Кредитная политика ОАО КБ "Азиатско-Тихоокеанский банк"

2.1 Залог как основа обеспечения кредита

Залог является способом обеспечения обязательств, при котором ОАО КБ «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами (за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ).

Предоставление Клиентом Банку Обеспечения в виде залога имущества повышает его заинтересованность в погашении Кредита. В случае непогашения Кредита обеспечение служит вторичным источником средств для его возврата.

Залог не является единственно возможным способом обеспечения возврата кредита и должен рассматриваться в комплексе с анализом кредитоспособности Заемщика.

Залог может быть предоставлен третьим лицом - как физическим, так и юридическим.

Предметы, принимаемые «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО) в качестве залога при потребительском кредитовании:

- недвижимое имущество (помещения, здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства). Залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При этом действующее законодательство предусматривает следующие виды прав на земельные участки: право собственности, право аренды или право постоянного (бессрочного) пользования, предоставленное на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Указанные права должны в обязательном порядке подтверждаться документально Залогодателем. На принадлежащее Залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. В случае если земельный участок предоставлен в аренду и право аренды подлежит передаче в залог, договор аренды должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке и срок его действия должен превышать срок действия кредита не менее чем на 6 месяцев, при этом срок аренды должен быть не менее года.

- ТС;

- иные виды обеспечения по Кредиту допускаются исключительно по согласованию с руководством Банка.

При рассмотрении предлагаемого в качестве обеспечения кредитной сделки предмета залога для принятия Банком решения предъявляются следующие требования к нему (Таблица 1):

Таблица 1 Требования к залоговому имуществу ОАО КБ «Азиатско-Тихоокеанского Банка».

№	Требование	Примечание
1	Право собственности на залоговое имущество должно быть документально подтверждено, а Залогодателем по Договору залога должен выступать собственник имущества	В качестве обеспечения предоставляемых Банком кредитов рассматривается движимое и недвижимое имущество, принадлежащее Залогодателю на праве собственности. В случае если имущество находится в общей совместной собственности (супругов и др.), требуется согласие всех остальных собственников, оформленное в соответствии с требованиями действующего законодательства (простая письменная форма, нотариальная форма). При принятии в залог имущества физического лица, состоящего в браке, необходимо исходить из того, что законным режимом такого имущества является режим общей совместной собственности, если Залогодателем не представлены доказательства иного режима такого имущества (брачный договор, договор дарения и пр.), а, следовательно, обязательно получение согласия супруга залогодателя на сделку. Для совершения одним из супругов сделки залога недвижимости или сделки залога, подлежащей нотариальному удостоверению и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение такой сделки залога. Для совершения одним из супругов сделки залога движимого имущества или сделки залога, не подлежащей нотариальному удостоверению и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить согласие другого супруга на заключение такой сделки залога в простой письменной форме.
2	Залоговое имущество должно быть свободно от залоговых и других обременений	Выполнение данного условия является необходимым для установления объективных препятствий для дальнейшей работы с имуществом, принимаемым в обеспечение по Кредиту.
3	Залоговое имущество должно быть ликвидным	Залоговое имущество должно быть в хорошем техническом и косметическом состоянии, обладать способностью к быстрой реализации не только в момент предоставления Кредита, но и на момент окончания действия кредитного договора или по прошествии определенного периода времени, когда может возникнуть проблемная задолженность, и будут пройдены все процедуры, позволяющие изъять данное имущество для продажи. Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции.
4	Залоговое имущество должно располагаться на территории обслуживания, утвержденной Приказом по Банку	Данное требование предъявляется в целях осуществления периодических проверок залога без несения дополнительных затрат со стороны Банка.
5	Уровень покрытия кредита залоговым имуществом должен быть достаточным для покрытия суммы кредита, начисленных процентов и возможных убытков банка в случае обращения взыскания на предмет залога.	Залогом должно быть обеспечено 100% суммы выдаваемого кредита, проценты за весь период пользования (если срок кредита превышает 6 месяцев - проценты за 6 месяцев пользования кредитом), а также возмещение возможных убытков Банка, реализационных или судебных расходов (в случае обращения взыскания на предмет залога, как правило, принимаются в размере 10 % от суммы выдаваемого кредита).

Общая схема проведения анализа залогового обеспечения Кредита указана в таблице.

