Совершенствование государственного регулирования рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае
1.2 История развития ипотечного кредитования в России
В начале XX в. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века.
История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, пи общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только но более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Сербина К. Очерки из социально-экономической истории русского города. - М.-Л.: 1951. С. 28. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-ХУП вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.
В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку -- 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.
Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:
I. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в. II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г. До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию -- дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств, в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся заданным поместьем по последней «ревизии».
Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного нрава, были:
Государственный банк, для дворянства учрежденный в 1754 г. но указу Елизаветы Петровны. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.
Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.
Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостном промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала Боровой С. Я. Кредит и банки России. -- М.: Госфппиздат, 1958. С. 180. Там же. С. 178..
Таблица 1.3
Ипотечные кредитные институты в России на рубеже Х1Х-ХХ вв.
Форма собственности |
Организационно-правовая форма |
Ипотечные кредитные институты |
Род деятельности |
|
Государственная |
Казенное учреждение |
Государственный дворянский земельный банк |
Земельные банки |
|
Государственный крестьянский поземельный банк |
||||
Частная |
Акционерное общество |
Акционерные земельные банки |
||
Общественная |
Товарищество |
Общества взаимного поземельного кредита |
||
Городские кредитные общества |
Городские ипотечные институты |
|||
Городские сословные банки |
В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в табл. 1.3.
Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».
Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн руб. в год. В 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования -- срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам -- 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. -- 3,5%.
Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов Публичные займы довоенной России // Вестник финансов. 1926. №6. С, 131..
Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:
1. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 толя 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).
2. Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.
3. Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).
4. Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866 г.) Мехряков В. Т. Развитие кредитных учреждении в России. -- М.: Дека, 1996. С. 35-36.
Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).
Рисунок 1.1. Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в.
Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в. представлена на рис. 1.1.
Органами управления всех частных кредитных учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже Х1Х-ХХ вв.
Механизм ипотечного кредитования был следующим: Логинов М. П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки » России //Деньги и кре-дит. 2003. № 12. С. 67-68.
1. Заемщик вступал своим имуществом в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества.
2. Заемщик подавал заявку па ссуду под залог недвижимого имущества.
3. Кредитное общество производило оценку недвижимости и принимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50%-стоимости заложенного имущества.
4. Государственная регистрация ипотеки производилась в нотариальных отделениях при окружных (уездных) судах.
5. Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и размере процентов по облигациям, производило выпуск облигаций на основе пула ссуд.
6. Заемщику предоставлялся заем в виде облигации.
7. Заемщик продавал облигации на вторичном рынке. В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях и само кредитное общество.
8. Государственный банк оплачивал облигации и купоны.
9. Заемщик выполнял свои обязательства по кредиту. (После выполнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную.)
10. Кредитное общество оплачивало требования Госбанка. Отличительные черты данной модели:
· заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций на вторичном рынке. Следует отметить, что заемщик Мог и не продавать облигации, а получать по ним соответствующий доход;
· был сформирован фондовый рынок, имеющий надежное обеспечение -- недвижимость;
· проценты по облигациям определялись кредитным обществом, несущим ответственность по своим обязательствам;
· значительную роль играло государство в лице Государственного банка, законодательно определяющего правила игры и выкупающего облигации.
Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеобразных страховых компаний, оформлявших кредиты и гарантировавших выполнение обязательств.
С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг.
К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных -- Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.
В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь.
К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована.
Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.