14. Деятельность коммерческих банков в системе ипотечного кредитования.
Правовая основа деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Залог недвижимости как форма обеспечения ипотечного кредита, особенности оценки залога недвижимости. Заключение договора об ипотеке и кредитного договора. Закладная и ее роль в обеспечении ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотечных банковских активов. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием.
В древности тот, кто давал деньги в долг под обязательство вернуть его деньгами или имуществом, ставил на землю должника столб с надписью, что земля и имущество являются обеспечением долга на определенную сумму. Такой столб назывался «ипотека».
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. А также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке.
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. ипотека и залог имущества практически рассматриваются как синонимы, т.е. термин «ипотека» применяется как залог недвижимости, а термин «ипотечный кредит» - как ссуда, выдаваемая под обеспечение таким залогом.
Наличие кредитного договора, договора залога и закладной является неприменным атрибутом ипотечного кредитования.
Закладная - документ о залоге заемщиком недвижимого имущества, дающий право первому кредитору или другому владельцу закладной продать недвижимость, указанную в закладной и обратить полученные деньги в. погашение причитающихся ему долгов заемщика. Она подлежит нотариальной регистрации одновременно с регистрацией договора залога. Один экземпляр закладной выдается первоначальному залогодержателю ипотеки, другой - хранится по месту регистрации. Она может быть передана в залог как обеспечение обязательств держателя закладной. Содержание и порядок регистрации закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество строго регламентированы.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят:
земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)
Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика.
Договор об ипотеке и кредитный договор фактически представляют собой долговременную, рассчитанную часто на много лет программу согласованных усилий договаривающихся сторон по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Для банка-кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги и их возвратность, гарантированная таким надежным обеспечением, как недвижимость. Для заемщика- залогодателя это зачастую единственная возможность получить долгосрочный инвестиционный кредит. Особое значение приобрело ипотечное кредитование как источник инвестиций в решение жилищной проблемы в стране.
Особенности ипотечного кредита.
Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:
, где
A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов.
секьюритизация – это трансформация банковских неликвидных ипотечных кредитов в ценные жилищные бумаги (необходимо отметить, что секьюритизация кредитных долгов в ликвидные активы впервые началась в жилищном секторе с эмиссией новых жилищных инструментов). При этом с созданием новых инструментов под залоговые кредиты (ипотечные долги) происходит как бы «переупаковка» долгов (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием регулируется Федеральным законом № 152 ФЗ.
- 1. Сущность и функции денег. Роль денег в общественном воспроизводстве.
- 2. Денежная система: сущность и эволюция. Денежная система рф.
- 3. Денежная масса и ее измерение.
- 4. Инфляция: сущность, типы, последствия. Особенности инфляции в рф.
- 5. Таргетирование инфляции как способ проведения антиинфляционной политики цб рф.
- Антиинфляционная политика государства в 2010 году
- 6. Сущность, принципы и формы кредита. Роль кредита в рыночной экономике.
- 7. Финансовые посредники и финансовые институты.
- 8. Кредитная система, структура кредитной системы рф.
- 9. Центральный банк России: задачи, функции, место в кредитной системе.
- 10. Денежно-кредитная политика цб рф: цели, методы, проблемы совершенствования.
- 11. Коммерческий банк в банковском законодательстве России. Основные направления деятельности коммерческого банка.
- 12. Организация безналичных расчетов в Российской Федерации. Основные формы безналичных расчетов.
- 13. Кредитные операции коммерческих банков и операции с ценными бумагами.
- 14. Деятельность коммерческих банков в системе ипотечного кредитования.
- 15. Ресурсы коммерческих банков. Собственный капитал. Привлеченные средства.
- 16. Регулирование деятельности коммерческих банков Банком России.
- 17. Организация расчетов рф со странами дальнего зарубежья. Основные формы расчетов.
- 18. Либерализация внешней экономической политики России и конвертируемость рубля.
- 19. Валютные операции коммерческих банков. Валютные риски и их регулирование.
- Валютный арбитраж - операция, сочетающая покупку или продажу валюты с соответствующей контрсделкой для извлечения прибыли за счет разницы в курсах валют.
- 20. Внешняя денежно-кредитная политика цб рф.