2. Обмеження і перспективи ринку іпотеки

Збереження значного попиту на житлову нерухомість. В Україні налічується близько 7 млн сімей, у яких ускладнені житлові умови (кількість квадратних метрів на людину нижче норми). Враховуючи низькі темпи зведення нового житла та наближення кінця п’ятдесятирічного терміну експлуатації панельних будинків, побудованих в Україні в 70-ті роки минулого століття, який припадає на 2020-ті рр., вплив цього фактора у середньостроковій перспективі зростатиме.

Підтвердження інвестиційної привабливості ринку нерухомості. Обсяги капітальних інвестицій, що спрямовуються у будівельну сферу, зростають. Так, за даними Держстату, 83,5 млрд грн спрямовано у капітальне будівництво за січень-вересень 2011 р., що вже перевищує обсяг відповідних інвестицій у 2010 р.

Особливістю іпотечного ринку України є монопольне становище на ньому банків як інституційних учасників. Небанківські установи як іпотечні кредитори (страхові компанії, спеціалізовані фінансові установи, пенсійні фонди, житлово-кредитні кооперативи) представлені обмежено.

Відповідно перспективи відновлення іпотечного ринку в Україні у поточній ситуації цілком залежать від розвитку банківської системи, що, зважаючи на обмеженість ресурсної бази банків та високу ризикованість банківської іпотеки, все ще суттєво гальмує відновлення іпотечного ринку.

У жовтні 2011 р. було оголошено про намір Уряду створити на базі Ощадбанку Іпотечну компанію (можлива також участь Укрексімбанку, Укргазбанку та банку "Київ"), яка б займалась рефінансуванням іпотечних кредитів комерційних банків.

Крім того, планується створити державну страхову компанію, в якій би проводилось страхування іпотечних кредитів, намічених рефінансувати. Таким чином, ідеться про створення цілого іпотечного консорціуму, успішна діяльність якого може покращити ситуацію на ринку із довгостроковими ресурсами та хеджувати частину фінансових ризиків іпотеки.

Умови надання іпотечних кредитів залишаються досить жорсткими, особливо ж щодо першого внеску – інколи до 50% вартості житла. Високими є відсоткові ставки за іпотечними кредитами.

Окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії – також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

Слід зважати на недоліки законодавчо-нормативної бази, які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод. До того ж зустрічаються непоодинокі випадки, коли і цих норм не дотримуються судочинці, забороняючи банкам, які мають для цього законні підстави, забирати заставлену нерухомість за простроченими кредитами.

Серед інших факторів, що гальмують відновлення ринку іпотеки, слід вказати на невизначеність ситуації на ринку нерухомості, ймовірність другої хвилі кризи, відсутність довгострокових кредитних ресурсів, що зумовлюють підвищену ризикованість користування іпотечними кредитами.