3. Организация ипотечного кредитования

В Российской Федерации не существует унифицированной и обязательной для всех процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита. Порядок предоставления ипотечного кредита может различаться в разных банках. Кроме того, могут быть использованы различные схемы в зависимости от вида сделки. Существенную роль играют следующие моменты: требуется ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества и договора ипотеки, в какой момент заемщик выбрал квартиру (до момента одобрения кредита или после), пользовался ли услугами агентов по недвижимости, на каком рынке приобретается жилье (первичном, вторичном) и т.п.

Несмотря на разнообразие программ, схемы предоставления ипотечного жилищного кредита в ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» включают в себя следующие основные этапы.

Этап 1. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов.

Этап 2. Сбор и подтверждение полученной информации.

Этап 3. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).

Этап 4. Принятие решения Кредитным комитетом о предоставлении кредита (в отдельных случаях).

Этап 5. Выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога). Андеррайтинг приобретаемого жилья.

Этап 6. Определение окончательной суммы кредита, составление сметы расходов заемщика по сделке.

Этап 7. Заключение кредитной сделки.

Этап 1. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов. На этапе предварительной квалификации клиентов, проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и они имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

* требования банка к платежу и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

* список документов, необходимых для получения кредита;

* требования к обеспечению возвратности кредита - залог недвижимого имущества с указанием максимально допустимого значения соотношения суммы кредита к стоимости залогового имущества, страховое обеспечение и другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита;

* предоставление клиентом права кредитору на проверку представленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в банках, кредитной истории;

* требования кредитора к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу;

* порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимости нотариального удостоверения отдельных документов;

* порядок оформления закладной;

* порядок открытия текущего счета для проведения расчетов по программе ипотечного кредитования;

* порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т.п.

Банк предъявляет к заемщикам ряд требований по следующим критериям: возраст, место проживания и регистрации, место и стаж работы, уровень доходов, наличие кредитной истории и т.д.

3. При согласии заемщика с условиями предоставления ипотечного кредита проводится предварительный расчет на ипотечном калькуляторе максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, а также определяется примерная сумма собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита. Положительное решение о предоставлении кредита принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности, которая проводится кредитором в дальнейшем.

Этап 2. Сбор и подтверждение полученной информации. Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка.

Для принятия решения о кредите ИНРЕСБАНК вправе запросить дополнительную информацию, а также документы, необходимые для подтверждения полученной информации.

Также заемщик должен подтвердить наличие у него денежных средств для уплаты первоначального взноса.

Банк интересуется не только возможностью заемщика погасить кредит, но и его готовностью (желанием). Для этого он изучает его кредитную историю. Ознакомление с кредитной историей заемщика может проходить на разных этапах. На первоначальных этапах присходит ознакомление с наличием или отсутствием кредитной истории (при наличии отрицательной кредитной истории общение с клиентом заканчивается), а письменное заключение фиксируется в отчете по оценке вероятности погашения кредита.

При необходимости для подтверждения полученной от клиента информации, банк может направить:

* запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

* запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о его вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Этап 3. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). Этот этап считается основным. Проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

* оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);

* оценку кредитной истории (для действующего или погашенного кредита по всем кредитным продуктам) потенциального заемщика (выполнение им ранее взятых на себя финансовых обязательств);

* оценку достаточности собственных денежных средств (и источники их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

По результатам проведенного анализа документов, предоставленных заемщиком, кредитный аналитик дает заключение о возможности предоставления ипотечного кредита.

Этап 4. Принятие решения о предоставлении кредита (в отдельных случаях). В индивидуальном порядке принятие решения о возможности предоставления ипотечного кредита принимается Кредитным комитетом банка. Он изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение специалистов о приемлемости предмета залога, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Этап 5. Выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога). Андеррайтинг приобретаемого жилья. На данном этапе осуществляется выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога) и оценка достаточности обеспечения (андеррайтинг приобретаемого жилья). Заемщик может подобрать жилье как до обращения в банк, так и после.

В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специалисты-оценщики. Оценка предмета залога должна быть проведена до предоставления кредита. Оценочное заключение должно быть предоставлено на момент подачи на рассмотрение пакета документов по недвижимому имуществу.

Задача кредитора - на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Также при необходимости окончательное решение о возможности кредитования может приниматься на основании заключения о возможности принятия в залог объекта недвижимости залоговым менеджером банка, так как банк имеет право произвести осмотр объекта залога до выдачи кредитных средств.

