Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов

2.1 Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники

Рынок -- совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала -- часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости Тарасевт Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -- СПб.: СПбГТУ, 2002. с. 6.

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, -- ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов -- это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка -- это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Книга из инета за 2006 год стр 79

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам -- с другой.

Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

№ п/п	Участники рынка ипотечных кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
1	2	3	4	5
1	Заемщик (залогодатель) -- физические лица	Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности	Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья	* Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья * Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
2	Банк-кредитор (залогодержатель)	* Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки, -ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; * взаимно-сберегательные союзы и т. п.	* Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика. * Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя	* Максимизация доходности активных операций, * ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
3	Продавец жилья	Юридические и физические лица	Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению	* Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; * минимизация рисков, связанных с продажей
4	Государство		* Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала * Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; * не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства; * решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; * уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом, * пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
5	Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка	* Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; * нотариат; * паспортные службы; * органы опеки и попечительства, * юридические консультации	* Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; * оформление перехода прав собственности к новому собственнику; * регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; * хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка	Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
6	Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов	Специализированные агентства ипотечного кредитования Ипотечные фонды	* Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования * выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; * привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; * оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; * разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов	Создание системы ипотечного кредитования в стране
7	Страховые компании	Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования	* Страхование рисков ипотечного кредитования * Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами * Разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования	* Получение прибыли * Расширение круга своих операций * Повышение рейтинга
8	Оценщики	Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений	Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании	* Получение прибыли * Расширение круга своих операций * Повышение рейтинга
9	Риэлтерские компании	Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья	* подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков * организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья * участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание	* получение прибыли * расширение круга своих операций * повышение рейтинга
10	Инвесторы	* физические лица * юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты	Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка	* Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги -*обеспечение надежности вложений

Инвестиционные компании (фонды) -- общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.

Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний -- акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Аверченко В. Принципы жилищного кредитования -М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.

Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг - от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.

Цель деятельности фондов -- уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя путями:

1) законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой;

2) служить основой более дешёвых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую очередь это касается государственного бюджета );

3) стимулирование участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот участникам на начальном этапе ).

Государство по-прежнему называет развитие ранка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним из первостепенных.

Взаимодействие всех участников рынка становится в последнее время в связи с мировым кризисом ликвидности менее активным. Но, тем не менее, для оптимальной работы участников на рынке необходимо актуализировать целый комплекс важных вопросов, а именно:

-актуальность продуктового предложения;

-организация эффективной технологии сбыта с учётом меняющейся конъюнктуры рынка;

-эффективный менеджмент партнёрских отношений (банк, ипотечный брокер, агент, средства массовой информации, агентства недвижимости, региональные власти, профессиональные объединения и региональные банки-партнёры).

-использование новых технологий продвижения продуктов на рынок (использование внешнего и внутреннего PR);

-обеспечение обратной связи (здесь необходимо решить: зачем, как и когда);

-организация эффективного маркетинга;

-обучение персонала и повышение его профессионализма.

Благодаря решению этих вопросов и сплочённой работе всех участников рынка ипотечного кредитования мы достигнем главного-удешевление услуг по предоставлению кредита, доступность и ясность информации, а следовательно и обеспечения жильём большей категории граждан.

Содержание