2. Трастовые и ипотечные операции коммерческих банков

Трастовые операции коммерческих банков. По мере увели­чения финансовых активов в промышленно развитых стра­нах коммерческие банки расширяют доверительные (трас­товые, от англ. trast — доверие) операции. Эти услуги банков связаны с отношениями по доверенности. Траст-отделы ком­мерческих банков действуют по поручению клиентов на правах доверенного лица и осуществляют операции, связанные в основном управлением собственностью, а также выполняют другие услуги. Банки совершают доверительные операции для частных лиц, предприятий и фирм, благотворительных компаний (фондов) и прочих учреждений. Доверительные операции можно разделить на три вида: управление наследством; выполнение операций по доверенности и в связи с опе­кой; агентские услуги.

Предприятия и фирмы обычно обращаются за услугами в траст-отделы своих коммерческих банков, выполняющие для них разнообразные операции. Доверительные операции включают обслуживание облигационного займа, сопровож­дающееся передачей доверенному лицу права распоряжать­ся имуществом, служащим обеспечением займа. Акционер­ные компании прибегают к услугам банка, доверяя ему права собственности по акциям и облигациям, управление пенси­онными фондами, поручая банку регистрацию акций, вы­пускаемых на биржу, и т.д. Для фирм банк осуществляет пла­тежные функции: оплату купонов и погашение облигаций, по которым наступил срок, выплату дивидендов акционе­рам компаний. Траст-отделы выполняют функцию депози­тария — хранения акций, по которым акционеры передали право голосования уполномоченным представителям (так называемый голосующий траст).

Банк может временно управлять делами компании в слу­чае ее реорганизации, ликвидации или банкротства.

По доверительным операциям коммерческие банки полу­чают комиссионное вознаграждение. По операциям, связан­ным с управлением наследством, вознаграждение в ряде стран устанавливается законодательным путем или судебным реше­нием. Комиссионные платежи за агентские услуги в большин­стве случаев определяются на договорных началах, так как объем работы различен по видам операций. Комиссионное вознаграждение может состоять из ежегодных отчислений от дохода траста, ежегодного взноса с основной суммы и в ряде случаев с основной суммы по окончании срока действия соглашения о трасте. Объем доверительных операций должен быть таким, чтобы окупить связанные с этими операциями расходы и обеспечить банку получение прибыли.

Ипотечные операции коммерческих банков. В настоящее время российская экономика все больше интегрируется в ми­ровую, и это требует освоения и использования новых фи­нансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.

Как правило, переход рыночной экономики из фазы кри­зиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный сектор требует долгосрочных инвестиций, а последние отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.

Ипотечный (от гр. hipoteke — залог, заклад) кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взай­мы под залог недвижимости. За пользование предоставлен­ным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 11.02.2002) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физи­ческим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обу­стройство земельных участков, а также на приобретение жи­лья при условии залога недвижимого имущества.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в сере­дине XVIII в. в Пруссии. Земля в это время была надежней­шим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опус­тошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный уча­сток. В случае просрочки возврата денег по кредиту земле­владения переходили в собственность земельной (государ­ственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг впе­ред в развитии ипотечного рефинансирования, так как да- нала возможность (в отличие от предшествующих ипотеч­ных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.

Следующий важный этап в развитии ипотечных отно­шений был связан с учреждением в 1852 г. Поземельного кредита Франции — Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В его основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В вы­даваемом документе уже не указывалось конкретное имуще­ство, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь иметь непосредственные тре­бования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.

Первый специализированный ипотечный банк был ос­нован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX—XX столетий ипо­течные банки занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значительности группу кре­дитных учреждений после сберегательных банков и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой эко­номический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипо­течному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало зна­чительное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответствен­но, предлагалась ипотека с фиксированной процентной став­кой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 70-х гг. XX в., привела к сни­жению спроса покупателей на долгосрочные закладные ли­сты, появилась тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на креди­тование, осуществляемое в рассрочку в течение 5—10 лет.

Таким образом, несмотря ни на какие испытания заклад­ные листы зарекомендовали себя как надежное средство при­влечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстри­ровали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к экономическим условиям.

Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание зако­нов и других правовых актов. Эти акты должны урегулиро­вать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

1. Двухуровневая — применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипо­течные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимо­сти), переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кре­дитами различным способом:

• переуступить их вторичным инвесторам;

• сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

• выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

  2. Одноуровневая — получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотеч­ный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска об­лигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой сте­пенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «за­кладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе.

Большинство ипотечных программ осуществляется с по­мощью кредитования через банк. Участниками отношений в этом случае являются инвестор, банк, продавец, покупа­тель (рис. 3).

Рис 3. Ипотечное кредитование банком

Инвестор — это финансовый институт (финансовая ком­пания, фонд). В ипотечной программе его функция заклю­чается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Ресурсы могут происхо­дить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компа­ний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.

Банк — специализированная кредитно-финансовая орга­низация, имеющая соответствующую лицензию ЦБР. В ипо­течной программе он играет роль оператора, который выда­ет ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору, с другой стороны.

Покупатель — главный субъект рынка ипотечного креди­тования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья и покупатель кредитов в ипотечном банке и является перво­источником потребительского спроса, поэтому именно он приводит весь механизм ипотечного кредитования в движе­ние. Как правило, покупатель использует при покупке на­ряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в те­чение, как правило, 10 и более лет.

Продавец — это владелец жилья. В этой роли может вы­ступать строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

На сегодняшний день в мировой практике широкое рас­пространение получили различные виды ипотечных займов.

В условиях экономической нестабильности, которая ха­рактеризует ситуацию в России в настоящее время, недви­жимость остается единственным привлекательным направ­лением инвестирования.

В период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного фи­нансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жи­лых домов, как по форме собственности, так и по источни­кам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть глав­ным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуата­цию жилья, находящегося в государственной и муниципаль­ной собственности, существенно сократилась.

В сложившихся условиях одной из главных задач стало формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья.

Но, как известно, жилье является дорогостоящим това­ром длительного потребления, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей, поэтому в большинстве стран основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой эко­номической деятельности стало приобретение жилья в кре­дит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает правовую основу, обеспечивает эффективное взаи­модействие всех участников процесса жилищного кредито­вания, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.

Состояние финансовой системы России до сих пор оста­ется весьма сложным. Многие банки, проводившие до кри­зиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким, реализовать же заложенное жилье было практически невозможно, т.к. цены на него резко упали.

Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном варианте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая предполагает выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипотечного агентства; выпуск денных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обязательных для всех участников этой системы.

Однако к 2000г. Экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание жилищному кредитованию.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, с помощью которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, т.к. в большинстве из них сама ипотека или отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на достаточно большое число вариаций этих систем, их можно классифицировать и выделить основные так называемые квазиипотечные.