22. Ипотека и ее сущность. Принципы ипотечного кредитования. Модели ипотечного кредитования.

Одна из приоритетных форм альтернативного приобретения жилья - ипотека. Ипотечный жилищный кредит - это предоставление гражданам денежного кредита для приобретения жилья под залог недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Ипотечный кредит выдается на длительный срок (максимальный срок кредита законом не определен, но в банковской практике принят срок - 20 лет). Основные принципы ипотечного кредитования. К числу основополагающих принципов залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета). Принцип специальности предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи. . Следующий принцип — принцип бесповоротности. Согласно Мейеру, этот принцип заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность». Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Этот принцип предполагает, что кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Модели ипотеки представлены двумя основными подходами в ипотечном кредитовании, у которых разные способы рефинансирования выдаваемых кредитных средств.

Модели ипотеки: 1. Американская представляет собой двухуровневую схему ипотечного кредитования. В случае с американской моделью, банки переуступают свои кредиты специализированным ипотечным агентствам, которые занимаются пакетированием единичных кредитов и выпуском их в виде сформированных пакетов (пулов) ипотечных ценных бумаг, потом продают последние на фондовых рынках, затем опять покупают у банков выдаваемые ими кредиты. 2. Немецкая модель представлена в виде одноуровневой модели ипотечного кредитования. В случае с этой моделью банк, который выдает кредит, сам занимается рефинансированием ипотечных кредитов на средства, вырученные от выпуска и продажи ценных ипотечных бумаг. До недавнего времени в России велись достаточно жесткие баталии относительно выбора модели ипотеки. Первоначально проект Закона «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривал американскую модель, в которой главенствующим звеном являются ипотечные агентства. Но этот проект не прошел. Банки добились самостоятельного выпуска ипотечных ценных бумаг. Кроме этого, существует конкретная инструкция Центрального банка, которая регулирует эмиссию ипотечных ценных бумаг банками. И в конечном результате, оказалось, что банки, действующие на этом рынке, не смогут осуществлять рефинансирование через фондовый рынок.