Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості (на прикладі АКБ "Укрсиббанк")

контрольная работа

1 Актуальність застосування заставних майнових форм забезпечення погашення кредиту

Забезпечення позики має важливе значення в кредитних операціях банку, оскільки в кінцевому підсумку це забезпечує прибуток банку. Крім того, забез-печення позики позичальником необхідно для гарантії збереження банківських активів. Останні майже повністю складаються з позичкових коштів (вкладів клієнтів) [4].

Мета забезпечення повернення позики полягає в тому, щоб отримати деякі права поверх основних прав за контрактом у випадку порушення позову проти клієнта, якщо не дотримуються умови погашення позики. Забезпечення приймається, якщо банк вважає, що особисті зобовязання клієнта по виплаті позики недостатні для її повного погашення. В цьому випадку повинні застосо-вуватися загальні принципи надання кредиту [6].

Найбільш розповсюдженим типом забезпечення є певне майно клієнта, яке виділяється в якості активу (яке підлягає продажу у випадку невиплати позики), з надходжень від продажу якого банк відшкодовує свої витрати на позику. Важливе значення мають і гарантії. Це забезпечення не дає банку права на будь-які активи, але замість цього він отримує підтримку за рахунок особис-того контрактного зобовязання третьої сторони виплатити позику, якщо цього не зробить позичальник. На практиці гаранта часто просять депонувати мате-ріальне забезпечення або підтримувати на депозитному рахунку сальдо не мен-ше встановленої суми, щоб гарантувати особисте поручительство.

Будь-яке забезпечення має розглядатися тільки в останню чергу, рішення про видачу або невидачу позики завжди повинно прийматися із врахуванням привабливості самої заяви, а не прагнення забезпечити повернення кредиту. Забезпечення стає важливим лише після схвалення заяви на отримання кредиту. Проте наявність підходящого забезпечення може стати основним пунктом у переговорах про видачу позики.

Розглянемо причини прийняття забезпечення. По-перше, у разі неплато-спроможності клієнта банк може уникнути всіх наслідків його банкрутства (якщо клієнт - приватна особа або товариство) або ліквідації (якщо клієнт - акціонерне товариство).

Якщо було отримано адекватне забезпечення, весь борг може бути відш-кодований за рахунок продажу активів майна, причому додатково отримані кошти можуть бути віднесені до активів, які підлягають розподіленню поміж інших кредиторів. Якщо позика була незабезпеченою, банк зможе відстоювати свої права на належну йому суму у змаганні з іншими незабезпеченими креди-торами і, можливо, отримає тільки незначну долю боргу після того, як належні до розподілення сумарні активи компанії будуть співставленні з її сумарними зобовязаннями.

Друга причина стосується не стільки здатності клієнта погасити позику, скільки його бажання це зробити. Для банку вкрай важливо, щоб його позики постійно знаходились в обігу; банк - це, головним чином, джерело коротко-строкового кредиту. Таким чином, затримка у виплаті крупної позики може негативно вплинути на потік готівки банку. Прийняття підходящого забезпе-чення дозволяє уникнути цієї проблеми, а також витрат і загальної суєти судо-вої тяжби.

Основними принципами прийняття забезпечення повернення позики є такі [13]:

1. Вартість забезпечення повинна, принаймні, дорівнювати сумі позики, але бажано було б передбачити і достатню маржу. Це міркування особливо важливе в тих випадках, коли вартість запропонованого майна може змінюва-тися, як, наприклад, у випадку з акціями. Крім того, необхідно, щоб вартість майна можна було достатньо точно оцінити. Поліс страхування життя, нап-риклад, оцінити просто, звернувшись до компанії, яка видала поліс. Але вар-тість акцій приватної компанії, які пропонуються під забезпечення позики, можна визначити тільки шляхом аналізу її річних фінансових звітів.

2. Перевірка майнового титулу клієнта і оформлення майна в якості забез-печення. Хоча адміністративні і юридичні витрати звичайно переносяться на клієнта, можливі проблеми з перевіркою титулу і оформленням забезпечення сильно зменшують його привабливість. Закладна на землю або інше майно в рамках права справедливості може бути отримана простим депонуванням ти-тульних документів, але закладна на землю в рамках загального права, особли-во, якщо земля не зареєстрована, часто вимагає досить тривалого дослідження майнового титулу клієнта.

3. З попереднім висновком тісно повязана легкість, з якою зацікавленість банку у забезпеченні позики може бути захищеною. Важливо також і те, нас-кільки ефективно вона захищена. Наприклад, власність заставодержателя на землю може бути захищеною абсолютно, але процес судового захисту досить складний і забирає багато часу. З другого боку, закладна на акції може бути за-хищеною легко та ефективно шляхом реєстрації банку або уповноваженої ним компанії в якості хранителя акцій у книгах компанії. Закладна на поліс страху-вання життя в рамках загального права забезпечує легкий і абсолютний захист інтересів банку, але не може завадити клієнту банку зробити цього недійсним, наприклад, загинувши в результаті заняття небезпечною діяльністю або, згідно деяким полісам, здійснивши самогубство.

4. З комерційної точки зору важливою є легкість, з якою забезпечення може бути проданим або якось інакше реалізованим. Банки, як вже було ска-зано, займаються переважно короткостроковим кредитуванням і було б комер-ційним нонсенсом видавати позику на дворічний строк і при цьому покладатися на забезпечення, для реалізації якого знадобиться три роки.

