1.1 Історичне виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки

Розглядаючи дану тему вважаємо за потрібне розпочати з короткої історії виникнення іпотечного кредитування у світі.

Іпотека має свої корені ще з часів давньої Греції. Сутністю іпотеки за тих часів було зобов`язання позичальника перед кредитором. Боржник або позичальник брав у кредитора земельну ділянку та цю ж саму ділянку він і залишав кредитору під заставу, що давало кредитору право на відбирання цієї землі у разі несплати певної суми боржником у заданий термін часу.

На межі кожної земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп із надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його притензії у визначеній сумі. На цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву іпотеки, а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави. (11.)

Еволюція іпотеки мала такі три стадії:

- фідуція - це коли об`єкт залога переходив у розпорядження кредитора, причому останній мав право безперешкодно розпоряджатися майном на свій россуд.

- пігнус - це договір, коли нерухомість переходила не в розпорядження, а у володіння , як гарантія кредитного зобов`язання. В цьому випадку кредитор не мав права залишати заставу в себе.

- іпотека - майно залишалось у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна. (7. ст. 7).

Якщо казати про сутність іпотеки, то потрібно зазначити одну його важливу особливість - це застава. Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки. Застава - це спосіб забезпечення зобов`язань.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобовязання одержати задоволення з вартості заставленного майна переважно перед іншими кредиторами. (5).

Термін "Іпотечний кредит" - означає кредит, виданий під заставу.

Головна відмінність іпотечного кредиту від не іпотечної - іпотека: тобто, наявність застави. Причому, іпотечний кредит може бути виданий як під заставу наявного у власності позичальника майна, так і під заставу майна, що набуває (коли іпотека оформляється одночасно з придбанням майна).

Щоб краще пояснити пояснити різницю між іпотечним кредитом і неіпотечним, приводжу нявний приклад:

Припустимо, що під заставу наявної квартири банк видає кредит, «споживчий кредит», використовувати який позичальник може на що завгодно. Це іпотечний кредит, бо є застава, а є застава, то і є іпотека.

Йдемо далі: Банк видав кредит на покупку нерухомості. Але в заставу цю нерухомість не зажадав. Немає застави - немає іпотеки. І кредит - неіпотечний.

Як вже мовилося, іпотека - це застава. Але не всяка застава - іпотека. Річ у тому, що іпотека - це застава, яка носить публічний характер. При іпотеці нерухомості, органи, реєструючі операції, роблять відповідні записи про те, що майно обтяжене заставою. Будь-яка зацікавлена особа може зажадати виписку з Державного реєстру прав на нерухоме майно і операцій з ним. У цій виписці, якщо майно закладене, обовязково буде вказано, що є обтяження: Застава.

Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності яких є обєкти нерухомості або які мають поручителів, що надають під заставу обєкти нерухомості на користь позичальника. Предметом іпотеки при наданні кредиту можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі споруди, магазини, земельні ділянки тощо, що є власністю позичальника і не є обєктом застави за іншою угодою.

Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати обєкти, що передані у заставу. Іпотека дає право кредитору переважного задоволення своїх вимог до боржника в межах суми зареєстрованої застави. Також у процесі дії кредитної угоди кредитор має право і повинен перевіряти наявність, розмір, умови експлуатації обєкта застави і т. д.

Нажаль також існують безліч проблем щодо іпотечного кредитування. Найбільшою проблемою є наше недосконале законодавство, яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави. Також сьогодні в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування, тобто немає єдиних правил гри, які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації,. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти ризиками (кредитний ризик, ризик ліквідності, ризик зміни відсоткової ставки тощо).

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. ( 7. ст. 8).

Іпотечний кредит, насамперед це кредит на житло, має великі перспективи до розвитку, бо на даний момент розвитку нашої країни дуже актуальною є проблема забезпеченності житлом громадян. Звичайному українцю купити квартиру дуже важко через те, що рівень доходів наших громадян просто не дозволяє купити квартиру на власні кошти і короткий термін. З огляду на це, вдавання до взяття кредиту на житло є дуже вигідною справою.

На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази. При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також при поліпшенні законодавчих актів іпотечний ринок буде розвиватися динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій роботі теоретичні праці декількох науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами Євтуха О.Т. Іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. (6. ст. 15).

Одним з показників розвитку ринкових віднсин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів субєктів ринку, а іпотека - одна із найважливіших фінансових технологій її використання. (6. ст. 17). У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. (6. ст. 27).

Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах. Євтух у своїх дослідженнях визначив особливості ринку нерухомості, які впливають на роботу іпотечного механізму. Для запобігання виникнення тіньового ринку нерухомості і, перш за все, землі в умовах переходу економіки до ринкової системи господарювання недостатньо створити інформаційне забезпечення обігу різних видів нерухомості, необхідно також збільшити попит на них, що досягається широким впровадженням іпотечного кредитування в країні. Також його дослідження засвідчують, що що ринок нерухомості з допомогою іпотечного механізму взаємодіє з фінансовим ринком, а разом вони створюють ринок іпотеки. Злиття двох ринків має велике значення для економіки: по-перше, сприяє підвищенню капіталізації ресурсів і, насамперед, забезпечує ефективне використання вільних грошових засобів; по-друге, розширює іпотеку від схеми “позичальник - кредитор” до схеми “позичальник - кінцевий інвестор”; по-третє, дає змогу згладити негативні характеристики ринків, небажані для субєктів іпотечного механізму, і розширити вплив позитивних характеристик. Питання оцінки ефективності функціонування іпотечної системи, в тому числі й роботи іпотечного механізму з раціонального викоритсання і розвитку нерухомості, Євтух запропонував розглядати на двох рівнях:

1. оцінка має загальний характер. Тут у цілому визначаються переваги використання іпотеки для всього господарства країни і конкретних субєктів господарювання, а також розглядається питання, наскільки робота іпотечного механізму відповідає цілям держави, кредитора, заставодавця й інвестора.

2. передбачає більш глибокий аналіз іпотечної системи з використанням спеціальних інструментів визначення параметрів, які цікавлять певних субєктів іпотечного ринку. (6. ст. 45).

На його думку перший рівень, як правило, має перевагу в період становлення іпотечного механізму інвестування, а другий - повинен здійснюватися в період широкого застосування іпотечного кредитування в країні. Також Євтух відмітив, що іпотека порівняно з іншими фінансовими інструментами інвестування нерухомості (опціоном, орендою, гібридною заставою) є найефективнішим інструментом.

Підсумковуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої греції де і здобула своє перше призначення - бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у потробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки».