Основные модели ипотечного жилищного кредитования

Одной из основных проблем ипотечного жилищ­ного кредитования является привлечение ресурсов. Эти ресурсы должны быть мобилизованы кредитором в необходимых объемах, по относительно низкой цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кре­дитов.

Сегодня в мировой практике используется четыре основные модели привлечения средств кредиторами, определяющие модели ипотечного жилищного креди­тования.

Модель специализированных ипотечных банков. Это самая «взрослая» конструкция ипотечного креди­тования, первоначально зародившаяся в виде земель­ной ипотеки, т. е. выдачи ссуды под залог земельных участков или помещичьих имений1. В XX в. основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жи­лья. Модель основана на привлечении долгосрочных ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипо­течных облигаций. Достоинство этой модели – сравни­тельно низкие кредитные риски. Недостатки – необхо­димость разработки сложной законодательной систе­мы и мер контроля за ее соблюдением. Данная модель играла важную роль в ряде европейских стран.

Модель универсальных коммерческих банков. Является одной из наиболее распространенных в ми­ровой практике. Для финансирования ипотечных жи­лищных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения.

До недавнего времени универсальные банки игра­ли относительно скромную роль в ипотечном жилищ­ном кредитовании. Ситуация резко изменилась в 1990-е годы, когда из-за ослабления традиционного банков­ского бизнеса, переориентации банков на работу с на­селением и трансформации компаний-застройщиков в коммерческие банки в таких странах, как Великобри­тания, Австрия, Германия, Южная Африка, универ­сальные банки стали основными поставщиками ипо­течных кредитов населению.

Универсальные коммерческие банки обладают большой финансовой независимостью и устойчиво­стью, возможностями диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Вместе с тем проблема использования дан­ной модели заключается в необходимости постоянно­го поддержания их текущей ликвидности, согласова­ния краткосрочных пассивов с долгосрочными актива­ми, что становится особенно актуальным и даже про­блематичным с увеличением доли ипотечных жилищ­ных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому универсальные банки создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипо­течных брокеров и агентов или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования.

Модель жилищных контрактных сбереже­ний. Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель базируется на финанси­ровании жилищных кредитов за счет целевых долго­срочных жилищных вкладов населения.

Ссудо-сберегательные организации или стройс­беркассы привлекают долгосрочные целевые вклады населения на долгосрочной договорной основе. Разли­чаются в отдельных странах по степени открытости к финансовому рынку; условиям долгосрочных креди­тов; наличию специального законодательства, регули­рующего деятельность ссудо-сберегательных органи­заций; ограничению активных операций1.

Двухуровневая модель ипотечного жилищно­го кредитования. Суть данной модели состоит в том, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает два уровня: предоставление и об­служивание выданных ипотечных кредитов (первич­ный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипо­течных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта модель не противостоит рассмотренным выше моде­лям ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), а не­разрывно связана с ними и базируется на них.

Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в США и получила развитие в Австралии, Великобрита­нии и других странах, включая современную Россию.