Совершенствование государственного регулирования рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае

дипломная работа

2.1 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

В постперестроечной России интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился с 1993 года. Как правило, в первое время схемы работы были «псевдоипотечными». Т.е. либо гражданин, получающий кредит не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог там прописаться. Часто кредиты выдавались на покупку жилья под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными).

Если в 1993г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994г. ряд банков начал на регулярной основе предоставлять населению кредиты на покупку жилья.

Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты и, во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных кредитов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

Несмотря на существование многих проблем, определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России был достигнут. К сожалению, сегодня отсутствует официальная статистическая информация об объемах ипотечного кредитования в те годы http://www.ipoteka-krasnoyarsk.ru/all_ipoteka/history.html /Ипотека в Красноярске .

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ http://www.consultant.ru/ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) и (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) . Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования. Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе “Свой дом”. http://www.consultant.ru/Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 N 753 (с изм. от 27.08.1999) "О Федеральной целевой программе "Свой дом"

Непосредственной целью Агентства являются http://www.ahml.ru Официальный сайт Федерального Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) :

· создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

· обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

· создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

· создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

· формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения

Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).

После выхода федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998г. и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала меняться. Все большее распространение получила "классическая" ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик сразу при оформлении договора купли-продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от каких-либо неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение "классической" ипотечной схемы позволило существенно увеличивать сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ http://www.consultant.ruКонцепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302) . Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

За два последних года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Жилищный кодекс РФ, закон РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

К заметному росту рынка ипотечного кредитования на стадии его развития (2005-2006 гг ) привели несколько факторов. Среди них можно отметить следующие http://www.posad.ru/useful :

· Государственная политика.

1. Изменения в законодательстве, защищающие права кредиторов и упрощающие процедуру наложения взыскания на заложенное имущество, повысили активность кредитных организаций и позволили снизить кредитные риски, и, соответственно, проценты по кредитам, что в свою очередь сделало кредиты более доступными для населения.

2. Субсидирование процентной ставки на уровне субъекта Федерации - Красноярского края сделало ипотечные кредиты доступными для части работников бюджетной сферы.

· Конкуренция среди коммерческих банков, влияние АИЖК.

1. Практически исчерпав возможности роста объемов кредитования в сфере потребительских кредитов, банки были вынуждены бороться за получателей ипотечных кредитов.

2. Учрежденное Правительством России АИЖК оказало и продолжает оказывать влияние на рынок ипотечного кредитования.

Во-первых, соблюдение стандартов АИЖК при выдаче ипотечного кредита гарантировало коммерческим банкам выкуп закладной. Во-вторых, АИЖК, планомерно снижая ставки, установленные в стандартах, вынуждал снижать ставки и коммерческие банки по собственным программам. С 1 октября 2006 года была установлена новая минимальная процентная ставка по Стандартам АИЖК в размере 11,0 % годовых, т.е. практически ставки были снижены до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ по кредитам.

· Психологический фактор.

Наученное горьким опытом население нашей страны с недоверием относится ко всему новому в сфере вложения денег. Потребовались время и положительный опыт, чтобы произошли положительные изменения в массовом сознании, и заметная часть населения рискнула воспользоваться ипотечным кредитом.

Делись добром ;)