2.1 Анализ ипотечного кредитования в предкризисный период

Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.

Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. [13]

Казахстанская практика приобретения недвижимости по системе строительного сбере­жения берет начало в 1994 г. На основании Указа Президента РК в 1993 г. был создан Государствен­ный банк жилищного строительства, в обязанность которого входило долгосрочное кредитование жилья населению и краткосрочное кредитование строительных организаций. Тогда Жилищному строительному банку (позднее вошедшему в состав ЦентрКредита) удалось наладить партнерские отношения со специалистами из Германии по жилищному кредитованию. Гер­манская модель начала применяться с учетом особенностей местного рынка. Банком было привлече­но более 450 строительно-сберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге. 

Строительство продолжает свое развитие особенно в крупных городах. В основном это происходит за счет ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. [14]

21 сентября 2000 года постановлением Правительства РК была утверждена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных ресурсов в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой системы ипотечного кредитования, позволяющих обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через специализированных операторов. Тогда же был создан новый финансовый институт-ЗАО "Казахстанская Ипотечная Компания". Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию.  В 2001 году по программе Казахстанской Ипотечной Компании был выдан первый ипотечный кредит в Республике Казахстан. Именно с этого момента начинает свой отчет история ипотечного кредитования в нашей стране. [6]

В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. «По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе», - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %. Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, - заключил министр экономики и бюджетного планирования. [7]

В докризисный период практически все казахстанские банки начали осваивать ипотечный рынок большими темпами. 25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» и банки второго уровня – «Альянс Банк», «Астана-Финанс», «БТА-Ипотека», «Нурбанк», «Темирбанк», «Texakabank», «Цеснабанк», «Казкоммерцбанк», «БанкЦентрКредит», «Народный банк», «АТФ Банк» - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”. “То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.  [17]

Внутренний рынок жилищного кредитования в то время в стране достиг небывалых темпов развития. И благодаря конкуренции предложения жилищного кредитования кредиты становились все доступнее для населения. Снижались процентные ставки ипотеки, росли ее сроки. Еще в 1999 году кредит на квартиру средней стоимости - от 6 до 12 тысяч долларов - был практически недоступен представителю среднего класса. Собственно, таких кредитов на рынке и не было. Предложения ипотеки (под 23-24 проц., и не дольше двух лет) исходили, как правило, от стройкомпаний, аффилированных с отдельными банками, и это был в основном дорогой элитстрой. В докризисный же период средней казахстанской семье с ежемесячным доходом в 600-800 долларов США вполне по силам было купить в кредит на вторичном рынке квартиру стоимостью 30-50 тысяч долларов. Например, к ее услугам стандартные кредиты со ставкой от 9 до 11,5 проц. годовых сроком до 20 лет. Как видим, прогресс был налицо. [18]

Из-за роста доходов и доступности кредитов в Казахстане начался строительный бум (за период с 2005 по 2009 года введено в 3 раза больше кв. м. жилья по сравнению с 2000-2004г.г. в 2006-2007 г. г. он превратился в мыльный пузырь, который лопнул в 2007 году после истощения финансирования. Это привело к ожидаемому эффекту - сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять вторичное жилье по высоким ценам. [1]

В первой половине двухтысячных строительный сектор рос за счет внешних банковских привлечений. С 2003 по 2008 год банки увеличили внешний долг в 21 раз, с 2,1 по 45,1 миллиард долларов (рис.1). За этот же период объем кредитов в строительный сектор вырос в 13 раз, с 0,1 до 1,3 триллионов тенге.  В итоге, с 2003 по 2008 год ежегодные объемы ввода нового жилья увеличились с 2,1 по 6,8 миллионов квадратных метров. А объем ежегодных инвестиций - с 59,5 до 468 миллиардов тенге. 

Рис.1.Валовый внешний долг БВУ РК [20]

Бум кредитования, по данным Национального банка, привел к росту внешнего долга казахских банков и компаний с 70% в 2005 году до 95% от ВВП в 2006 году. Приток капитала увеличивает инфляционное давление, и Национальный банк прогнозирует рост потребительских цен на 8,2-8,6% в этом году по сравнению с базовым прогнозом инфляции на уровне 7,3-8,3%. [21]