1.2 Основные виды и формы ипотечного кредитования

Основные виды ипотечных кредитов можно классифицировать с учетом ряда признаков:

1. Цель кредитования:

- покупка готового или строящегося жилья (квартиры, дома). Этот вид ипотеки наиболее востребован потребителями из-за высокой стоимости жилья и возможности погашения кредита в течении долгого периода времени (до 20-25 лет);

- приобретение недвижимости для сезонного проживания (дачи, садовые домики с земельными участками);

- финансирование строительства с залогом приобретаемого земельного участка;

- потребительские цели, с залогом имеющейся недвижимости (на ремонт, покупку мебели и т.д.)

2. Объект недвижимости:

- земельные участки;

- коммерческая недвижимость (любая недвижимость используемая для осуществления бизнес деятельности);

- квартиры и жилые дома. Различают кредитование на первичном (строящееся жилье) и вторичном (готовая для проживания недвижимость) рынках;

- садовые участки с домами, гаражи и другие объекты недвижимости с потребительским назначением;

- морские и воздушные суда.

3. Субъект кредитования (заемщики):

- кредиты, предоставляемые строительным организациям для постройки объектов недвижимости;

- кредиты непосредственно для владельца недвижимости (настоящего или будущего).

4. Источники финансирования ипотеки:

- коммерческие банки;

- другие организации. В настоящее время есть несколько ипотечных программ для определенной целевой аудитории (например, таких как "Социальная ипотека", "Ипотека для молодой семьи") финансируемых государством или независимыми организациями и фондами.

5. Процентная ставка:

- кредитование с зафиксированным процентным вознаграждением;

- кредитование с плавающей процентной ставкой.

Также различают виды ипотечных кредитов по степени обеспеченности (размеру первоначального взноса от 15% от стоимости недвижимости), возможности погашения ипотеки досрочно (с правом/без права). [11]

В зависимости от приобретаемого имущества и можно выделить основные формы ипотечных кредитов: по договору купли-продажи или по договору долевого участия. Оба варианта напрямую зависят от стадии готовности жилья, а значит, различаются и условия кредитования.

Более традиционным вариантом является ипотека по договору купли-продажи. То есть жильё должно быть введено в эксплуатацию, обладать всеми необходимыми для жизни коммуникациями. Продавец объекта недвижимости должен являться собственником и иметь на руках подтверждающий документ – свидетельство. Условия кредитования при этом будут стандартными и в отдельных случаях, например, при хорошей кредитной истории, при наличии зарплатной карты в банке-кредиторе или при внесении больше половины общей стоимости квартиры в качестве первоначального взноса заемщик может рассчитывать и на более низкий процент, и на меньшие комиссии за выдачу кредита.

Вторая форма ипотечных кредитов – заем выдаётся для покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме. В этом случае банк несёт повышенные финансовые риски, а, значит, условия кредитования будут значительно жёстче. В частности, наблюдаются более высокие процентные ставки. Далеко не все кредитные организации работают по такой схеме кредитования либо имеют дело только с проверенными, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости строительными компаниями. Как правило, эти банки заключают с застройщиками договора и осуществляют кредитование физических лиц только в случае покупки квартиры у определённой строительной организации.

Отдельным подвидом этой формы долгосрочного займа выступает ипотека под залог индивидуального строящегося жилья. Получить одобрение кредита при этом довольно сложно, потому что банки выставляют к такой недвижимости широкий ряд требований. Например, в залог может пойти участок, на котором строится дом, при условии, что он оформлен в собственность. Дом же должен находиться в состоянии «недостроя», то есть на 50-60% готов, при этом должны быть подведены все коммуникации и системы жизнеобеспечения. Ну и местоположение строения должно быть в черте города, недалеко от ближайшего филиала банка-кредитора. [12]