4. Ипотечное кредитование в Казахстане.
На развитие ипотечного кредитования в любой стране оказывают влияние следующие факторы:
1) Политические – общая стабильность политической системы в стране.
2) Правовые определяются общим состоянием правовой среды государства.
3) Экономические – развитие и состояние финансового рынка, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения.
4) Исторические условия и факторы – традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение населения к кредиту, особенности исторического развития страны.
Начало развитию ипотечного кредитования в Казахстане было положено Указом Президента РК, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества».
Он определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Согласно Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, одобренной постановлением Правительства РК от 21 августа 2000 г. №1290, система ипотечного кредитования основывается на создании ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка) В данной системе банки могут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. В итоге решением правления Национального банка от 20 декабря 2000 г. было создано закрытое акционерное общество «Казахстанская ипотечная компания».
Основными функциями Компании являются:
- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, путем приобретения прав требований по долгосрочным ипотечным жилищным кредитам;
- выпуск ипотечных ценных бумаг с фиксированными или плавающими ставками вознаграждения;
- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
заключение с Национальным банком РК соглашения о предоставлении информации о финансовом состоянии банков-кредиторов;
- разработка методологических рекомендаций по ипотечному кредитованию для банков;
- предоставление консалтинговых услуг по вопросам ипотечного жилищного кредитования и оказание содействия кредиторам во внедрении менее рискованной и рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:
- сумма предоставляемого кредита;
- срок, на который предоставляется кредит;
- размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;
- очередность погашения кредита и процентов по нему;
- основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
В договоре об ипотеке стороны оговаривают следующие условия:
- предмет ипотеки;
- цена передаваемого в ипотеку помещения;
- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
- основания для обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Компанией и банками.
Банки должны использовать стандартные формы документов при выдаче ипотечных жилищных кредитов, права- требования по которым будут уступлены Компании:
Лист предварительной квалификации заемщика.
Заявление-анкета на ипотечный кредит.
Запрос по месту работы.
Запрос в банк.
Отчет о результатах андеррайтинга.
Отчет о проверке состояния предмета залога.
Кредитный договор.
Ипотечный договор.
Договор купли-продажи жилья;
Договор покупки и обратного выкупа ипотечных свидетельств, если он имеется.
Помимо этого банк может самостоятельно использовать дополнительные формы документов для оформления ипотечного жилищного кредита.