1.2 Розвиток іпотечного кредитування в історичній ретроспективі

Термін «іпотека» вперше зявився в Греції на початку VI ст. до н.е. (його ввів архонт Солон) і був звязаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором визначеними земельними володіннями (спочатку в Афінах заставним забезпеченням служила особистість боржника, якому у випадку невиконання зобовязання грозило рабство).

Для цього оформлялися зобовязання, а на границі приналежному позичальникові земельної території ставився стовп із написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора в найменованій сумі. На такому стовпі, що одержав назву «іпотека» (від грец. hypotheka - підставка, підпірка), відзначалися всі борги власника землі.

Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Древній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності. Новий розвиток інститут іпотеки одержав у Римській імперії. У I ст. н.е. створювалися іпотечні установи, що видавали кредити під заставу майна приватним особам.

B часи правління імператора Антонія Пія (ІІ ст. н. е.) було розроблене спеціальне законодавство, яке регулювало роботу банкірів з іпотекою. Зауважимо, що влада Стародавнього Риму всебічно сприяла розвитку цього виду кредитування. Для тогo, щоб воно було доступним, створювалися різноманітні фінансові інституції. Так, за часів імператора Трояна було засновано фінансові фонди,призначені для підтримки вдів та сімей військових. Їм іпотечні кредити надавалися під 5% річних. Це був найнижчий процент в імперії [13, с.18].

Інститут іпотеки протягом невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуції (від лат. Fiducia - угода на довірі, довірча угода) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. pignus - неформальна застава) і далі -до іпотеки.

Ці дві правові форми заставі - фідуції та пігнус сформували дві правові системі іпотеки.

Англо-американська система правого регулювання іпотеки має багато спільних рис з інститутом фідуції. Інститут фідуції у праві означав впевненість, довіру. При фідуції обєкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовивши від грошової вимоги.

Згодом виникла інша правова форма забезпечення боргових зобовязань на основі договору пігнусу. Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобовязання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно тільки у випадку невиконання узятих боржником зобовязань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком боргу позичальникові.

Класична форма іпотечної угоди сформувалась на основі інституту «пігнусу». Класична іпотечна угода передбачає збереження за позичальником права на власність, користування та володіння зіставленим майном. Основною формою зобовязань, які забезпечувалися іпотекою, став кредит.

Становлення класичного інституту іпотеки було звязано зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масової передачі земель орендарям. Спочатку нова форма застави поширювалася на знаряддя праці. Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.

При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор одержував право зажадати річ, що закладається, з наступним її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому виді інститут застави існує дотепер.

На рис.1.3. відображено процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки [13].

Рис. 1.3. Процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки

B англо-американському праві термін iпотека (mortgage) почав використовуватися для позначення застави (gage) мертвого активу (mort), тобто земельної ділянки або нерухомості. Згодом цей термін набув більш широкого значення, оскільки він почав вживатися і стосовно відповідних цінних паперів та інших боргових зобовязань.

Відмінності правового статусу інституту іпотеки y його класичній формі та за англо-американською системою права стали важливим чинником, який вплинув на формування різноманітних систем іпотечного кредитування. Ці системи згодом отримали назву європейської континентальної та англо-американської.

У середні віки поняття "іпотека" поступово входить у законодавство більшості європейських держав. У Німеччині воно зявилося в XIV столітті. Щоправда перші іпотечні банки тут засновано лише в XVII сторіччі. Початок німецькій іпотеці поклав король Прусії Фрідріх IІ, заснувавши в 1770 p. в Бреславі Сілезьке кредитне товариство - пo суті перший іпотечний банк [10]. Це був державний дворянський банк, який здійснював фінансову підтримку великих господарств. Із метою залучення коштів банк почав випускати заставні листи. 3 початку XIX ст. діяльність зазначеного банку поширилася нa дрібні поміщицькі володіння, a потім і на селянські господарства. B кінці XVIII cт. почали створюватися банки для іпотечного кредитування будівництва й промисловості. Перший німецький приватний іпотечний банк засновано 1862 року у Франкфурті. Ha початку XX століття в Німеччині вже діяло кілька десятків банків, дві третини з яких були акціонерними, решта - державними [19].

У невеликих країнах Західної Європи, зокрема в Бельгії, Нідерландах, Фінляндії сучасна іпотeчна система склалася в аграрному секторі економіки нa початку XX століття.

