2.1 Дослідження показників іпотечного кредитування банками України та темпів його розвитку

Сьогодні і вартість, і терміновість іпотечних кредитів навряд чи є прийнятними для всіх верств населення. Зокрема, переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів -- 14-15% у валюті -- навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Немає в Україні й прийнятих у світовій практиці іпотечних кредитів терміном на 30 і більше років. І причина тут зрозуміла. Фінансуючи іпотечні кредити за рахунок коротких і відносно дорогих ресурсів, зокрема й коштів населення, банки не спроможні встановлювати привабливі параметри. Банки все-таки сподіваються, що параметри іпотечних позик невдовзі стануть привабливішими для позичальників. За наявності довгих пасивів і стабільності ринку нерухомості найближчим орієнтиром для банку буде термін кредиту в 15 років за ставкою 12% у валюті. Загалом іпотечні кредити поки що доступні лише 6% населення.

Окремі показники іпотечного кредиту дивіться у «Додатку № 2»

Для звичайної української сім`ї з середнім рівнем достатку, дуже важко, нажаль, на сьогоднішній день, купити власнку квартиру власними силами. Але й в кредит брати квавртиру не є можливим. Для то щоб це зробити, громадяни України повинні щомісячно заробляти не меньше ніж 2,5 тис. Навіть дивлячись на те, що ставка за кредитами за 2004 - 2008 роки знизилася з 16 до 11%, придбати квартиру дуже важко. Навіть якщо знайти потрібні кошти не кожен купить квартиру, бо вартість квартири на момент погашення кедиту подвоїться, або навідь потроїться. Протягом 2002-2005 років обсяги кредитів, наданих банками України субктам господарювання і фізичним особам, збільшились більше, ніж у три рази. Проте, темпи зростання кредитування фізичних осіб значно вищі за темпи зростання кредитування субєктів господарювання: обсяг останніх за 2004 рік становив лише 23% загального обсягу наданих кредитів.

У 2004 та 2005 роках на кредитування промисловості спрямовано 32,7% від загальної суми виданих кредитів. Найбільші обсяги фінансових ресурсів було витрачено на фінансування обробної промисловості: у 2006 році їх частка сягала 85,2% від всієї суми кредитів, вкладених у промисловість країни. Збільшується кредитування аграрного сектору, що повязано із очікуваним зростанням обсягів виробництва, рентабельності галузі та підтримкою уряду.

Середньозважена відсоткова ставка за іпотечними кредитами, наданими субєктам господарювання у національній валюті, знизилась за період 2003 - 2008 рр. з 40,3% до 16,3% річних, в іноземній валюті - з 17% до 11,1% річних. Це є позитивною тенденцією, яка свідчить про наближення відсоткових ставок в Україні до загальносвітових.

3 січня 2002 року по січень 2005 загальний обсяг іпотечних кредитів збільшився на 5,8 млрд. грн., тобто більш ніж у пять разів. Станом на 01.01.2003 заборгованість за іпотечними кредитами становила 2476 млн. грн., на 01.01.2004 -- 4565 млн. грн., на 01.01.2005 -- 7256 млн. грн., що свідчить про зростання загального обсягу іпотечних кредитів, яке позитивно впливає на розвиток промисловості. Таким чином, іпотечні кредити, що надаються українськими банками, за своїми параметрами все більше наближаються до світових вимог. За статистичними даними Національного банку України, станом на 1 січня 2006 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені іпотекою, становила 10441 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 7,3 раза або на 9005 млн. грн., а з початку 2005 року -- в 2,7 раза. В цілому за період з 1 січня 2005 до 1 січня 2006 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав у середньому на 4,2% за місяць.

На кінець 2005 року в Україні налічується 163 банки, однак на ринку іпотечного кредитування працює менше 50 з них, які мають достатній розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації. Протягом останніх чотирьох років можна виділити декілька найактивніших банків, які займають серйозні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, а саме: ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», КБ «Фінанси та Кредит». З нашої точки зору, розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні перешкоджають такі негативні фактори як: нестабільні темпи загальноекономічного зростання; недостатній рівень розвитку банківського сектору економіки; відсутність належного законодавчого регулювання іпотеки.

Якщо порівняти ставки за якими надаються іпотечні кредити українськими банками та тими, існують в розвинутих країнах європи, то ми маємо таку картину:

В Європі ставки іпотечних кредитів перебувають у діапазоні 5-6% річних. В Америці вони становлять в середньому 6-7% (при цьому вони залишаються привабливими для американців). Крім того, обсяги іпотечного кредитування щодо ВВП (внутрішній валовий продукт) у країнах Європи та в США постійно зростають. Так, 2005 року ця цифра становила: у Великій Британії -- 62%, Німеччині -- 50%, США -- 53%. Слід додати, що співвідношення обсягу іпотечного кредитування до ВВП -- це свого роду лакмусовий папірець для перевірки, наскільки економіка країни є ринковою.

Даний аналіз дозволяє зробити наступні висновки:

- Частка іпотечного кредитування в загальному кредитному портфелі банків на сьогодні є низькою: на кінець 2005 року вона становила лише 7,3%.

- На даному етапі недостатньою є диверсифікація джерел фінансування іпотеки, оскільки банки не досить активно використовують можливості для рефінансування за допомогою випуску іпотечних цінних паперів.

- Спроможність банків надавати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5% у кредитному портфелі банку.

Отже, стан іпотечного кредитування в Україні в цілому має позитивну динаміку і перспективи подальшого розвитку: збільшення обсягів кредитів та кількості банків, які працюють з іпотекою; незважаючи на ще недостатню розвиненість українського іпотечного ринку кредитування промисловості тощо.