2.2 Анализ ипотечного кредитования в кризисный период

В августе 2007 года разразившийся в США ипотечный кризис повлек за собой глобальное сокращение доступа к мировым финансовым ресурсам. Банковская система Казахстана больше подвержена влиянию мирового кризиса, так как основной источник заимствований на тот момент приходится на внешний рынок (50%). Кроме того, у казахстанских банков высокая доля ипотечных кредитов (37,9%), что, в свою очередь, определяет высокий уровень рисков.

Кризис отразился и на рынке ипотечных кредитов в Республике Казахстан, повлияв на снижение спроса на ипотечные кредиты.

В Казахстане начиная с августа 2007 года наблюдается неудовлетворенный спрос на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций и физических лиц, а также наблюдается сохранение жесткой кредитной политики и условий выдачи займов банками на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий. [22]

Ситуация в Казахстане повторяет общемировую: целый ряд банков брали кредиты у западных банков, чтобы кредитовать из них казахстанские компании, особенно в строительстве, и население. Легкость доступа к кредиту обернулась против самих же банков. У них объем просроченных кредитов составляет уже 300 млрд тенге. Особенно быстро "падают" банки, завязанные на ипотеку и строительство, пишет газета "Экспресс К". У Казкоммерцбанка, например, на них завязано около 30% портфеля на 2007 год. [18]

Уже в начале 2008г. первые результаты мирового финансового кризиса приводят к резкому сокращению отечественного строительства. Это вызывает повсеместное сокращение персонала строительных компаний. Выделенные Правительством РК в начале года 2008г. государственные средства на поддержку строительного сектора и решение вопросов "дольщиков" в размере 184,7 млрд. тенге, к сожаленью, не повлияли на улучшение ситуации.

В отношении ипотечного кредитования банки ужесточили свою кредитную политику в силу риска изменения стоимости залогового обеспечения, перспектив развития рынка недвижимости, возросшей нагрузки на платежеспособность, а также общих экономических перспектив - около 60% респондентов ужесточили условия; менее трети респондентов сохранили кредитную политику на прежнем уровне.

Данная ситуация в свою очередь отразилось на возможностях компаний в других секторах экономики выполнять взятые на себя обязательства по оплате поставленных товаров (выполненных работ и услуг). Мультипликативный эффект не замедлил сказаться во все возрастающем кризисе неплатежей, проникшей практически во все сферы экономики.

25 ноября 2008 года Правительство обнародовало "План совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального банка Республики Казахстан и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы" (далее - План).

Для решения жилищных проблем граждан и активизации рынка недвижимости в городах Астане и Алматы через Фонд "Самрук-Казына" была запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

В рамках решения проблем на рынке недвижимости предполагалось:

А) Реализация мероприятий по привлечению средств для финансирования программы, а именно:

1) Осуществление заимствования "АО "ФНБ "Самрук-Казына" из Национального фонда путем выпуска облигаций на сумму 480 млрд. тенге. За счет средств данной программы через банки второго уровня обеспечивалась возможность предоставления займов на завершение недостроенных жилых комплексов в городах Алматы и Астана.

2) Привлечение средств накопительных пенсионных фондов для финансирования программы ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

Б) Реализация действующих механизмов по решению проблем на рынке недвижимости.

1) Выделение средств для размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов.

2) Выкуп квартир государством.

3) Выделение денег акиматам городов Астана, Алматы для завершения строительства проблемных объектов.

4) Фондирование АО "Казахстанская ипотечная компания" для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ. [19]

Прежде чем проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования, рассмотрим удельный вес выданных кредитов банками, в разрезе объектов кредитования, чтобы дать полноценную оценку доле ипотечных кредитов в общем объеме банковского кредитования (таблица 1).

Таблица 1. Удельный вес кредитов, выданных банками, в разрезе объектов кредитования

Показатель	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.
Всего кредитов на сумму, млрд. тенге	1 005,9	522,5	5925	4102	3793,8	5777,9
В том числе:	100%	100%	100%	100%	100%	100%
приобретение оборотных средств	54	51,6	53,9	56,0	64,6	61,4
приобретение основных фондов	7	5,1	6,0	6,1	5,2	5,1
новое строительство и реконструкция	4	5,5	10,7	7,7	3,9	3,8
строительство и приобретение жилья гражданами (ипотека)	5	3,0	1,9	2,0	2,9	3,0
потребительские цели граждан	11	12,4	7,4	6,8	10,4	14,0
приобретение ценных бумаг	1	9,5	1,3	0,1	0,3	0,9
прочие цели	18	12,9	18,8	21,2	12,7	11,6
Примечание – таблица составлена автором на основе Статистического бюллетеня НБК РК

Из таблицы следует, что банки сконцентрировали кредитные ресурсы в секторе приобретения оборотных средств, на него приходится 61,4% от всего объема кредитов банков второго уровня. На втором месте кредиты для потребительских целей 14%. Ипотечные кредиты в ссудном портфеле банков находится в аутсайдерах, занимая всего 3% от выданных кредитов по итогам 2011 года.

