1.3 Іпотечне кредитування у зарубіжних країнах

Досвід країн, які мають тривалу історію іпотечного кредитування та започаткували функціонування іпотечного ринку , а це переважно країни Євросоюзу та Сполучені Штати Америки, є найкращою ілюстрацією переваг використання іпотечного ринку.

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко-скандинавська) та американська. Головна відмінність між цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. Так, згідно з американською моделлю, превалюючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму у США формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

У німецькій моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень є так звані будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси.

На особливу увагу заслуговує система державної підтримки вкладників житлових ощадних кас у Німеччині. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит і система податкових пільг.

Окрім Німеччини система житлових накопичень успішно функціонує у Великобританії та Франції. Відмінністю англійської системи житлових заощаджень є те, що іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й інші особи.

Американська модель іпотечного кредитування є складнішою за німецьку. Сьогодні вона являє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Функціонування стількох учасників на ринку іпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів. У різні роки у США було створено спеціалізовані іпотечні організації, такі, як Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування та Урядова національна іпотечна асоціація. [29, с.22-23].

Обсяг іпотечних кредитів у США та розвинутих країнах Европейського Союзу становить в середньому близько 50% до ВВП, сягаючи 70% в Нідерландах і Данії.

Пріоритетним і домінуючим на цьому ринку є житлове іпотечне кредитування.

Низька вартість іпотечного кредиту обумовлена низкою причин. Зокрема, це низький рівень інфляції, низька вартість оформлення кредиту, незначні банківські ризики, з одного боку, і потужний фондовий та страховий ринки з низькою вартістю ресурсів - з іншого.

У США є дві моделі іпотечного кредитування - на основі заставних та на основі актів запровадження довірчої власності [22]. Перша форма іпотечного кредитування передбачає передачу позичальником кредитору заставної. Відповідно оцієї форми кредиту позичальник залишається власником заставленого майна, а також має право на користування ним та отримання доходів з цього майна. Друга форма кредиту передбачає передачу позичальником кредитору титулу власності на заставлене майно аба прав на володіння цим майном довіреній особі до моменту погашення боргу . Такою довіреною особою може бути і кредитор. Приблизно в половині штатів у США використовується одна форма іпотечного кредитування, в другій половині інша.

У розвинутих країнах дуже поширеним є кредитування з плаваючою або фіксовано-плаваючою відсотковою ставкою, як з коротким, так і з довгим початковим періодом. Плаваюча відсоткова ставка найбільш широкого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії, де використовуються різні методи її встановлення. B окремих країнах, включаючи Францію, Італію та Австрію, процес її коригування є складнішим. Фіксована процентна ставка використовується набагато рідше. Однак у Франції, Італії, Австрії та Нідерландах вона є чи не найпоширенішою.

Звичайно, Україні важко побудувати ефективну систему за пять - десять років, тоді як у країнах Європи становлення іпотечних відносин має 200-літню історію. Скажімо перший іпотечні банки Данії засновано ще в 1797 році. Сьогодні іпотечні банки цієї країни, яких усього вісім, відіграють визначальну роль у фінансуванні іпотеки. В Додатку Б показані іпотечні банки Даній та напрями кредитування.

Найбільший ринок іпотечних облігацій серед країн ЄС склався у Німеччині з часткою у 38%. Частка датського ринку іпотечних облігацій становить 34% від загальноєвропейського. В додатку В. показано обсяги іпотечних облігацій в окремих країнах Європи у 2003 році [17].

За спеціалізацією емітента, зважаючи на особливості регулювання, характерні для тієї чи іншої країни Європи, виділяють чотири основні моделі випуску забезпечених облігацій.

Перша модель ( так звана «французька» ) застосовують у Фінляндії,. Франції, Ірландії, Норвегії, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізована фінансова установа.

Друга модель застосовують у Данії, Німеччині, Угорщині, Польщі, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізований банк, який, крім випуску зазначених цінних паперів, може займатися іншими видами бізнесу.

Третя модель представлена в Німеччині ( проект закону), Латвії, Росії, Словенії ( проект закону). Емітентом забезпечених облігацій є універсальний банк із відповідною ліцензією на їх випуск.

За четвертою моделлю право на випуск забезпечених облігацій надається всім банкам .

Якісні зміни відбулися у країнах, які нещодавно вступили до ЄС. Особливо у Польщі, Угорщіні та Чехії.