5. Ипотечный кредит

Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипоте­ка оформляется договором между залогодателем и залогодер­жателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недви­жимостью какое-либо финансовое обязательство перед залого­держателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с пога­шением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерче­ские кредиты юридических и физических лиц; иные договор­ные отношения по финансовым обязательствам (купля-прода­жа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного зало­гом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотрен­ных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридиче­ское или физическое лицо, которому предмет залога принадле­жит или будет принадлежать на праве собственности или праве полного хозяйственного владения. Под предметом ипотеки по­нимается зарегистрированная в соответствующем реестре нед­вижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К нед­вижимости можно отнести:

• земельные участки;

• предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая (без ограничения) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

• земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключитель­ной государственной собственности: землю (за исключением зе­мельных участков, переданных в частную собственность), нед­ра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по при­чине их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной безопасности.

Ипотечный кредит — особый тип экономических от­ношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под за­лог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец иму­щества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные об­щества, а также обычные коммерческие банки, специализиру­ющиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредит­ных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долго­срочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспече­ние недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен:

1. приносить доход его владельцу;

2. пользоваться спросом на рынке;

3. не быть объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено договором ипотеки, то до прекра­щения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогода­теля. Залогодатель сохраняет за собой не только право владе­ния, но и право независимого распоряжения предметом ипоте­ки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет испол­нение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предпо­лагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного кон­кретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имуще­ства означает, что залогодатель осуществляет исполнение сво­его залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного дол­гового обязательства под залог отдается несколько принадле­жащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного дого­вором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменя­ется. Условие может устанавливаться в отношении как залого­держателя, так и залогодателя.

Имущество, находящееся в общей совместной собственнос­ти, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущер­ба для его основного назначения (неделимое имущество), не мо­жет быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.

Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипо­теку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий ипотечный залог имеет место при любой ипо­теке, зарегистрированной позднее другой, а потому вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Остановимся на видах (типах) сделок по ипотеке.

Простое финансирование. При данной сделке заемщик яв­ляется собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную на имущество для получе­ния денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. В этом случае заемщик являет­ся собственником имущества, но имеет невыплаченную заклад­ную. Он может, например, увеличить сумму ипотечного креди­та или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задол­женности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость имущества непо­средственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества пога­шается из суммы нового кредита, а действие ипотеки соответ­ственно прекращается до регистрации новой ипотечной сделки.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищ­ных накопительных счетов. Это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строи­тельство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначе­ния. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объ­екта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформ­ляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат — вид ценной бумаги. Его номи­нал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах об­щей площади жилья. Приобретая определенный пакет серти­фикатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кре­дит под залог жилья.

Процесс получения ипотечного кредита проходит несколько стадий (табл. 12.2).

Таблица 12.2

Предоставление ипотечного кредита банком

При заключении сделки по ипотечному кредиту контроль­ный список документов, требуемых от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обяза­тельство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

В заявлении на ипотечный кредит указывается информация об имуществе, излагаются сведения о кредитополучателе (воз­раст, занятость). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя всей информации, относящейся к его фи­нансовому положению, доходам, имуществу, долгам и другим финансовым обстоятельствам. Заявка на получение кредита не является договором или требованием о его выдаче — это доку­мент о платежеспособности потенциального кредитополучателя.

Документы на собственность (имущество) должны подтвер­ждать, что кредитополучатель им владеет. Среди них — дого­вор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные доку­менты; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой заклад­ной и т.д.

Для страховых документов обязательны данные об имущес­твенном страховании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если креди­тополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимос­ти недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для пред­оставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Исходным пунктом для расчета стоимости могут служить различные стоимостные понятия:

• стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, прибыли, получаемой с земельного участка и др.;

• стоимость построек на земельном участке;

• рыночная цена (достигаемая в течение долгого времени цена недвижимости), устанавливаемая посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для принятия решения о предоставле­нии кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80 %).

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипо­течного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и ана­лиз потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного реше­ния по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в тече­ние определенного периода (например, года) стабильного дохо­да, а также достаточные подтверждения того, что он будет про­должать получать доход в будущем и иметь стабильную заня­тость. К источникам получения дохода потенциального креди­тополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде диви­дендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; до­ходы от предпринимательства и др. Экспертной оценке подвер­гаются средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитывают­ся возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, то есть устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного ему образа жизни, и остаток дохода, который мо­жет быть использован для погашения кредита. Определение ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитопо­лучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.

Есть ли у кредитополучателя стремление погасить кредит можно установить, осведомившись, как он прежде выполнял свои платежные обязательства (в целом, а не в отдельных слу­чаях); каково его отношение к своей недвижимости; имеются ли у него возможности реализовать имущество и т.д.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступле­ния права реализации банком от имени залогодателя имущест­ва, — эти и другие вопросы, связанные с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и зало­годателем.

