Экономические трансформации и рождение жилищной ипотеки в России

К началу экономических реформ в России отсут­ствовал рыночный механизм, предполагающий само­стоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Практически отсутствовал свободный ры­нок жилья, долгосрочные кредиты населению состав­ляли незначительную долю в общем объеме финанси­рования жилья и предоставлялись в основном индиви­дуальным застройщикам и участникам жилищных и жилищно-строительных кооперативов на строитель­ство нового, а не на покупку готового жилья.

За первое десятилетие реформ (1990 – 1998 гг.) в сфере жилищного финансирования произошли кар­динальные изменения. Государство перестало быть основным участником на рынке жилья. Была проведе­на массовая бесплатная приватизация жилья с перево­дом расходов по его эксплуатации на население. А доля государственных и муниципальных организаций в об­щем объеме вводимого в эксплуатацию жилья сократи­лась с 80 до 20%. Непосредственно за счет средств фе­дерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн м2 общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья1.

В результате массированного ухода государства из сферы финансирования жилищного строительства и обвального снижения реальных доходов населения объемы ввода его в эксплуатацию на рубеже 2000-х гг. сократились почти в 2,5 раза, а дореформенные объе­мы не достигнуты даже в 2010 г., о чем свидетельству­ют данные табл. 1.

Несмотря на снятие ограничений на количество и размер жилых помещений, несмотря на бурное стро­ительство дач, коттеджей, таунхаусов и элитного жи­лья, показатели обеспеченности жильем в стране за 20 лет не улучшились, а подавляющей массы населе­ния значительно ухудшились не только количественно, но и качественно. В среднем на каждого жителя сегод­ня приходится около 20 м2. Для сравнения в странах Восточной Европы – 35 м2, во Франции – 43, в Германии – 50, в США и Канаде – 70 и 75м2 – в Скандинав­ских странах1.

По данным Всероссийского центра уровня жизни, в плохих условиях проживает 60 млн человек, или 42% населения. Жилищный фонд страны находится в кри­тическом состоянии: 62% домов построены свыше 30 лет назад, 50% домов в малых городах не имеют инже­нерного обеспечения. В половине регионов России бо­лее 60% водопроводных, тепловых, канализационных и электрических сетей и подстанций требуют сроч­ной замены. По данным Министерства регионально­го развития Российской Федерации, из-за износа сетей по пути к потребителю теряется до 20% воды, до 15% электроэнергии и около 40% тепла2. Около 40 млн че­ловек живут в неблагоустроенных, а 4,2 млн – в ветхих и аварийных домах3. Проблема обеспечения жильем приобрела общенациональный характер.

С началом экономических трансформаций в Рос­сии прежний распределительный механизм обеспече­ния населения жильем был разрушен, а рыночный фор­мируется с огромными трудностями.

Доминирующую роль в этой сфере в сегодняш­нем мире играет ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах финансируется до 80 – 90 и более процентов всего приобретаемого в соб­ственность жилья.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупа­емого, строящегося или старого имеющегося жилья. Ипотечное жилищное кредитование наработало колос­сальный опыт в XX столетии. Мощными ускорителями этого процесса были глубочайший в истории капита­лизма экономический кризис 1929 – 1933 гг. и послед­ствия Второй мировой войны, которые заставили пра­вительства большинства стран осознать огромную со­циальную и экономическую значимость решения жилищной проблемы для населения.­­Ипотечное жилищное кредитование выполня­ет чрезвычайно важные экономические и социальные функции:

●●финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жиз­ни населения, разрешение противоречия между высо­кой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;

●●вовлечение в хозяйственный оборот недвижи­мости, временно свободных средств и будущих дохо­дов заемщиков, расширение масштабов функциониру­ющего капитала в строительной индустрии;

●●стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрас­ли: производство строительных материалов, машин и оборудования, транспортных средств, мебели, бытовой техники и т. д.

●●привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно- кредитной систем страны (жилье в отличие от валют не обесценивается – подешевеет на сколько-то, а потом снова свое отыграет);

●●минимизация рисков участников жилищно- кредитного рынка за счет их более равномерного рас­пределения между субъектами и предоставления госу­дарственных гарантий;

●●содействие развитию и оздоровлению фондово­го рынка за счет использования обеспеченных недви­жимостью ипотечных ценных бумаг;

●●повышение социального статуса заемщиков – покупателей жилья, повышение их мотивации и эф­фективности труда;

●●рост занятости, укрепление семьи и содействие решению демографических проблем. Причем мировой опыт показывает, что ипотечное жилищное кредитование развивается нормально толь­ко при активном участии и поддержке государства.