Таблица 2 Анализ залогового обеспечения Кредита ОАО КБ «Азиатско-Тихоокеанского Банка»

1. Предоставление документов на предмет залога
Залогодатель предоставляет в Банк документы по обеспечению (правоустанавливающая документация, описание технических характеристик, документация, отражающая идентификационные признаки предмета залога и пр.). Кредитному эксперту следует обратить внимание на состояние документов и осуществить проверку их подлинности (отсутствия признаков подделки и оснований для замены документа).
2. Осмотр и оценка предлагаемого в качестве залога имущества
Движимое имущество	Недвижимое имущество
Осмотр и оценку ТС осуществляет работник Службы экономической безопасности (далее СЭБ). В случае отсутствия в штатном расписании подразделения Банка работника СЭБ, осмотр транспортного средства осуществляет Работник Банка, уполномоченный проводить оценку/осмотр имущества. При осмотре ТС необходимо проверить: - техническое и косметическое состояние ТС: способность транспортного средства к передвижению, наличие/отсутствие дефектов; - режим эксплуатации; - сохранность ТС; - наличие и достоверность комплекта регистрационных документов ТС, соответствие наименования, цвета, номеров двигателя и других номерных агрегатов регистрационным документам, в т.ч. соответствие данных в паспорте технического средства (ПТС) и свидетельстве о регистрации ТС). По результатам осмотра Кредитный эксперт заполняет Отчет о состоянии ТС, подписывает его сам, а также предоставляет на подпись Клиенту. Работник СЭБ/ Работник Банка, уполномоченный проводить оценку/осмотр имущества в Отчете о состоянии ТС указывает замечания по состоянию ТС, его рыночную стоимость, подтверждает возможность принятия имущества в залог, указывая ФИО, подпись и дату. Порядок Приема/выдачи оригинала ПТС при предоставлении автотранспортного средства в залог.	Осмотр и оценку объекта недвижимости осуществляет Кредитный эксперт совместно с работником СЭБ. В случае отсутствия в штатном расписании подразделения Банка работника СЭБ, осмотр имущества осуществляет Работник Банка, уполномоченный проводить оценку/осмотр имущества. При осмотре объектов недвижимости необходимо проверить: - условия эксплуатации объекта недвижимости; - техническое и косметическое состояние; - наличие и достоверность комплекта правоустанавливающих документов на объект недвижимости; - наличие/отсутствие перепланировки/ переустройства либо реконструкции объекта недвижимости, соответствие технической документации; - состав лиц, постоянно или временно проживающих в жилом помещении. По результатам осмотра недвижимого имущества Кредитный эксперт заполняет Акт осмотра жилого помещения, передаваемого в залог, после чего акт подписывается Кредитным экспертом, работником СЭБ/ Работником Банка, уполномоченным проводить оценку/осмотр имущества и собственником/ представителем собственника жилого помещения.
При осмотре залога Работник, уполномоченный проводить оценку/осмотр имущества должен действовать в интересах Банка, проверять всю информацию, получаемую от собственника имущества. При осмотре залога юридического лица отчет о состоянии ТС/Акт осмотра жилого помещения, передаваемого в залог, подписывает руководитель/и.о. руководителя/главный бухгалтер Залогодателя.
2.1. Определение рыночной стоимости объекта, предлагаемого в залог Банку
Рыночная (оценочная) стоимость предмета залога - наиболее вероятная цена, по которой оно может быть продано на основании сделки в условиях конкуренции (на свободном конкурентном рынке). Рыночная стоимость определяется как средняя стоимость имущества, аналогичного залоговому, согласно данным СМИ (объявления в печатных изданиях, радио, телевидение, сеть Интернет и т.д.) и агентств недвижимости. Кредитному эксперту необходимо выявить аналоги с данными о местоположении, состоянии, характеристиках и стоимости и пр. При полном совпадении параметров найденных аналогов с параметрами и характеристиками предлагаемых в залог видов имущества, наиболее вероятной рыночной ценой будет наиболее часто встречающаяся цена предложения этого имущества к продаже.
Движимое имущество	Недвижимое имущество
Рыночная (оценочная) стоимость залогового ТС определяется работником СЭБ/Работником Банка, уполномоченным проводить оценку/осмотр имущества, и отражается им в Отчете о состоянии транспортного средства.	Данные о рыночной стоимости объекта определяются Кредитным экспертом исходя из средней рыночной стоимости аналогичной недвижимости и отражаются в Акте осмотра жилого помещения, передаваемого в залог.
При консультировании Клиента Кредитному эксперту целесообразно озвучить минимальную рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества.
При известной сумме Кредита (СК) и процентной ставке минимальная рыночная стоимость определяется по следующей формуле: ((СК * % год/2) + СК + 10% от СК):0,6.	При известной сумме Кредита (СК) и процентной ставке минимальная рыночная стоимость определяется по следующей формуле: ((СК * % год/2) + СК + 10% от СК):0,7.
Если оценочная стоимость, установленная Банком, не устраивает Клиента, то ему следует предложить оформить независимую оценку у оценщика, имеющего лицензию за счет средств Клиента, тогда залоговая стоимость определяется исходя из независимой оценки.
2.2 Определение залоговой стоимости имущества
Залоговая стоимость определяется исходя из рыночной стоимости, уменьшенной на величину дисконта, и характеризует верхний предел кредита, который может быть предоставлен Заемщику под обеспечение того или иного вида имущества и позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, а также способность удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. Кредит считается обеспеченным только в случае, когда залоговая стоимость имущества больше либо равна сумме следующих величин: - Основной суммы кредита; - Процентов, начисленных на момент обращения взыскания, на предмет залога (как правило, предполагаются проценты за весь период пользования; если срок Кредита превышает 6 месяцев - проценты за 6 месяцев пользования Кредитом); - Затрат на реализацию (судебную, внесудебную) предмета залога (как правило, принимаются в размере 10 % от суммы выдаваемого Кредита).
Движимое имущество	Недвижимое имущество
При расчете залоговой стоимости движимого имущества рекомендуется применять дисконт в размере не менее 40% от рыночной стоимости. Залоговая стоимость предлагаемого имущества = рыночная стоимость - дисконт 40 %. Требуемая Банком залоговая стоимость имущества для обслуживания суммы кредита (СК) рассчитывается по следующей формуле: (СК * % год/2) + СК + 10% от СК Таким образом, залоговая стоимость имущества с учетом дисконта достаточна для обслуживания запрашиваемой суммы Кредита.	При расчете залоговой стоимости недвижимого имущества рекомендуется применять дисконт в размере не менее 30% от рыночной стоимости. Залоговая стоимость предлагаемого имущества = рыночная стоимость - дисконт 30 %. Требуемая Банком залоговая стоимость имущества для обслуживания суммы кредита (СК) рассчитывается по следующей формуле: (СК * % год/2) + СК + 10% от СК Таким образом, залоговая стоимость объекта недвижимости, не достаточна для обслуживания запрашиваемого кредита.
Размеры дисконта могут быть изменены для отдельных кредитных проектов только по решению соответствующего УОПР! В случае кредитования по целевым программам кредитования (на приобретение товаров длительного пользования, ТС) условие о превышении залоговой стоимости над суммой кредита, процентов, начисленных за весь период кредитования, может не соблюдаться.
3. Выводы Кредитного эксперта, работника СЭБ/ Работника Банка, уполномоченного проводить оценку/осмотр имущества
По итогам проведенной работы по оценке залогового обеспечения Кредитный эксперт формулирует выводы о соответствии залоговой стоимости требованиям Банка в соответствующем разделе Отчета о состоянии транспортного средства/ Акта осмотра жилого помещения, передаваемого в залог. После осмотра, определения рыночной и залоговой стоимости Отчет о состоянии транспортного средства/ Акта осмотра жилого помещения, передаваемого в залог, подписываются Кредитным экспертом, Работником СЭБ/ Работником Банка, уполномоченным проводить оценку/осмотр имущества, Залогодателем (при необходимости) и направляется с полным пакетом необходимых документов на рассмотрение УОПР.
4. Заключение ЮС
Заключение ЮС составляется в целях проверки отсутствия юридических ограничений и ограничений, установленных Банком на совершение сделок с данным видом имущества.
5. Заключение СЭБ
Заключение СЭБ составляется в целях выявления и предупреждения экономических рисков, связанных с оформлением в качестве залога имущества Клиента.

Содержание