1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХVIIIв.

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и разнообразными кредитными институтами, которые различаются между собой не только по правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Ипотечная система Германии представлена в табл. 1. 4.

Таблица 1.4

Ипотечная система Германии

Надежность немецких ипотечных банков обусловливается следующими критериями Белоглазовой Г. Н Д. Хуммеля, Т. II. Никитиной, К. Бергер Тенденции развития немецкой банковской системы и опыт для России/-- СПб.: Из-дательский дом «Бизнес-пресса», 2002. С. 326.

· Специализация ипотечных банков

В Германии ипотечные банки имеют возможность заниматься только кредитованием государственных структур, которое рефинансируется через государственные закладные листы, а также кредитованием под залог недвижимого имущества с оформлением ипотеки на это имущество и последующим рефинансированием путем выпуска ипотечных закладных листов. Все это дает возможность практически исключить риск неплатежеспособности эмитента закладных листов. Привилегия выпуска закладных листов обеспечивает дешевое рефинансирование ипотечных операций. Строгая структура издержек немецких ипотечных банков

· Наличие единой динамичной массы покрытия

Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вложенного капитала и процентных доходов владельцев закладных листов. Все находящиеся в обращении закладные листы одного и того же ипотечного банка имеют обеспечение в виде общей для всех закладных листов массы покрытия. Данная масса динамична, так как в нее постоянно включаются новые объекты залога под выдаваемые ипотечные кредиты, и исключается обеспечение погашенных ссуд.

· Специфика расчета залоговой стоимости

Покрытие должно гарантировать, что обязательства по выпущенным закладным листам, как в части возврата основной суммы займа, так и процентов по нему, будут выполнены вне зависимости от судьбы банка-эмитента, т. е. даже в случае его неплатежеспособности. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, являются безрисковыми. Оценивая качество ипотечного покрытия, банк не имеет права исходить из его актуальной рыночной стоимости, так как она отражает лишь временное соотношение спроса и предложения. Залоговая стоимость определяется как стабильная (устойчивая) стоимость, рассчитанная по принципу осторожной оценки. Расчет залоговой стоимости производится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью. Речь идет о специальном внутрибанковском методе определения рыночных рисков, учитывающем особенности недвижимости как объекта залога.

Кроме Германии понятие «залоговая стоимость» введено в законодательство Польши, Венгрии, Франции, Словакии, Люксембурга и Финляндии.

· Принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам

Платежеспособность ипотечного банка зависит не только от качества отдельных операции. Взаимосвязь между операциями банка не должна порождать новые риски. Для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам.

Кроме того, в Германии существует запрет досрочного возврата ссуды в течение определенного времени.

Система сбережений на жилищное строительство в Германии представлена сетью специализированных банков, деятельность которых регулируется специальным законодательством в области сбережений на жилищное строительство. Это, прежде всего сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства и общества взаимного кредита (или строительные общества).

Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (как правило, от 10 до 15 лет) по удобному для заемщика графику равными долями по фиксированной процентной ставке. Процентные ставки ниже рыночных в среднем на 4 пункта и составляют от 3 до 5%. Процентная ставка по кредиту тесно связана с процентной ставкой по жилищному накопительному вкладу. Как правило, ставка по кредиту превышает размер ставки по вкладу на фиксированную величину и устанавливается на весь срок погашения ссуды.

Следует отметить, что, как правило, в Германии сумма, полученная по строительно-сберегательному контракту, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50-60%) и является как бы «второй ипотекой». Остальная часть суммы ипотечного кредита финансируется за счет собственных средств заемщика, а также ипотечного кредита, взятого в ипотечном или сберегательном банке.

Общая сумма ипотечного кредита определяется стоимостью недвижимого имущества, выступающего в качестве залога. Как правило, она составляет 80-90% стоимости приобретаемого жилья. На оставшуюся сумму приобретаемого или строящегося жилья могут быть выданы дополнительные, часто необеспеченные кредиты.

С помощью государственных премий по жилищным контрактам государство активно поощряет стремление населения осуществлять долговременные жилищные накопления.

