Ипотечный кредит. Кредитные бюро

И все же, каким бы привлекательным ни выглядел сегодняшний день рост объемов потребительского кредитования, основным бизнесом в этой сфере, по мнению экспертов Ernst & Young, должно стать ипотечное кредитование. По прогнозу Ernst & Young, примерно половина чистого процентного дохода, полученного в секторе российского потребительского кредитования в 2008 году, придется на долю ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит относится к потребительскому кредиту, поскольку целью получения такого кредита является удовлетворение потребности населения в жилье. Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, предоставляемая под залог недвижимости. Ипотечный кредит выделяют в отдельный вид потребительского кредита. Размер ипотечных кредитов в несколько раз превышает сумму обычных потребительских кредитов, а сроки предоставления в среднем 15-30 лет. На рынке ипотечного кредита, как

правило, действуют следующие субъекты: заемщик, кредитор и инвестор, который вкладывает свои средства в ипотечные кредиты.

Вместе с ростом числа граждан, вынужденных приобретать жилье в кредит, растет количество банков, желающих этот кредит предоставить. Правда, в настоящее время, на процентных ставках конкуренция не очень-то отражается.

Сроки ипотечных кредитов достаточно длинны, что порождает проблемы с привлечением средств для самих кредитных организаций. По мнению аналитиков, банки, активно работающие на рынке ипотеки, предоставили первоначальные ипотечные кредиты за счет собственных средств. Некоторые из них рефинансировали часть кредитов путем собственных заимствований на короткие сроки, в надежде на получение длинных займов после улучшения ситуации на рынке. По наблюдениям экспертов Ernst & Young, для рефинансирования кредитов, выданных в последние два-три года под 12-15% годовых, рынок уже почти существует. Ожидания банков относительно снижения ставок на заемный капитал пока оправдываются. Одной из проблем является то, что спрос на ипотечные кредиты по ставкам в 12-15% годовых в валюте достаточно ограничен. По такой ставке большинство потенциальных клиентов по-прежнему будут продолжать снимать квартиру (в Москве годовая ставка аренды может составлять порядка 8-10% от стоимости для квартир без евроремонта) или брать в долг у друзей и родственников. Это значит, что при нынешнем уровне ставок банки могут столкнуться с недостатком спроса уже в следующем году. Для сравнения: во Франции и Австрии заемщик должен выплачивать 5% годовых, в Испании – 4%, в Китае – 6%.

Банки всячески привлекают и идут навстречу потенциальным клиентам (по данным Госстроя, за десять месяцев 2003 года было выдано кредитов более чем на 900 млн. долларов США против 500 млн. долларов по итогам всего 2002 г.). Банки уже не пугают «серые» заработные платы. А для людей «свободных» и творческих профессий, кто редко пользуется трудовой книжкой, есть и такой путь получения заема: можно обратиться не в банк непосредственно, а в риэлтерскую фирму, работающую по ипотеке не с одним, а с несколькими банками. Риэлтор заинтересован в клиенте, с которого получает комиссионные, банк заинтересован в риэлторе.

Большинство банков ограничивают срок кредита десятью годами. Из общей картины выбиваются только Сбербанк и "ДельтаКредит" (оба - 15 лет). Многие банки ("ДельтаКредит", Собинбанк) отменили штрафные санкции заемщику, который хочет досрочно выплатить кредит. Нужно отметить и тот факт, что многие банки несколько снизили планку первоначального взноса со стандартных 30-40% от стоимости приобретаемого жилья до 15-30%. Так, новичок рынка, Национальный резервный банк, и его "дочка" Национальная ипотечная компания (НИКОМ) готовы разрешить своим клиентам самостоятельно оплачивать всего 10-20% от стоимости квартиры (программа "Молодежная"). Но увеличив процентную ставку с 13-15% до 16-18% годовых в валюте.

Пока не меняется к лучшему и величина процентных ставок. Номинально некоторые банки вводят в свой ассортимент займы под 10% годовых в валюте. Однако под такие проценты деньги сможет получить только идеальный заемщик, который уже имеет приличную кредитную историю, высокий уровень официальной зарплаты и соответствующий ему социальный статус. Теоретически ставку 11% годовых в валюте предлагает Сбербанк. Но получить кредит на таких условиях также могут лишь граждане, предъявившие помимо всего прочего 2-4 поручителя. Непросто получить заявленные в прейскуранте "ДельтаКредита" и Райффайзенбанка 12% годовых в валюте. Кредит под 14% годовых в валюте можно получить в Собинбанке, не предоставляя при этом справку об официальной зарплате. Зато список документов - один из самых длинных. Например, потребуются справки о нынешнем жилье заемщика (выписка из домовой книги и пр.). Наконец, кредит под 15% годовых дают многие банки. Самые высокие ставки - до 16-20% - традиционно дают на строящееся жилье, до тех пор пока оно не будет сдано (затем заемщик "пересаживается" на обычный процент). Некоторые из банков, впрочем, явно переусердствовали. Например, в Первом О.В.К. заемщикам предоставляются средства на строящиеся квартиры под 21% годовых в валюте (см. Таблицу 3. «Условия предоставления ипотечного кредита российскими банками», стр. 38).

Подводя итоги, приходится констатировать, что приобретаемая по ипотечной схеме квартира, как и прежде, обходится российскому покупателю в два раза дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью на момент получения займа.

Следовательно, для того чтобы рынок состоялся, ставки ипотечного кредитования должны упасть ниже 10%. Это означает, что самим банкам придется занимать по ставке ниже 7% годовых на срок не менее 10 лет. Только в этом случае ставка по ипотечным кредитам станет сопоставимой со ставкой аренды, что, безусловно, повлияет на смену пристрастий клиентов. С учетом прогнозов ситуации на российском и международных кредитных рынках, подобное развитие событий выглядит вполне возможным.

Можно сказать, что в настоящее время банки кредитуют население под довольно высокие проценты, закладывая высокие риски невозврата, из-за недостаточного объема сведений о партнере при заключении сделки, но в ближайшем будущем по мере усиления конкуренции в секторе, особенно с активизацией прихода иностранных банков, ставки будут снижаться. Соответственно риски у российских банков будут расти, так как они пока еще не достаточно финансово устойчивы и при существенном невозврате кредитов их стабильное положение может пошатнуться. Решить данные проблемы призвана система кредитных бюро.

Институт кредитных историй (кредитные бюро) создается для более точной оценки потенциальных заемщиков. Эти учреждения ведут картотеку, содержащую информацию о прошлых кредитных операциях заемщиков, основываясь на сведениях, предоставляемых кредитными организациями, а также собственных источниках. Кредиторы, при условии регулярности и достоверности предоставления информации о своих клиентах, получают доступ к этой информации. Таким образом, кредитные организации получают возможность гораздо более точного прогнозирования и составления наименее рисковых кредитных портфелей, а добросовестные заемщики получают доступ к более дешевым кредитным ресурсам за счет более эффективной, быстрой и менее дорогостоящей процедуры оценки связанного с ним риска. Кроме того, стимулируется повышение дисциплины возврата кредитных средств.