Майно по закладній в рамках загального права завжди набагато легше реалізувати, ніж майно по закладній у рамках права справедливості. Остання дає позовні права тільки проти клієнта особисто, і, якщо клієнт не погодиться на продаж майна, знадобиться здобуття судового ордеру.

Краще приймати забезпечення по позиці клієнта від третьї особи, а не від самого клієнта. Перевага цього полягає у наступному. Якщо клієнт не запла-тить, банк зможе подати на нього в суд за несплату боргу, може пригрозити оголосити його банкрутом або розпочати проти нього процедуру ліквідації; якщо клієнт не може платити тобто стає неплатоспроможним, банк зможе довести його банкрутство (або ліквідацію) внаслідок невиплаченого боргу і отримати те, що, в кінцевому підсумку, йому належить. Але важливо те, що ця судова процедура ніяк не вплине на права на забезпечення, яке прийнято від третьої сторони. Таким чином, банк зможе відшкодувати свої збитки з інших джерел, незалежно з одного або з другого або в поєднанні одного з іншим. Існує, проте, одна практична складність: третя сторона може бути цілком впевненою в тому, що її забезпечення ніколи не знадобиться, і її реакція може виявитися дуже несприятливою.

Заставна вартість бізнесу підприємства - це вартість діючого підприєм-ства або вартість 100% корпоративних прав у діловому підприємстві.

Необхідність оцінки вартості підприємства виникає в основному у таких випадках [9]:

- під час інвестиційного аналізу у ході прийняття рішень про доцільність інвестування коштів у те чи інше підприємство, у т. ч. при здійсненні операцій М&А (поглинання і приєднання);

- у ході реорганізації підприємства (мета оцінки - визначення бази для складання передавального чи розподільного балансу, а також для встановлення пропорцій обміну корпоративних прав);

- у разі банкрутства та ліквідації підприємства (оцінка проводиться з метою визначення вартості ліквідаційної маси);

- у разі продажу підприємства як цілісного майнового комплексу (мета оцінки - визначення реальної ціни продажу майна);

- у разі застави майна та при визначенні кредитоспроможності підприємства (мета оцінки - визначити реальну вартість кредитного забезпечення);

- у процесі санаційного аудиту при визначенні санаційної спроможності (оцінка вартості майна проводиться з метою розрахунку ефективності санації);

- під час приватизації державних підприємств (метою оцінки є визначення початкової ціни продажу обєкта приватизації).

Оцінка вартості підприємства, його майна належить до найскладніших питань фінансів підприємств. Особливо відзначаються оцінка вартості підпри-ємства як цілісного майнового комплексу та оцінка корпоративних прав субєк-та господарювання, якщо дані права не котируються на біржі. Хоча вартість підприємства інколи може дорівнювати ринковій вартості його активів, слід розуміти, що ці поняття є різними. У першому випадку йдеться насамперед про вартість, що може бути створена в результаті функціонування бізнесу. Оцінка підприємства здійснюється, як правило, на базі ринкової вартості - ймовірної суми грошей, за яку можливі купівля-продаж обєкта оцінки на ринку.

Організаційне, методичне та практичне забезпечення проведення оцінки вартості підприємств здійснюють особи, що займаються професійною оцінною діяльністю - оцінювачі та субєкти оцінної діяльності.

З метою вироблення уніфікованих підходів до методології та порядку проведення оцінювання в 1981 р. був створений Міжнародний комітет зі стан-дартів оцінки вартості майна. Ним було розроблено ряд стандартів оцінювання.

Вітчизняним законодавством при оцінці вартості майна та підприємства в ціло-му рекомендовано керуватися Законом України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні" [1], методикою оцінки вар-тості майна під час приватизації [2], положеннями (національними стандар-тами) експертної оцінки, нормативними актами Фонду державного майна.

У літературних джерелах, нормативних актах наводяться численні прин-ципи, яких слід дотримуватися при здійсненні оцінки вартості підприємства. До основних з них слід віднести такі [8]:

- принцип заміщення - полягає в том, що покупець не заплатить за обєкт більше, ніж існуюча мінімальна ціна за майно з аналогічною корисністю;

- принцип корисності - зводиться до того, що обєкт має вартість лише тоді, коли він є корисним для потенційного власника (корисність може бути повязана з очікуванням майбутніх доходів чи інших вигод);

- принцип очікування - інвестор, плануючи вкладати кошти в обєкт сьогодні, очікує отримати грошові доходи від обєкта в майбутньому;

- принцип зміни вартості - говорить про те, що вартість обєкта оцінки постійно змінюється в результаті зміни внутрішнього стану та дії зовнішніх факторів;

- принцип ефективного використання - полягає в тому, що з усіх можливих варіантів експлуатації обєкта обирається той, що забезпечує найефективніше використання його функціональних характеристик, а отже, приносить найбільшу вартість;

- принцип розумної обережності оцінок - зводиться до того, що під час оцінки оцінювач повинен критично (із розумним упередженням) ставитися до всієї інформації, що стає йому відомою від адміністрації обєкта оцінки, і, по можливості, перевіряти цю інформацію, звертаючись до незалежних джерел;

- принцип альтернативності оцінок - полягає у необхідності використання різних методів оцінки та порівняння показників вартості, отриманих у результаті застосування альтернативних методів.

Делись добром ;)