Система финансирования жилья США -- это сложный общенационального рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. и.). Для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, создана специальная структура проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии ценных бумаг. Fannie Mae -- крупнейшая национальная корпорация по активам в США. Акциями Fannie Mae торгуют Нью-Йоркская биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге «Standart&Poors 500 Composite Stock Price Index».

Федеральная национальная ипотечная ассоциация была создана в 30-е гг. с целью стимулирования жилищного строительства в период Великой депрессии Банковский сектор России: от стабильности к эффективности / Под ред. д. э. п., профессора Н. А. Савинской, д. э. н., профессора Г. Н. Белоглазовой. Т. 2. С. 55.. Первоначальной задачей Ассоциации было обеспечение банков и финансовых компаний дешевыми ресурсами для кредитования покупки и строительства жилья. В 1968 г. Fammie Мае стала частной акционерной компанией, находящейся под надзором государственных органов, поэтому цель ее деятельности -- получение прибыли.

Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надежности ее облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня Fannie Мае выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Всего в качестве частной компании Fannie Мае привлекла в жилищное строительство около $3 трлн, ее услугами воспользовались более 43 млн семей. В 2002 г. компания выпустила для инвесторов цепные бумаги, обеспеченные ипотекой, на сумму $478,3 млрд.

В общем виде деятельность Ассоциации заключается в следующем. Кредитор направляет информацию о кредитах и графиках платежей Fannie Мае. Ассоциация проверяет, соответствует ли полученная информация условиям договора, и утверждает покупку. Затем Fannie Мае выпускает ценные бумаги в форме электронных бухгалтерских записей. Таким образом, Ассоциация берет на себя кредитный риск и риск процентной ставки, оставляя банку плату за обслуживание кредита. Обмен пулов кредитов па ипотечные ценные бумаги позволяет банкам увеличить свою ликвидность, улучшить качество структуры своих активов, увеличить доходы от обслуживания, а также дает возможность при необходимости заимствовать средства под залог ценных бумаг.

Однако организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов США выходит далеко за рамки деятельности Федерального ипотечного Агентства. На ипотечном рынке США кроме Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае) свою деятельность осуществляют Корпорация жилищного кредитования (Freddieе Маc) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Gunnieе.Мае). Все эти организации располагают полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье под государственную гарантию или под государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в США представлена на рисунке 1.2.

Рисунок 1.2. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в США

Федеральная жилищная администрация (ФЖА) создана в 1934 г. Уполномочена страховать ипотеки под жилые дома и квартиры, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. Рид Э. Коммерческие банки. -- М.: Прогресс, 1983. С. 358. ФЖА устанавливает предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, определяет условия оценки и проверки недвижимости, а также максимальный ссудный процент. Помимо страхования закладных, начиная с 80-х гг., ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

В качестве ипотечных кредиторов могут выступать кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, застрахованные либо в государственных ипотечных структурах (ФЖА и АДВ), либо в частных страховых компаниях.

Опыт США представляет интерес для российской практики по нескольким причинам. Во-первых, в США на сегодняшний момент действует самый большой и высокоорганизованный рынок ипотечного кредитования (закладных). Во-вторых, система выдачи жилищных кредитов в США легла в основу ипотечных систем многих других западных стран. В-третьих, Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования было создано по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Мае). И наконец, именно с развитием кредитования домовладельцев (жилищной ипотеки) экономисты связывают начало выхода США из тяжелого экономического кризиса 30-х гг. прошлого столетия.

Основные особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса; фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Рассматривая достоинства американской модели ипотечного кредита, нельзя не учитывать сложности ее применения па российском рынке. Создание Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию в США помогло преодолеть тяжелейший финансовый кризис в стране, привлечь необходимые средства для развития экономики. Но нельзя не учитывать тот факт, что уже в 30-е гг. в США существовали и система публичной (гласной) регистрации актов, связанных с недвижимой собственностью, и институт оценки стоимости недвижимости, и система страхования как объектов недвижимости, так и сделок, связанных с ней, и сам рынок недвижимости. Недостаточное развитие этих элементов в России препятствует становлению системы ипотечного кредита. В отличие от США в России необходимо не столько стимулирование развития ипотеки, сколько создание ее инфраструктуры.