Таким образом, можно отметить тенденцию снижения доли выданных банками на за период, ипотечных кредитов. Самый большой удельный вес в общем объеме выданных за период кредитов, ипотека занимала в 2006 году, когда этот показатель был равен 5%. А самый низкий показатель за последние 5 лет был зафиксирован по итогам 2008 года, тогда доля выданных ипотечных кредитов составила всего 1,9%.

Так, по данным Национального Банка РК по состоянию на 2011 год объем ипотечного кредитования со стороны банков составил 734,2 млрд. тенге и по сравнению с предыдущим 2010 годом показал рост на 6,7 %, когда сумма выданных ипотечных кредитов банками на конец периода составила 685 млрд. тенге. Ставки вознаграждения по ипотечным кредитам, также варьировались в течении всего периода, так самая высокая среднестатистическая процентная ставка составила 13,4% в 2007 году, то самая низкая составила 10,7% в 2010 году. В 2011 году по данным Национального банка РК среднестатистическая ставка вознаграждения по ипотечным кредитам банков составила 11,5%. (таблица 2)

Таблица 2. Кредиты, выданные банками на строительство и приобретение жилья гражданам (ипотечное кредитование) и ставки вознаграждения по ним

Исходя из таблицы 2, если объемы кредитов, выданные банками на строительство и приобретение жилья гражданам, т.е. ипотечное кредитование за 2007 год составило 417,5 млрд. тенге, то в 2011 году этот показатель составил лишь 125,8 млрд. тенге, таким образом объемы выданных ипотечных кредитов за период снизились почти на 70%. Однако по сравнению с прошлым 2010 годом нужно отметить некий положительный сдвиг, так в 2010 году этот показатель был равен 85,1 млрд. тенге, т.е. на 32% ниже чем в 2011 году. [9]

В 2010 году Фонд "Самрук-Казына" фактически завершил реализацию антикризисной программы правительства, освоив 91% выделенных из Национального фонда 1 трлн. 87,5 млрд. тенге. В рамках программы при участии Фонда успешно завершена реструктуризация задолженности трех системообразующих банков страны: БТА Банка, Альянс Банка и Темирбанка, в результате которой внешние долги БТА снижены с 12 млрд. долларов США до 3,7 млрд. долларов США, долг Альянс Банка сокращен с 4,5 млрд. долларов США до 1,16 млрд, Темирбанка - сократился с 770 млн. долларов США до 61 млн. долларов США, а сроки выплаты обязательств изменены с имевшихся 1-5 лет, до 8-20 лет, со снижением средней ставки заимствования до 9-10%.

Завершение объектов строительства осуществлялось по трем основным механизмам: через банки второго уровня, Фонд недвижимости, Фонд стрессовых активов. На завершение объектов долевого строительства АО "Самрук-Казына" всего было выделено 200 млрд. тенге, из которых 170 млрд. тенге из Национального фонда, 30 млрд.тенге из Фонда стрессовых активов.

Чистый убыток ипотечных организаций Казахстана в 2010 году снизился в 3 раза, сообщает Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). В 2010 году ипотечными организациями был получен чистый убыток в размере 1 млрд. 330,7 млн. тенге против 4 млрд. 197,3 млн. тенге в 2009 году.

По данным АФН, совокупный размер доходов ипотечных организаций в 2010 году составил 14 млрд. 888,2 млн. тенге (в 2009 году - 31 млрд. 853,6 млн. тенге), расходов - 16 млрд. 218,9 млн. тенге (36 млрд. 50,9 млн. тенге), передает Интерфакс-Казахстан.

Как сообщалось, ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана за 2010 год вырос на 12,3% до 76,8 млрд. тенге, совокупные активы - на 52,9% до 122,8 млрд. тенге, собственный капитал - в 1,7 раза до 31,3 млрд. тенге. [19]

Несмотря на существенную поддержку государства, инвестирование в жилищное строительство в 2009 году осталось на 30 % ниже уровня 2008 года. Но за период времени 2010 года объем инвестиций в долларах США выше на 8,1 % аналогично прошлого периода.

Инвестиции за 2009-2010 года составляет в среднем 4,0 млн. долларов США, на 30 % ниже, чем в 2008 - 2009 годах, общая площадь введенного в эксплуатацию жилья снизится, соответственно, на 15 % и составит около 5300 кв. м. в 2011 году, 5400 кв.м. в 2012 году. [1]

В 2008 году кризис разрушил экономический тандем банкиров и строителей. Сейчас отраслевой портфель займов составляет 1,3 триллиона тенге, на 300 миллиардов меньше, чем в августе 2009 года. За этот же период объем просроченной задолженности в отрасли увеличился с 264 до 433 миллиардов тенге. (рис.2)

Рис.2 Кредитование строительной отрасли