Тема 7. Ипотечные кредиты.

1. Законодательная база ипотечного кредитования;

2. Виды ипотечных жилищных кредитов и условия их предоставления Российскими банками;

3. Процедура ипотечного жилищного кредитования;

4. Секьюритизация ипотечных жилищных кредитов;

5. Анализ ипотечного кредитного договора.

Законодательная база развития

Жилищные кредиты – это долгосрочные кредиты на приобретение, строительство, участие в долевом строительстве, реконструкцию и ремонт жилой недвижимости.

Не смотря на то, что некоторые банки предоставляют такие кредиты без оформления залога, приобретаемого (сооружаемого жилья), т.е. под другие виды обеспечения, основной формой жилищных кредитов всё же является ипотечные кредиты под залог недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитования – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений, такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, по сколько обслуживают потребности населения привлечении заёмных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем дохода населения, стандартами жизни, социальной стабильности, в то время как ипотечные кредиты в то время как ипотечные кредиты в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий получателя.

Ипотечные кредиты являются преобладающей формой жилищного кредитования. Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильём и улучшением жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности , создаёт предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п.

Человек, имеющий собственный дом или квартиру психологически более устойчив. Он может создавать семью, растить детей, заниматься самообразованием. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит к улучшению здоровью нации, увеличению продолжительности жизни, что в свою очередь повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

В РФ потребность в ипотечных кредитах исключительно велика, лишь 68% квартир находится в собственности граждан. Из них 62% является однокомнатными, что говорит о необходимости улучшения жилищных условий. По данным социологов всего 1,2% российского населения может приобрести жильё за счёт собственных накоплений, однако на долю ипотечных кредитов приходится всего около 3% активов банковской системы или менее 1% ВВП.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования, одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. При условии создания благоприятных правил, объём выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз, однако пока российские банки не в состояние удовлетворить имеющийся на рынке спрос.

Виды ипотечных жилищных кредитов

Все ипотечные кредиты, по целям кредитования можно разделить на три группы:

• Кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного и дополнительного места жительства, на приобретение дома для сезонного проживания, на приобретение земельного участка под застройку. Такие кредиты предоставляются единым разовым платежом;

• Кредиты на строительство, реконструкцию и капитальные ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания. Кредиты на строительство предоставляются по открытой не возобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;

• Кредиты, на приобретение строящегося жилья. Кредитования строительства жилья происходит поэтапно, т.е. каждый последующий платёж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и не возобновляемые кредитные линии.

В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости они выдаются, разделяются кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынке недвижимости), кредиты на покупку комнаты и кредиты на покупку загородной недвижимости, и кредит на иные цели.

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке наиболее распространённый вид кредита из-за более низкой ставки, по сравнению с ипотекой строящегося жилья. Данная сделка является наименее рискованной для банка, поскольку будущий владелец въезжает в него сразу после покупки.

Кредиты на покупку квартиры в новостройке предоставляются как в рамках двусторонних программ банка и застройщика, так и независимыми банками. Для первичного рынка характерно тесное сотрудничество застройщиков с банками.

Кредиты на покупку комнаты является наименее распространённым вариантом ипотечного кредита. При данном варианте риски банка наиболее высоки, поэтому чаще всего банки предлагают подобный вариант кредита при условии, что после покупки комнаты её покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры.

По предмету залога различают кредиты:

• Под залог покупаемой недвижимости;

• Под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

• Постоянный ипотечный кредит – согласно графику погашения в течении всего периода договора заёмщик вносит равные платежи в погашении долга и в счёт уплаты процентов (аннуитетные платежи);

• Кредит с переменными выплатами – график платежей предусматривает снижающиеся или наоборот повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);

• Кредит с единовременным погашением – используется редко, при особых схемах кредитования.

Большинство банков использует кредиты с аннуитетными платежами. При аннуитетном платеже, в договоре фиксируется определённая сумма платежа по кредиту, а не доля от возвращаемого долга.

Аннуитетный платёж это сумма, которая не меняется в зависимости от периода погашения кредита. Структура такого платежа в начале периода погашения составляет в основном проценты и только не большую часть тела кредита. Через некоторое время данная пропорция выравнивается и к концу периода погашения выплачивается практически, только, основной долг. Неоспоримым преимуществом этой схемы, для заёмщика, является удобство для планирования семейного бюджета, а также то обстоятельство, что в начале расчетов по кредиту платежи меньше по сумме, чем дифференцированные, поэтому они идеально подходят тем заёмщикам, которые хотят получить максимальную сумму, не обладая при этом высокими доходами.

Дифференцированные платежи состоят из равномерно разделённого, на весь период погашения, тела кредита и убывающей части процентов по нему. Иначе говоря, по мере уменьшения остатка, ежемесячно будет уменьшаться и сумма платежа. В начале срока кредитования, дифференцированные платежи являются максимальными, но постепенно они уменьшаются. При выборе схемы амортизации долга, банк должен объяснить клиенту, что при одинаковых условиях кредита суммы переплаты по одной схеме будет выше, чем по другой. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается не равномерно, первый период погашения большую часть выплат составляют проценты.

Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости, спецификой целевых групп заёмщика и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжён с рядом дополнительных консультационных банковских и финансовых услуг, а именно:

• Экспертиза и оценка приобретаемого жилья;

• Проведение расчетов по сделке;

• Страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика;

В процессе ипотечного кредитования, банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками.

В процесс ипотечного кредитования, кроме заемщика и банка кредитора, как правило вовлечены риэлторы, ипотечные брокеры, застройщики, оценщики, нотариусы и государственные регистрационные органы.

На этапе погашения кредита могут дополнительно учувствовать банки агенты, отделения почтовой связи, электронные платёжные системы. Постоянно растёт востребованность услуг ипотечных брокеров.

Ипотечные брокеры оказывают услуги по подбору банков и ипотечных программ, сбору и оформлению документов для получения кредита, консультирует по условиям кредитования, обеспечивая оптимизацию затрат заемщика на оформление и обслуживание кредита. Ипотечные брокеры могут взять на себя поиск квартиры, отвечающей всем интересам потенциального заемщика. В случае резкого снижения ставок по ипотеке, брокер подберёт программу по рефинансированию кредита.

Банки предоставляют широкий выбор ипотечных кредитов на различных условиях, как правило, сроки таких кредитов от 1 года до 30 и даже 40 лет. Но большинство россиян берут ипотечные кредиты на 10-15 лет. Сумма кредита может значительно варьируется от 10 тысяч долларов или евро и 200 тысяч в рублях вплоть до 100% стоимости приобретаемой недвижимости.