Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит - это форма кредитования под залог недвижимости раз­личного вида. В зависимости от целей обращения за кредитом различают краткосроч­ный (для удовлетворения текущих потребностей клиентов в денежных средствах) и дол­госрочный (с целью финансирования капитального строительства, реконструкции и пе­ревооружения производства, освоения земельного участка или природного месторожде­ния и т.д.). Общим моментом в перечисленных выше случаях является использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.

Недвижимость— это комплексное понятие. Как предмет залога недвижимость должна соответствовать следующим критериям:

— приемлемость. Устойчивость потребительских характеристик недвижимости в течение достаточно продолжительного времени, благоприятные для участников кредит­ной сделки тенденции изменения цен на нее, относительная простота контроля за со­хранностью, возможность быстрой реализации в случае затруднений в выполнении обя­зательств заемщиком;

— достаточность. Это означает, что стоимость недвижимости должна быть доста­точно высокой, чтобы компенсировать не только прямые затраты кредитора по основному долгу и ссудным процентам, но и косвенные расходы, связанные с процессом реа­лизации недвижимости и возмещением прочих потерь кредитора по сделке (например, судебные расходы).

В качестве предмета залога при ипотечном кредитовании могут использоваться раз­личные виды недвижимости: производственные здания, сооружения и помещения в них; земельные участки, объекты незавершенного строительства, дачи, гаражи, жилые дома и приватизированные квартиры. Если объект недвижимости находится в совместной соб­ственности, то его залог возможен только с письменного разрешения всех собственни­ков. В то же время ряд видов недвижимости исключаются из залоговых отношений, в частности государственные лесной и земельный фонды, заповедники историко-культурного и природоохранного назначения и другие объекты, залог которых запрещен законом.

Ипотечный кредит обладает определенными преимуществами по сравнению с дру­гими формами кредитования:

— объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное вре­мя, что позволяет организовать кредитование клиента под залог недвижимости на пери­од до 10-30 лет;

— цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличивают­ся, а в условиях инфляции — более высокими темпами, чем по другим товарам. Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования;

— при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости, это позволяет просле­дить последующие залоги имущества и другие изменения, происходящие с ним и угро­жающие интересам кредитора;

— относительная простота и доступность организации контроля за сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора-залогодержателя от излишних расходов по осуществлению контрольных функций.

Указанные особенности делают ипотечное кредитование привлекательным для коммерческих банков в условиях рыночной экономики и проработанности соответст­вующей законодательно-правовой базы.