К предмету ипотеки банком предъявляются дополнительные требования, обусловленные требованиями о ликвидности залоговой недвижимости, которые указываются в Базовых условиях по соответствующей программе ипотечного кредитования.

Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога, и удовлетворять санитарно - техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, соответствовать стандартам санитарно-гигиенических служб, установленных для данной местности, а также удовлетворять отдельным требованиям банка.

ИНРЕСБАНК оставляет за собой право отказать в кредитовании того или иного объекта недвижимости по результатам анализа его состояния.

Этап 6. Определение окончательной суммы кредита, составление сметы расходов заемщика по сделке. При определении окончательной (фактической) суммы кредита учитываются ежемесячные доходы заемщика и стоимость обеспечения.

Этап 7. Заключение кредитной сделки. Заключение кредитной сделки включает в себя следующие основные моменты.

1. Заключение договора страхования. Обязательным условием предоставления банком ипотечных кредитов является заключение заемщиком со страховой компанией договора страхования. Требования по страхованию устанавливаются Базовыми условиями по соответствующей программе ипотечного кредитования. Страхование осуществляется в страховых компаниях, отвечающих требованиям, предъявляемым банком к страховым компаниям.

2. Открытие счета, подписание кредитного договора, оплата страховой премии, выдача кредита. При выдаче кредита, независимо от того, что клиент уже имеет текущие счета в соответствующей валюте (либо не имел их), в том числе с открытыми к этим счетам дебетовыми банковскими картами, открытие счетов для получения ипотечного кредита обязательно. Таким образом, для получения и обслуживания кредита у заемщика должны быть открыты счета:

* если валюта кредита - доллары США - два текущих счета: в рублях РФ и в долларах США. Текущий счет в долларах США используется для зачисления суммы кредита и для последующего погашения платежей по кредиту, для списания суммы комиссии, для зачисления сумм в счет оплаты страховой премии (при условии их последующей конвертации и списания с текущего счета в рублях РФ). Текущий счет в рублях РФ необходим для ежегодного списания платежей в счет оплаты страховой премии.

* если валюта кредита - рубли РФ - Один текущий счет в рублях РФ. Текущий счет в рублях РФ используется для зачисления суммы кредита и для последующего погашения платежей по кредиту, а также для списания банком суммы комиссии, ежегодного списания платежей в счет оплаты страховой премии.

Открытые счета могут быть использованы заемщиком для осуществления любых разрешенных законодательством Российской Федерации операций, таких как внесение на счет и снятие наличных денежных средств, безналичные переводы со счета и других.

Порядок выдачи кредита:

* в безналичной форме кредитные средства зачисляются на счет заемщика, открытый в банке, после государственной регистрации залога (ипотеки) недвижимого имущества в пользу банка (при безналичных расчетах с продавцом со счета заемщика);

* в безналичной форме кредитные средства зачисляются на счет заемщика, открытый в банке, при подписании кредитного договора (при расчетах с продавцом через индивидуальный банковский сейф). В данный момент времени в ИНРЕСБАНКе наиболее успешно применяется именно эта схема расчетов. При этом сумма кредита заказывается заранее кредитующим подразделением, снимается заемщиком со счета и закладывается в ИБС до момента регистрации договора купли - продажи и залога банка.

3. Подписание окончательного графика погашения кредита, договора купли - продажи с продавцом объекта недвижимости с условием ипотеки в силу закона, а также закладной.

4. Регистрация договора купли - продажи и закладной в Главном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (от 1-ой недели до 1 месяца).

5. Выемка денежных средств продавцом объекта недвижимости из сейфовой ячейки. Продавец объекта недвижимости предоставляет в банк:

* ключ от ИБС;

* договор купли - продажи с условием возникновения ипотеки в силу закона, зарегистрированный на имя заемщика с отметкой о государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ;

* акт приема - передачи объекта недвижимости, подписанный продавцом и заемщиком (и созаемщиком);

* закладную с отметкой о государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ;

* свидетельство о государственной регистрации права собственности заемщика (и созаемщика) на объект недвижимости, в котором будет отражено обременение ипотекой;

* расписку от своего имени о получении в полном объеме денежных средств в размере стоимости объекта недвижимости по договору купли - продажи с условием возникновения ипотеки в силу закона;

* иные необходимые документы в соответствии с Базовыми условиями и заключенным кредитным договором, договором аренды ИБС.

В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком, включает в себя:

* сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, платеж наличными);

* оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика платежей, начисление штрафов);

* составление графика ежемесячных платежей для заемщика (при изменении условий);

* ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);

* работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок кредита).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.