1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку

Эта схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания стали два объективных фактора: сокращение численности домашних хо­зяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В стране по этой схеме рассрочка предоставляется в сред­нем на сумму 30-50% от стоимости приобретаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходит­ся дешевле на стадии строительства, и при этом привлека­ются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему со­провождает ряд рисков, как криминального характера (ею умело пользуются мошенники), так и естественные - затя­гивание и не завершение строительства, инфляция.

2. Региональные программы с использованием бюджетных средств.

При этой схеме организуется фонд поддержки жилищ­ного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде со­держится значительная доля бюджетных средств. Предпоч­тение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье про­дают фонду, при этом вырученные средства составляют в среднем 50-60% от цены нового. 20-25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15- 30% предоставляется рассрочка.

2. Муниципальные жилищные облигации со сроком погаше­ния 10лет.

Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Нако­пив необходимый пакет облигаций, можно обменять его на квартиру.

2. Предоставление предприятием своим сотрудникам зай­ма на приобретение жилья.

Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлур­гический комбинат» и др.), проводящих активную соци­альную и кадровую политику и проявляющих заботу о со­хранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длитель­ный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80% от стоимости при­обретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

2. Продажа жилья по себестоимости строительства либо с оплатой порядка всего 20-40% от стоимости приобрета­емого жилья.

Такой вариант встречается на предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству. При этом по­добная льготная политика обычно увязывается с дополнитель­ными обязательствами работников (относительно длительно­сти работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Однако пока, несмотря на большую потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование раз­вивается медленно.

Среди главных сдерживающих факторов следует выделить:

• высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособ­ности населения;

• недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипо­течных операциях;

• рассогласованность правил пользования жилым поме­щением, заложенным в качестве обеспечения ссуды;

• несовершенство законодательной базы и др.

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефи­цит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержан­ность в осуществлении долгосрочных вложений за счет при­влечения краткосрочных средств. Банк не может самостоя­тельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от двух до пяти лет. Сегодня кредитование на эти сроки ре­ально осуществляется только за счет собственных ресурсов банка, поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

В настоящее время при активном участии ЦБР разраба­тываются механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. Так, ЦБР рассматривает возможность пере­учета закладных. После проведения этой операции появит­ся возможность создать условия для перекредитования ком­мерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

В ЦБР рассматривается возможность работы с долгосроч­ными долговыми ипотечными бумагами.

По словам руководителей ЦБР, при переучете таки-_Л маг, средний срок обращения которых составляет десять лет, ЦБР испытывает ряд технических трудностей. В частности, он не может держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения длиннее, чем один год.

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленно­сти российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Залог недвижимости может быть высоколиквидным ви­дом обеспечения кредитов. Но сегодня в России это не при­меняется. Остаются неясными многие налоговые аспекты.

Анализ зарубежного опыта позволяет назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России:

• обеспечение защиты интересов кредитора и должника в ипотечных отношениях — для выполнения этого условия служат специальные правительственные программы, проце­дура обращения взыскания на заложенное имущество, стра­хование и т.д.;

• создание условий доступности ипотечных кредитов — это может быть выделение отдельных категорий населения и разработка льготных правил и норм выдачи и погашения ипотечного кредита;

• создание особенных условий в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке;

• предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынках ипотеки и цен­ных бумаг;

• обеспечение государственного контроля над деятельно­стью организаций, осуществляющих ипотечное кредитова­ние — государство должно проводить не только льготную на­логовую политику в этой области, но и уметь контролировать деятельность организаций в этой области;

• создание системы нормативных актов ипотечного кре­дитования, устранение противоречий между ними.

• Все законы и подзаконные нормативные акты об ипоте­ке должны быть согласованы между собой, иметь единую цель и давать возможность заемщику приобрести недвижи­мость, а кредитору получить прибыль.

• Таким образом, можно сказать, что полноценному раз­витию ипотечного кредитования в России препятствует боль­шое количество факторов. Пока эти факторы, сдержива­ющие развитие ипотеки, не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредито­вание весьма ограниченные средства.

