1.2 Правовое обеспечение ипотечного кредитования в России

За последние 15 лет в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимают Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог») [1], Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2]. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [3]регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним; Федеральный закон от 30 декабря 2014 г. N 218-ФЗ «О кредитных историях» [4]- порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, хранящихся в бюро кредитных историй. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [5] отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих. Федеральный закон от 21.12.2013 г. N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» [6] устанавливает диапазоны значений полной стоимости кредита.

При этом следует отметить, рынок ипотеки в России сильно стандартизирован, благодаря наличию стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), который был создан в 1997 году с целью сформировать систему рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых банкам.

Ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства: 1) по кредитному договору; 2) по договору займа; 3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др.

Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется.

Ипотека жилых домов и квартир в российском законодательстве имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое.

Не допускается ипотека следующего имущества: 1) изъятого из оборота, 2) имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам); 3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

С 2011 года произошли значительные законодательные изменения на российском ипотечном рынке.

Так, 1 января 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2010 г. № 440-ФЗ «О внесении изменений в статьи 7 и 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [7], разрешивший владельцам сертификатов распоряжаться средствами материнского капитала на погашение кредита, в том числе ипотечного, взятого на улучшение жилищных условий семьи, независимо от срока рождения второго ребёнка без ограничений по срокам заключения кредитного договора.

1 ноября 2011 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 19.0.2011 №284-ФЗ, внесший поправки в ст. 809 Гражданского кодекса РФ, которая на тот момент позволяла погашать кредит досрочно только с согласия кредитора.

Пользуясь этим, банки вносили в ипотечные договора условия, по которым досрочное погашение ипотеки в течение определённого срока с момента получения кредита (чаще всего 3-6 месяцев) было или запрещено полностью, или сопровождалось требованием дополнительной платы – комиссии или штрафа. Теперь вводить разного рода моратории на досрочное погашение кредита физическому лицу банкам запрещено.

В 20 регионах России, на основании письма Министерства регионального развития РФ от 3 сентября 2011 года № 11-ИП с 2011 года [8].стартовали пилотные проекты по льготной ипотеке для молодых учителей (реализация данной программы завершено в декабре 2014 года).

9 декабря 2013 года принято Постановление Правительства РФ № 1136 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 29.12.2011 № 1711», в соответствии с которым субсидирование первоначального взноса по ипотечным кредитам молодым учителям производилось в течение 2013-2014 гг. в размере не более 20% от установленной договором приобретения стоимости жилого помещения или объекта долевого строительства, а не от суммы ипотечного кредита, как было ранее.

Субсидирование ипотеки на федеральном уровне способствовало развитию ипотечных программ в регионах, за последние четыре года они стали более социально-направленными и долгосрочными.