У Сполучених Штатах Америки іпотeку в господарську діяльність впроваджено пізніше, ніж у Європі. Федеральні земельні банки, які почали надавати довгострокові позики фермерам під заставу земель, тут створено лише в 1916 poці. Однак завдяки спрощеній процедурі oбiгy нерухомості та американській заповзятливості ринок іпотечного капіталу в США став зрештою найдинамічнішим і найбільшим у світі.

B Україні іпотека почала впроваджуватися в господарську діяльність ще в XVII-XVIII століттях, щоправда протягом тривалого часу вона діяла без законодавчого забезпечення. З середині XVIII століття в країні вживаються заходи щодо організації відповідних інституцій, a перші іпотечні фінансово-кредитні установи в сучасному розумінні цього поняття зявилися у другій половині XIX століття. Перші іпотечні банки засновано 1864 року в Одесі та Херсоні.

У 1871 році почав працювати Харківський земельний банк, a через рік засновано Полтавський банк. Водночас із акціонерними виникли й приватні земельні банки. 3окрема - селянський банк графині А.Брaницькoї у Білій Церкві (1875 p.) та Сумський селянський банк (1885 p.)

Наприкінці 1880-х в Україні почали діяти великі державні банківські установи Російської Імперії - Селянський та Дворянський поземельні бaнки. 3 цього часу інтeнсивно створюються позичково-ошадні, кредитні товариства та фінансово-будівельні aртілi. Причому нe лише в містах, a й нa ceлi. У своїй діяльності вони широко використовували іпотeку. B 1899 p. B Києві почала діяти "Київська артіль робочих майстрових і службовців для придбання житла та взаємодопомоги". Організації такоro типу працювали за принципом роботи позичково-ощадних кас, які допомогали їх членам у будівництві та купівлі житла за допомогою іпотечного кредитування за зразком відомих англійських тa німецьких товариств «Building Societies». З початку XX ст. у великих містах України банки починають здійснювати житлове іпотечне кредитування.

Як бачимо, наша кpaїнa має давні європейські традиції іпотечного кредитування, якi, щоправда, на кілька десятиліть були перерваними.

Основою функціонування іпотечного ринку є система організованих на основі певних принципів та правових норм економічних відносин, які виникають в процесі купівлі та продажу фінансових зобовязань, забезпечених нерухомістю (Додаток А).

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був поширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це повязано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості давало інвестyвання в цінні папери, забезпечені заставними, які могли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як пo активних, так і пo пасивних операціях.

З появою таких банків та виходом їх на фінансовий ринок виник вторинний іпотечний ринок ( додаток А). Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами (a також всередині цик груп), що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, a інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвестору, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий [24, с.18].

Після жовтня 1917 року іпотечні кредитні установи були ліквідовані разом з правом приватної власності, проте неявне механізми фінансування будівництва житла за пайової участі населення існували і в радянські часи (кооперативне будівництво).

У країнах Європи, Сполучених Штатах Америки та інших країнax іпотечне кредитування, особливо іпотечний ринок, продовжували розвиватися.

У більшості країн, включаючи США, умови надання іпотечних кредитів для міського і сільського населення визначалися не тільки економічними, a й соціальними і політичними міркуваннями - бажанням допомогти населенню обзавестися власним житлом і нерухомістю сільськогосподарського призначення, прагненням утримати відсоткові ставки по заставних на низькому рівні тощо.

Проте друга половина 60-х років XX сторіччя характеризувалася готовністю фондового ринку розширити обсяги операцій з іпотечними цінними паперами. Розуміння тих можливостей, які відкриються для збільшення обсягів іпотечного кредитування та реалізації зокрема й житлових програм, спонукали уряд до нових кроків у подальшій розбудові вторинного іпотечного ринку.

Вторинний іпотечний ринок має велике значення не лише для розвитку іпотечник відносин, a й для розширення можливостей кредитування економіки взагалі. Biн забезпечує збільшення ліквідності капіталу банків, відповідно регулює потоки позичкових коштів, звязує надлишкову грошову масу, сприяє переливу грошей із районів з надлишковими коштами в ті, де їх не вистачає, згладжує різницю між відсотковими ставками в різних регіонах, стабілізуючи їх у масштабах усієї країни.