства бюджета города, средства внебюджетных и валютного фондов города, иные финансовые активы, которыми город располагает в соответствии с законодательством. Дота­ции и субвенции из федерального бюджета, заемные средства включают­ся в бюджет города. Субвенции из федерального бюджета на осу­ществление Москвой функций столицы Российской Федерации выделяются отдельной строкой в федеральном бюджете и бюджете города.

ФОНДЫ ОСНОВНЫЕ – часть национального богатства, которое длитель­ное время используется в неизменной натурально-вещественной форме, посте­пенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС – снижение стоимости объекта недвижи­мости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современ­ных рыночных стандартов.

ХРОНОЛОГИЧЕСКИЙ (ИСТОРИЧЕСКИЙ, ФАКТИЧЕСКИЙ) ВОЗ­РАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – период между завершением строи­тельства объекта недвижимости и датой оценки.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ – установленные законодательством порядок, условия и предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

ЦЕНА – денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него. Важно, что цена, это – 1) денежные средства, уплачиваемые за объект оценки; 2) – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках; 3) – это денежная сумма, предлагаемая или уплачиваемая за объект оценки или его аналог (п. 8 Стандартов оценки).

ЦЕНА СМЕТНАЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ – цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной еди­ницей измерения.

Черта населенных пунктов – внешние границы земель города, по­селка, сельского поселения, которые отдаляют эти земли от иных зе­мель. Установление черты проводится на основе утвержденной градо­строительной и землеустроительной документации. Черта населенных пунктов устанавливается по границам земельных участков граждан и юридических лиц.

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД – действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и рас­ходов на замещение.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ – период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

Экономическая оценка земли – количественное выражение ценности земли как главного средства производства в сельском хозяйстве, срав­нительная оценка эффективности сельскохозяйственного производства на земле разного качества.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ (ВНЕШНИЙ) ИЗНОС – уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отрас­левых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (за­конодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изме­нения внешнего окружения объекта.

Эмиссионная ценная бумага – любая ценная бумага, в том числе бездокументарная, которая одновременно: 1) закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установленных законом формы и порядка; 2) размещается выпусками; 3) имеет равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависи­мости от времени приобретения ценной бумага.

Эмитент – юридическое лицо или органы исполнительной власти, либо органы местного самоуправления – выпускающие ценные бумаги и несущие от своего имени обязательства пе­ред владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими.

ЭТИКА ОЦЕНЩИКА – совокупность этических норм и правил професси­ональных действий в области оценки.

ЭФФЕКТИВНЫЙ ВОЗРАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – опреде­ляется на основе хронологического возраста с учетом физического состоя­ния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплу­атации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффек­тивный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.