83. Правове регулювання іпот кредиту.

ЗУ “Про іпотечне кредитув, операції з консолідов іпотеч боргом та іпотечні сертифікати”: іпот кредит - правовідносини, які виник на підставі дог про іпот кредит між кредитодавцем і боржником з прив надання коштів у користування з встановл іпотеки. Іпот кредит реалізується під час викон дог про іпот кредит. Кредитодав до укладення дог про іпот кредит має розкрити основні екон та правові вимоги щодо надання кредиту. У договорі про іпот кредит можуть бути зазначені: вартість основного зобов'яз та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити; право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за дог про іпот кредит, та розподіляти їх між ціною зобов'язання та доходом кредитодавця; згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпот боргу та включення іпотеки до іпот пулу; право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за дог про іпот кредит; інфляційне застереження; умови страхув фінанс ризиків щодо: - невиконання основного зобов'яз; - неотримання платежів за цим дог; - несвоєчасної реалізації предмета іпотеки; - несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора. У разі визначення в договорі про іпот кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 % від оціночної вартості предмета іпотеки. Інфляційним застереж є обумовл сторонами дог про іпот кредит спосіб збереже реальної вартості грош вимог та доходів кредитодавця. Таке застереж має забезпечувати індексацію платежів за дог про іпот кредит при сплаті основного зобов'язання. Іпотека встановлюється відповідно до цього Закону щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін, якщо інше не передбачено іпотечним дог. Кредитодавець може самост виконувати функції іпотекодержат або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпот дог має бути укладений у письмовій формі та нотар посвідчений. Нотар посвідч іпот дог проводиться за місцезнаходж нерухомості, яка є предм іпотеки, або за місцезнах іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпот дог, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого дог, посвідчується нотаріусом до мом оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість. Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Іпот дог, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним дог може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку. Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпот дог. В разі зміни у процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі встановленого законодавством документа про право власності на нерухомість зобов'язаний зробити відмітку на примірнику іпот дог, який належить іпотекодержателю. Якщо іпотечним дог передбачено, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки. У разі включення іпотеки до іпот пулу умови іпот дог змінам не підлягають. Право іпотекодержателя на продаж майна, що є предметом іпотеки: Іпотекодержатель має організувати продаж предмета іпотеки шляхом укладення дог купівлі-продажу між іпотекодавцем та покупцем, якщо це передбачено іпотечним дог або іпотекодержатель та іпотекодавець досягли відповідної письмової згоди. При цьому кошти за придбану нерухомість покупець сплачує на банківські рахунки іпотекодержателя. Іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до дня продажу предмета іпотеки відповідно до умов цієї статті письмово повідомити всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки. Ці особи мають переважне право на придбання предмета іпотеки відповідно до пріоритету їх зареєстрованих прав. Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди між іпотекодержателем, іпотекодавцем щодо ціни продажу предмета іпотеки іпотекодержатель укладає з незалежним оцінювачем дог про оцінку предмета іпотеки і продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою. Після продажу предмета іпотеки згідно з положеннями цієї статті вимоги інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, є недійсними. Примусова реалізація предмета іпотеки за виконавчими документами: Звернення стягнення на предмет іпотеки і реалізація нерухомості та/або майнових прав на нерухомість для задоволення вимог іпотекодержателя здійснюються відповідно до умов іпот дог. Відчуження предмета іпотеки здійснюють органи державної виконавчої служби. Відстрочення звернення стягнення на предмет іпотеки не допускається у разі, якщо: іпотеку включено до іпот пулу; відстрочення може призвести до істотного погіршення фінансового стану іпотекодержателя; проти іпотекодавця чи іпотекодержателя порушено справу про визнання його банкрутом; іпотекодавець раніше мав несплачені зобов'язання чи був неплатоспроможним; є вірогідність, що протягом періоду відстрочення не буде сплачено зобов'язання. Для здійснення реалізації предмета іпотеки орган державної виконавчої служби укладає дог із суб'єктом підприємницької діяльності, який має право здійснювати операції з нерухомістю. Право вибору такого суб'єкта підприємницької діяльності та визначення умов реалізації предмета іпотеки належить іпотекодержателю. Оформлення результатів реалізації предмета іпотеки: У разі реалізації предмета іпотеки іпотекодержателем правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на нерухомість є дог купівлі-продажу. У разі реалізації предмета іпотеки у примусовому порядку складається протокол, який підписують суб'єкт підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки, та покупець предмета іпотеки. У протоколі зазначаються: опис придбаного покупцем предмета іпотеки; ціна реалізації предмета іпотеки; інформація про покупця предмета іпотеки; дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки; банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки. Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом 5 днів з дати його реалізації. Покупець протягом десяти днів після підписання протоколу сплачує кошти за придбаний предмет іпотеки на зазначений у протоколі банк рахунок СПД, який організував реалізацію предмета іпотеки. СПД, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом 5 днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу держ виконав служби повідомлення про здійснення такої оплати. Протягом п'яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки. В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються: положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону; ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки; характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість; прізвище, ім'я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця; сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки; відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю. Затверджений начальником (заступником начальника) органу державної виконавчої служби акт про реалізацію предмета іпотеки видається покупцеві, а копії акта надсилаються іпотекодержателю та іпотекодавцю. Орган державної виконавчої служби не може відмовити у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, якщо така реалізація відбулася відповідно до вимог цього Закону. У разі відмови видати акт про реалізацію предмета іпотеки орган державної виконавчої служби повинен протягом п'яти днів повідомити про це суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, іпотекодавця, іпотекодержателя та покупця. Повідомлення має містити посилання на підстави відмови. Відмова органу державної виконавчої служби видати акт про реалізацію предмета іпотеки може бути оскаржена в суді. На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна. Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за дог, який визначає умови надання і здійснення таких прав. Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки: Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки відповідно до статті 6 цього Закону, протягом п'яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб'єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки відповідно до статті 7 цього Закону, протягом п'яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості: витрати на організацію реалізації предмета іпотеки; комісійна винагорода суб'єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки; задоволення вимог іпотекодержателя; задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог; решта повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, або суб'єкт підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки, надсилає органу державної виконавчої служби, іпотекодавцю, боржнику та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки. У разі прийняття судом рішення про визнання реалізації предмета іпотеки такою, що не відбулася, іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки за ціною, яка повністю задовольняє вимоги кредитора, забезпечені іпотекою цієї нерухомості, шляхом їх заліку. В цьому випадку придбання предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється актом про реалізацію предмета іпотеки та іпотекодержателю видається свідоцтво про придбання нерухомості у порядку, передбаченому статтею 8 цього Закону.