Выводы

Объем и разнообразие банковских услуг за последние годы растут, и это становится важным источником банков­ской прибыли.

В последние десятилетия в деятельности коммерческих банков получило развитие финансирование операций по аренде, или лизингу (от англ. leasing — аренда). Банки под лизинговые соглашения финансируют покупку и сдают в долгосрочную аренду машины, оборудование, транспортные средства, сооружения производственного назначения про­мышленным предприятиям. При этом банк получает аренд­ную плату (лизинговые платежи).

Лизинг обеспечивает возможность предприятиям полу­чить необходимое оборудование без значительных единовре­менных затрат.

В операции лизинга участвуют три стороны: арендодатель, арендатор и поставщик. Арендодатель — это либо специализи­рованная финансовая (лизинговая) компания, контролиру­емая банком, либо сам банк. Арендатор — это предприятие, арендующее оборудование для использования в производ­ственном процессе. Поставщик — предприятие, производя­щее или поставляющее объект лизинговой сделки.

Лизинговый контракт предусматривает срок аренды, сум­му, валюту, сроки и другие условия выплаты арендной пла­ты, обязательства арендатора по содержанию объекта сдел­ки в исправности и обслуживанию оборудования.

Стоимость лизинга складывается из регулярных (полуго­довых, ежеквартальных, ежемесячных) арендных платежей, основными компонентами которых являются амортизация и процент за кредит. Сумма арендных платежей обеспечива­ет арендодателю покрытие расходов и финансирование по­купки оборудования, а также получение прибыли.

Различают внутреннюю и международную формы лизин­га, финансовый и оперативный виды лизинга и различные по срокам типы лизинга.

Финансовый лизинг по сути представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки, отличаясь от обыч­ной сделки купли-продажи моментом перехода права соб­ственности на объект сделки к потребителю.

Новым видом услуг в области организации расчетов яв­ляется факторинг, который представляет собой разновид­ность торгово-комиссионных операций, сочетающихся с кредитованием оборотного капитала клиента.

По факторинговому договору банк покупает у своих кли­ентов их требования к дебиторам, оплачивая им от 70 до 90% требований в виде аванса и уплаты остающейся части (за вы­четом процента за кредит) в строго обусловленные сроки не­зависимо от поступления платежа от дебиторов.

Факторинг является универсальной системой финансо­вого обслуживания клиентов. Банкам выгодно проводить эти операции из-за их высокой доходности.

По мере увеличения финансовых активов коммерческие банки расширяют доверительные (трастовые, от англ. trast — доверие) операции. Траст-отделы коммерческих банков дей­ствуют по поручению клиентов на правах доверенного лица и осуществляют операции, связанные в основном с управ­лением собственностью, а также выполняют другие услуги. Кроме того, траст-отделы выполняют функцию депозитария — хранения акций, по которым акционеры передали право го­лосования уполномоченным представителям (так называ­емый голосующий траст).

Банк может временно управлять делами компании в слу­чае ее реорганизации, ликвидации или банкротства.

По доверительным операциям коммерческие банки полу­чают комиссионное вознаграждение. Объем доверительных операций должен быть таким, чтобы окупить связанные с ними расходы и обеспечить банку получение прибыли.

Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодер­жателя) к должнику (залогодателю), который может возник­нуть лишь тогда, когда их оборот разрешен федеральными законами.

Недвижимость — это участок территорий с принадлежа­щими ему природными ресурсами, а также зданиями и со­оружениями.

Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством страны по соглашению сторон.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обя­зательству и по договору об ипотеке могут быть удостовере­ны закладной.

В процессе ипотечного кредитования анализируется эф­фективность кредита по коэффициенту ипотечной задолжен­ности, который показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости, и ипотечной постоянной, которая определяется как процентное соотношение ежегодных пла­тежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. В настоящее время в Москве достаточно активно ста­ло развиваться ипотечное кредитование строительства жилья.