2.1 Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники
Рынок -- совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.
Рынок ипотечного капитала -- часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости Тарасевт Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -- СПб.: СПбГТУ, 2002. с. 6.
Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.
Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.
Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, -- ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.
Первичный рынок ипотечных кредитов -- это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.
Основные участники первичного ипотечного рынка -- это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.
Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.
Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Книга из инета за 2006 год стр 79
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам -- с другой.
Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
№ п/п |
Участники рынка ипотечных кредитов |
Субъекты |
Функции |
Собственные цели |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Заемщик (залогодатель) -- физические лица |
Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности |
Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья |
* Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья * Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья |
|
2 |
Банк-кредитор (залогодержатель) |
* Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки, -ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; * взаимно-сберегательные союзы и т. п. |
* Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика. * Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя |
* Максимизация доходности активных операций, * ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
|
3 |
Продавец жилья |
Юридические и физические лица |
Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению |
* Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; * минимизация рисков, связанных с продажей |
|
4 |
Государство |
* Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала * Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; * не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства; * решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; * уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом, * пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга |
|||
5 |
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка |
* Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; * нотариат; * паспортные службы; * органы опеки и попечительства, * юридические консультации |
* Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; * оформление перехода прав собственности к новому собственнику; * регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; * хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка |
Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью |
|
6 |
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов |
Специализированные агентства ипотечного кредитования Ипотечные фонды |
* Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования * выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; * привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; * оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; * разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов |
Создание системы ипотечного кредитования в стране |
|
7 |
Страховые компании |
Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования |
* Страхование рисков ипотечного кредитования * Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами * Разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования |
* Получение прибыли * Расширение круга своих операций * Повышение рейтинга |
|
8 |
Оценщики |
Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений |
Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
* Получение прибыли * Расширение круга своих операций * Повышение рейтинга |
|
9 |
Риэлтерские компании |
Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья |
* подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков * организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья * участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание |
* получение прибыли * расширение круга своих операций * повышение рейтинга |
|
10 |
Инвесторы |
* физические лица * юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты |
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка |
* Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги -*обеспечение надежности вложений |
Инвестиционные компании (фонды) -- общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.
Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний -- акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Аверченко В. Принципы жилищного кредитования -М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.
Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.
Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг - от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.
Цель деятельности фондов -- уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.
Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя путями:
1) законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой;
2) служить основой более дешёвых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую очередь это касается государственного бюджета );
3) стимулирование участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот участникам на начальном этапе ).
Государство по-прежнему называет развитие ранка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним из первостепенных.
Взаимодействие всех участников рынка становится в последнее время в связи с мировым кризисом ликвидности менее активным. Но, тем не менее, для оптимальной работы участников на рынке необходимо актуализировать целый комплекс важных вопросов, а именно:
-актуальность продуктового предложения;
-организация эффективной технологии сбыта с учётом меняющейся конъюнктуры рынка;
-эффективный менеджмент партнёрских отношений (банк, ипотечный брокер, агент, средства массовой информации, агентства недвижимости, региональные власти, профессиональные объединения и региональные банки-партнёры).
-использование новых технологий продвижения продуктов на рынок (использование внешнего и внутреннего PR);
-обеспечение обратной связи (здесь необходимо решить: зачем, как и когда);
-организация эффективного маркетинга;
-обучение персонала и повышение его профессионализма.
Благодаря решению этих вопросов и сплочённой работе всех участников рынка ипотечного кредитования мы достигнем главного-удешевление услуг по предоставлению кредита, доступность и ясность информации, а следовательно и обеспечения жильём большей категории граждан.
- Введение
- Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования
- 1.1 История возникновения, сущность и особенности ипотечного кредитования
- 1.2 Роль развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях
- 1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
- Глава 2. Развитие ипотечного кредитования на современном этапе
- 2.1 Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники
- 2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
- Ипотечный кредит. Кредитные бюро
- 2.3. Рынок ипотечного кредита
- Ипотечный кредит
- 36. Особенности и роль ипотечного кредита
- Тема 7. Ипотечные кредиты.
- 42. Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов
- 46. Первичный рынок ипотечных кредитов
- Анализ динамики и структуры кредит портфеля кб
- 2.1 Анализ структуры и динамики выданных кредитов
- 42.Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов.