3.1 Проблемы и современное состояние ипотечного кредитования

Настоящей шоковой терапией для казахстанских банков стал международный финансовый кризис, спровоцированный невозвратом ипотечных кредитов в США.

Практически повсеместно ужесточены условия получения любых кредитов, повышены сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке. Ряд банков по сей день держит негласный мораторий на выдачу займов. [1]

Экономическое восстановление в посткризисный период способствовало росту цен на рынке недвижимости Казахстана. В результате некоторое повышение инвестиционной привлекательности данного сегмента может стать одним из факторов, способствующих в дальнейшем приобретению населением недвижимости в качестве объекта долгосрочного вложения.

Однако в настоящее время активность на рынке недвижимости ограничена невысоким спросом со стороны населения и снижением роли ипотечного кредитования. В региональном разрезе сохраняется существенная

дифференциация активности. Несмотря на некоторый рост цен, предпосылок к формированию «пузыря» на рынке жилья в настоящее время не наблюдается. Вместе с тем, дефицит жилья не делает его более доступным.

Восстановление экономических возможностей потребителей и увеличение их доходов, начиная с 2010г., способствовали положительному росту номинальных цен на жилье и аренду. При этом темпы роста цен в среднем за 2010-2013гг. не превышали усредненного уровня инфляции за аналогичный период: цены на жилье и аренду выросли на 6,4% и 6,3% соответственно, инфляция – на 6,6%.

Сдержанный рост ипотечного кредитного портфеля банков в значительной степени обусловлен значительными объемами рефинансирования существующих заемщиков, а также низким уровнем спроса со стороны потенциальных заемщиков при текущих жестких ценовых и неценовых условиях кредитования со стороны банков. При этом в условиях текущего ценового тренда и потенциального роста склонности домашних хозяйств к сбережению сектор недвижимости будет приобретать все большую инвестиционную привлекательность для населения.

Согласно общемировой тенденции, после финансового кризиса ипотечные ставки упали до минимума, чего не произошло в Казахстане. Как отметил Айвар Байкенов, директор департамента аналитики АО «Асыл Инвест», стоимость ипотечных займов во всем мире снижалась вслед за понижением базовых процентных ставок. «В Казахстане, несмотря на снижение ставки рефинансирования с 11% в начале 2008 года до текущих 5,5%, аналогичной динамики не последовало.  То есть получается, что в нашем случае смягчение денежно-кредитной политики в целом никак не трансформируется в увеличение доступности ипотеки», - констатирует глава департамента.

Так или иначе, сегодня к ипотечному займу по всей республике население нередко относится как к непосильному «ярму» или «игу». И причины тут очевидные – высокие процентные ставки. В Казахстане годовая эффективная процентная ставка по ипотечному займу в лучшем случае составит 12,5%, в других – может доходить и до 14-16%. В принципе, аналогичная ситуация складывается и в соседней России. Вместе с тем, в Европе, где банковская система сейчас переживает глубокий кризис, ипотека выдается под несравнимо низкие проценты: в Великобритании – 2-3%,  Испании – 4-5,5%, Италии -  4,2-5,5%. 

Причиной высоких ставок, как уже неоднократно подчеркивалось, является отсутствие длинных денег у банков. Это давний камень преткновения между БВУ и Нацбанком РК. Первые обвиняют второй  в недоступности долгосрочного фондирования, второй говорит  первым, что при желании фондирование на любые сроки получить не сложно: у вкладчиков, через облигации на отечественном фондовом рынке и на иностранных биржах.[21]

К слову, казахстанцы предпочитают брать ипотеку на вторичное жилье. Новостройки большинству не по карману даже в рассрочку. Но грядущий ипотечный кризис затронет и строительные компании. По оценкам экспертов, на их долю приходится порядка 20-30 процентов всех ипотечных кредитов. И если их перестанут выдавать, то люди перестанут покупать. А соответственно строить будет просто не на что.

Средняя ставка по ипотечным кредитам в казахстанских банках сейчас колеблется в пределах 12-18 процентов. Все зависит от того, какой первоначальный взнос и на сколько лет выдается кредит. Экономисты говорят, что, в принципе, населению бояться нечего и брать заём можно и сейчас. Ведь не исключено, что не найдя новых источников фондирования, банки просто начнут поднимать процентные ставки. [22]

В результате, текущее положение дел можно назвать переходным – низшая точка, очевидно, пройдена, однако для роста пока не созданы условия. Так или иначе, ипотека нужна, как населению, так и банкам. Как отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко, банки любят данный вид кредитования из-за того, что он является самым низкорискованным среди других потребительских займов. «Во-первых, из-за наличия дорогостоящего и достаточно ликвидного залога, который при возникновении просрочки может быть реализован на открытом рынке. Во-вторых, ввиду консервативного подхода к выбору заемщика и долгого срока погашения, что при прочих равных условиях выгодней кредитному учреждению: длинное фондирование намного лучше анализировать и прогнозировать, чем короткое», - аргументировал эксперт.

Между тем, требования к клиентам банки предъявляют очень жесткие в сравнении с другими видами кредитования. Это находит положительное отражение в том, что процент просрочки по ипотеке, если сравнивать весь ссудный портфель банковского сектора, несколько меньше. По состоянию на январь 2013 года просроченные займы свыше 90 дней по всему ссудному портфелю  БВУ составили 29,8%, тогда как по ипотечным займам - только 21,6%. Стоит заметить, что по ипотеке безнадежных займов значительно меньше (11,9%) по сравнению с общим ссудным портфелем (28,2%).

В настоящее время Казкоммерцбанк временно не рассматривает заявки на выдачу ипотечных кредитов. В банке сообщали, что это связано с пересмотром процентных ставок в сторону их повышения. Как отметил управляющий директор АО «Казкоммерцбанк» Магжан Ауэзов, ипотеки в Казахстане сейчас практически нет или ее очень мало. «Изменения будут. Обсуждения идут, но пока не решена фундаментальная проблема — отсутствие длинных денег в тенге у казахстанских банков», — отметил Ауэзов. По его словам, рынок внешних заимствований стал очень дорогим для них. Кроме того, управляющий директор Казкома полагает, что покупка длинных банковских бумаг в тенге будет на стыке ЖССБК (Жилстройсбербанк), КИК (Казахстанская ипотечная компания), БВУ Казахстана и ЕНПФ (Единый накопительный пенсионный фонд). 

На этом фоне несправедливым будет упустить из виду единственную альтернативу ипотеке, которую предлагает государство посредством «Жилстройсбербанка» - жилищные займы. Принципиальным отличием от ипотеки   является то, что клиент вначале должен накопить половину требуемой суммы, а вторую часть получает в кредит по сравнительно конкурентной процентной ставке – от 4% до 6%.

В результате, аналитики считают, что в ближайшее время события будут складываться по знакомому сценарию: ставки будут продолжать оставаться на прежнем уровне, займы будут расти теми же темпами, что и сейчас. [23]