11) Ипотечное кредитование и его особенности в современной России.

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Преимущества и недостатки ипотеки:

Главным преимуществом ипотеки является то, что, Вы можете пользоваться квартирой сразу после приобретения. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно прописаться заемщику и членам его семьи.

Недостатки:

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Ипотечное кредитование

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). После Андеррайтинга определяется сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита.

Особенности ипотечного кредита - кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.

Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами ( аннуитетный платеж ).

Иная форма — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце). Достоинство этой формы платежей — меньшая сумма процентов (меньше переплата) т.к. быстрее идёт погашение кредита.

Оформление ипотеки

Оформление ипотеки – сложная процедура, включающая сбор документов, андерраитинг, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение кредитного договора и договора купли -продажи. Здесь может понадобиться помощь ипотечного брокера (кредитного брокера, кредитного бюро) и помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Виды ипотеки.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

• Ипотека в силу закона — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов ( приобретение или строительство жилых домов(квартир) с использованием кредитных средств банка; продажа в кредит; рента; залог имущественных прав).

• Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

Участники ипотечного рынка

Банки - Первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

Страховые компании – осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности);

Оценочные компании - производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Агентства недвижимости - Роль агентств недвижимости в основном заключается в подборе вариантов квартиры и консультаций по порядку действий для оформления сделки.

Ипотечные брокеры (кредитные брокеры, кредитные бюро)- ипотечный брокер появился на рынке ипотечного кредитования в связи с ростом количества кредитных организаций, занимающихся ипотекой, и количества ипотечных программ. Если потенциальный заемщик ипотечного кредита не может или не хочет самостоятельно разбираться в этом потоке информации, то ему на помощь придет именно ипотечный брокер.

Есть независимые ипотечные брокеры и отделы по ипотечному кредитованию в составе риэлторских агентств, сотрудники которых так же именуются ипотечными брокерами. Главное достоинство любого ипотечного брокера – наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и личных контактов в банках, предоставляющих ипотечный кредит.

АИЖК - В рамках федеральной программы ипотечного жилищного кредитования, правительством РФ в 1997году было создано ОАО Агентство ипотечного жилищного кредитования - общество со 100% государственным капиталом, основным направлением деятельности которого является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению.

Система рефинансирования - крупные банки (сбербанк, втб24 и т.д.)и АИЖК осуществляют выкуп пулов стандартных закладных у более мелких Первичных кредиторов. АИЖК при этом действует через своих представителей Региональные операторы и Сервисные агенты.