1. Поточний стан іпотечного ринку України

В Україні іпотечне кредитування почало активно розвиватися, починаючи з 2001 р., на що позитивно впливала низка факторів загальноекономічного характеру (низькі темпи інфляції, стабільність національної валюти та збільшення доходів населення). У 2003 р. набули чинності закони України "Про іпотеку" і "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати". У 2004 р. за рішенням Кабінету Міністрів України було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), метою діяльності якої є: сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) (рис. 1) та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. Державна іпотечна установа є на сьогодні єдиною установою другого рівня, що працює в Україні.

Рис. 1. Приріст операцій рефінансування ДІУ у 2006-2008 рр. (млн грн)

Характеризуючи іпотечний ринок України, слід відмітити незначне його зниження за останній час. На початок вересня 2011 р. заборгованість населення перед фінансовими установами за іпотечними кредитами становила 97,87 млрд грн, що на 11,8 млрд грн менше, ніж на початку року. Стагнація іпотечного ринку продовжується, хоча у першій половині поточного року мали місце очікування нарощення обсягів ринку, коли у травні-червні обсяги іпотечних портфелів банків стабілізувались, а у липні навіть зросли на 1,7 млрд грн. Проте вже у серпні обсяги ринку зменшились одразу на 6,2 млрд грн (рис. 2).

Рис. 2. Обсяги ринку іпотечного кредитування України

у 2005–2011 рр., млрд грн

Після номінального збільшення обсягів іпотечних кредитів у 2009 р. внаслідок переоцінки їхньої валютної складової, у 2010 р. мало місце зменшення частки іпотечних кредитів у кредитних портфелях банків. Так, наприклад, із жовтня 2009 р. по жовтень 2011 р. частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків скоротилася з 18,4 до 12,2%, а в кредитному портфелі фізичних осіб – з 55 до 47,2% (рис. 3).

Рис. 3. Динаміка частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі українських

банків у 2006–2011 рр., млрд грн

Серед позитивних тенденцій ринку варто відзначити зростання протягом 2011 р. кількості банків, що надають іпотечні кредити. В останній декаді жовтня 2011 р. 32 банки з числа 50 банків-лідерів за показником обсягів активів пропонують кредити на вторинне житло (на початок року їх було менше 20). Окремо слід відзначити збільшення кількості кредиторів на первинному ринку нерухомості (сегменткредитування нового житла поповнився відразу трьома великими банками: Банк Кредит Дніпро, ОТП Банк і Піреус Банк). При цьому поповнилися і ряди об’єктів, що кредитуються: у позичальників з’явилася можливість вибирати квартиру для покупки в кредит у нових будинках, гарантія добудови яких підтверджується банком. Наприклад, Піреус Банк пропонує своїм клієнтам іпотечні кредити на купівлю житла в будівлях, які зводять 35 афілійовані з банком будівельні компанії.

Відсоткові ставки за іпотечними кредитами на первинному і вторинному ринках знижувалися з початку 2011 р. майже до закінчення серпня. Але при зростанні негативних очікувань на ринках протягом 29.08.– 24.10.2011 року реальні ставки за іпотечними кредитами на вторинному ринку підвищили одинадцять банків із числа 50 банків-лідерів за показником обсягів активів – Кредобанк, банк Сredit Agricole, ОТП Банк, Unicredit Bank, Universal Bank, Кредитпромбанк, Ощадбанк, Правекс-Банк, Український Професійний Банк і Ерсте Банк. І хоча підвищення ставок становило в середньому 0,5%, цього вистачило, щоб потенційні позичальники знову зайняли очікувальну позицію.

Відсоткові ставки за кредитами на купівлю житла на первинному ринку, відліковуючи з другої половини 2011 р., стали меншими за вартість кредитів на вторинному ринку (в різних банках така різниця становить від 0,2 до 1%). Станом на 01.10.2011 р. поточна динаміка реальних ставок за іпотечними кредитами зберігалася відносно сталою.