Содержание договора о залоге предусматривает указание на­именования сторон, их местонахождения (место жительства), вида залога, изложение существа обеспеченного залогом требо­вания, указание его размера, сроков исполнения обязательств, сведений о составе и стоимости заложенного имущества, а так­же иных условий, по которым достигнуто согласие сторон.

Договор залога совершается в письменной форме, нотари­ально удостоверяется и регистрируется в установленном поряд­ке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением до­говора залога недвижимости налагают запрет на его отчужде­ние, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кре­дита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство кредитополучателя на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассмат­ривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При по­гашении долга в установленный срок передача права собствен­ности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капиталь­ного ремонта производственных зданий, жилых домов; пере­профилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модерниза­ции производственных технологических процессов; на улучше­ние качества земельного участка и повышение плодородия поч­вы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении ссуды на строительство здания или соору­жения договор ипотеки может предусматривать имеющееся не­завершенное строительство, а также материалы и оборудова­ние, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строи­тельство индивидуальных домов (квартир в домах общей собст­венности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика в отно­шении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая дли­тельность ссуды и особенность залога. Она может предусматри­вать: периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка; оговорки по платежам с учетом будущей рыночной стоимости закладываемой недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, качество участка, темпы ин­фляции, размеры процентов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производит­ся как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную вели­чину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных рас­ходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохо­да для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, свя­занные с ипотечным кредитованием, и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипо­течным). Достигается наибольшее приближение ставки к ры­ночной.

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски (табл. 12.3).

Таблица 12.3

Риски по ипотечным кредитам

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, упла­ты процентов имеют подвиды:

• типовая ипотека: заемщик получает от залогодержателя ссуду и погашает ее пропорционально равными взносами (например, каждый месяц);

• ипотека с периодическим увеличением сумм взносов: по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;

• ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;

• ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

• ипотека с переменной процентной ставкой: при изменении процентной ставки по периодам пересматриваются допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки;

• кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора уславливаются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.

С учетом изложенного представим виды ипотек как таблицу (табл. 12.4).

Таблица 12.4

Классификация ипотеки

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):

• финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки;

• выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

• начато судебное разбирательство по изъятию имущества;

• обнаруживается, что имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель должен принимать меры, необходимые для со­хранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повре­ждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, по поддержанию в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; он не может использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности, обязует­ся страховать собственность в пользу банка и выполнять другие требования договора залога и кредитования.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Напри­мер, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действий залогодателя, выразившихся в невыпол­нении требований природоохранного режима, использовании земельного участка способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора зало­га. При несогласии залогодателя с требованиями банка о дос­рочном расторжении указанных договоров и возврате кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, при прекра­щении обеспеченного ипотекой обязательства, а также по дого­воренности залогодателя и залогодержателя и др.

Так как существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные при­чины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов, это не­платежеспособность кредитополучателя, нежелание его произ­водить аккуратные платежи, неспособность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутст­вием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, ес­ли сумма, вырученная им от продажи объекта ипотечного кре­дита после передачи владения, меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами. Кредиторы несут затраты по экс­плуатации, ремонту, продаже конфискованного имущества.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от времени невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издерж­ками для банка, так как теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках невозврат кредита влечет меньшие потери для кредитора.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижи­мостью (особенно земельными участками). Выручка от прода­жи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержа­телю сумм, причитающихся ему в возмещение:

• основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;

• процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат;

• непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства;

• судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

• расходов по страхованию предмета ипотеки;

• других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой предмета ипотеки или осуществлением залогодержателем своих прав по договору ипотеки.

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обус­ловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Поэтому ипотечным организациям требуется повы­шенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недоро­ги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

1. Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкрет­ности залога, то есть выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущест­венного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его иму­щества. Действует также принцип гласности залога, то есть требование, чтобы залог данного имущества был легко распоз­наваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности уста­навливается норма регистрации сделок с залогом, его нотари­альной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан со­общать каждому последующему залогодержателю обо всех преды­дущих залогах данного имущества, а также о характере и раз­мерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собст­венность, полное хозяйственное ведение или оперативное уп­равление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраня­ется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требова­ний предыдущего залогодержателя, то есть банка, выполняв­шего роль первого кредитора.

2. Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

3. Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

4. Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погашать долг.

5. Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

6. Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

7. Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

   • позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

   • содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

   • способствует решению социальных проблем;

   • создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

   • расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;

   • дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значи­тельный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку ры­ночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит следует тщательно изучать все вари­анты будущих изменений цен. Реализация банком закладывае­мого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком.

Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвид­ность, и для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

Для развития ипотечного кредитования очень важно совер­шенствование рынков капиталов и недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством.

В июле 2001 г. Совет Министров Республики Беларусь при­нял концепцию ипотечного жилищного кредитования, которая призвана создать систему ипотечного кредитования и сделать его доступным для средних слоев населения. Система долгосроч­ного кредитования граждан в целях приобретения ими жилья позволяет увеличить платежеспособный спрос, активизировать рынок жилья, вовлечь в экономический оборот недвижимость, создавать базу для привлечения сбережений населения, что влияет на экономику в целом.