Совершенствование государственного регулирования рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае

дипломная работа

1.2 История развития ипотечного кредитования в России

В начале XX в. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века.

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, пи общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только но более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Сербина К. Очерки из социально-экономической истории русского города. - М.-Л.: 1951. С. 28. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-ХУП вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку -- 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

I. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в. II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г. До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию -- дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств, в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся заданным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного нрава, были:

Государственный банк, для дворянства учрежденный в 1754 г. но указу Елизаветы Петровны. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостном промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала Боровой С. Я. Кредит и банки России. -- М.: Госфппиздат, 1958. С. 180. Там же. С. 178..

Таблица 1.3

Ипотечные кредитные институты в России на рубеже Х1Х-ХХ вв.

Форма собственности

Организационно-правовая форма

Ипотечные кредитные институты

Род деятельности

Государственная

Казенное учреждение

Государственный дворянский земельный банк

Земельные банки

Государственный крестьянский поземельный банк

Частная

Акционерное общество

Акционерные земельные банки

Общественная

Товарищество

Общества взаимного поземельного кредита

Городские кредитные общества

Городские ипотечные институты

Городские сословные банки

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в табл. 1.3.

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн руб. в год. В 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования -- срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам -- 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. -- 3,5%.

Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов Публичные займы довоенной России // Вестник финансов. 1926. №6. С, 131..

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

1. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 толя 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

2. Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.

3. Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).

4. Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866 г.) Мехряков В. Т. Развитие кредитных учреждении в России. -- М.: Дека, 1996. С. 35-36.

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Рисунок 1.1. Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в.

Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в. представлена на рис. 1.1.

Органами управления всех частных кредитных учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже Х1Х-ХХ вв.

Механизм ипотечного кредитования был следующим: Логинов М. П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки » России //Деньги и кре-дит. 2003. № 12. С. 67-68.

1. Заемщик вступал своим имуществом в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества.

2. Заемщик подавал заявку па ссуду под залог недвижимого имущества.

3. Кредитное общество производило оценку недвижимости и принимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50%-стоимости заложенного имущества.

4. Государственная регистрация ипотеки производилась в нотариальных отделениях при окружных (уездных) судах.

5. Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и размере процентов по облигациям, производило выпуск облигаций на основе пула ссуд.

6. Заемщику предоставлялся заем в виде облигации.

7. Заемщик продавал облигации на вторичном рынке. В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях и само кредитное общество.

8. Государственный банк оплачивал облигации и купоны.

9. Заемщик выполнял свои обязательства по кредиту. (После выполнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную.)

10. Кредитное общество оплачивало требования Госбанка. Отличительные черты данной модели:

· заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций на вторичном рынке. Следует отметить, что заемщик Мог и не продавать облигации, а получать по ним соответствующий доход;

· был сформирован фондовый рынок, имеющий надежное обеспечение -- недвижимость;

· проценты по облигациям определялись кредитным обществом, несущим ответственность по своим обязательствам;

· значительную роль играло государство в лице Государственного банка, законодательно определяющего правила игры и выкупающего облигации.

Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеобразных страховых компаний, оформлявших кредиты и гарантировавших выполнение обязательств.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг.

К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных -- Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь.

К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.

Делись добром ;)