Развитие жилищной ипотеки в Российской Федерации

К концу 1992 г. в стране было создано более де­сятка, а к концу 1994 г. – около двух с половиной де­сятков ипотечных банков. Однако в первом базовом на том этапе государственном документе – Законе Рос­сийской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об осно­вах федеральной жилищной политики» хотя и отмеча­лось, что граждане при строительстве и покупке жи­лья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости… но слово «ипо­тека» даже не упоминалось. Но буквально через пол­года Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 20.06.1993 № 595 «О государствен­ной целевой программе «Жилище», в которой было признано, что одной из важных задач по решению жи­лищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного кре­дита, вторичного рынка закладных, расширение переч­ня имущества, сдаваемого в залог». В целом на про­тяжении первого десятилетия реформ процесс станов­ления ИЖК носил в основном стихийный характер, к развитию ипотеки государство оказалось неподготов­ленным.

Что касается реальной государственной поддерж­ки развития жилищной ипотеки, то она по существу на­чалась только в первом десятилетии XXIв, хотя подго­товительные меры были предприняты раньше. Основные направления жилищной политики были определены Конституцией Российской Федерации (ст. 40), Гражданским кодексом Российской Федера­ции, Федеральным законом Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)», Постановлением Правительства Российской Фе­дерации от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 – 2010 гг.». Эта факти­чески третья программа отличалась более системным подходом к решению проблемы жилья, в частности, в ней содержались конкретные меры по развитию систе­мы обеспечения жильем отдельных категорий граж­дан (военнослужащих, переселенцев и др.) с использо­ванием механизма бюджетного субсидирования (госу­дарственных жилищных сертификатов).

В законодательной сфере проводилось совершен­ствование правовых и нормативных основ, регулирую­щих ипотечные жилищные отношения. Были разрабо­таны и приняты Концепция развития системы ипотеч­ного жилищного кредитования Российской Федерации (в ред. Постановления Правительства Российской Фе­дерации от 08.05. 2002 № 302); Федеральный закон от 24.12.2002 № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипо­течного жилищного кредитования»; Федеральный за­кон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обе­спечения военнослужащих»; Стратегия развития ипо­течного жилищного кредитования в Российской Феде­рации до 2030 года (Распоряжение Правительства Рос­сийской Федерации от 19. 07.2010 № 1201-р).

Практическое целенаправленное участие государ­ства в формировании системы ипотечного жилищно­го кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищного кредитованию (АИЖК). В 1995 – 1996 гг. была создана рабочая группа из пред­ставителей госорганов (в основном Минстроя России) и иностранных консультантов из Института экономи­ки города и Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй, США) для разработки системы ипотечного жилищного кредито­вания в России.

На основании разработанных этой группой мате­риалов была подготовлена и в 1996 г. принята Феде­ральная целевая программа «Свой дом», согласно ко­торой предусматривалось создание в России двухуров­невой ипотечной системы американского образца. В целях реализации этой программы, привлечения вне­бюджетных денежных средств для предоставления на­селению долгосрочных ипотечных кредитов было при­нято Постановление Правительства Российской Феде­рации от 26. 08.1996 № 1010 об учреждении открыто­го акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». (Агентство было зареги­стрировано в сентябре 1997 г.) Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального ипотечного рынка посредством покупки у первичных кредиторов прав требований по ИЖК и привлечения средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти права требований, получения кредитных линий и зай­мов в других формах.

Стандарты кредитования были разработаны Агентством на основе анализа и обобщения россий­ского и зарубежного опыта ипотечного жилищно­го кредитования и включали в себя механизмы выда­чи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

По данным стандартам предусматривались следу­ющие базовые условия кредита:

●●кредит предоставляется и погашается в рублях;

●●срок кредитования – от 1 до 20 лет;

●●погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами;

●●процент по кредиту может меняться в зависи­мости от состояния рынка. Досрочное погашение кре­дита допускается по истечении 6 месяцев со дня его выдачи;

●●заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет;

●●требования к объекту – кредит предоставляет­ся для приобретения отдельной квартиры в много­квартирном доме или отдельно строящегося жилого дома;

●●обеспечение кредита – залог квартиры, приоб­ретаемой на заемные деньги. Размер кредита не дол­жен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья;

●●требования к доходу заемщиков – для получения кредита необходимо иметь постоянный источник дохо­да, рассматриваются только документально подтверж­денные доходы заемщика; ●●максимальная сумма кредита: возможная сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается ис­ходя из условия, что ежемесячные выплаты по пога­шению кредита с процентами, а также страхование и прочие выплаты по сделке не превышают 35% сово­купного дохода заемщика. В случае, если первоначаль­ный взнос заемщика превышает 50% суммы кредита, ежемесячные выплаты могут достигать 40% совокуп­ного дохода;

●●страхование: заемщик за свой счет должен за­страховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество;

●●приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких). Таким образом заемщик сразу же стано­вится собственником приобретаемого жилья.

К началу 2004 г. к федеральной системе ипотечно­го жилищного кредитования подключились 54 региона Российской Федерации. 36 регионов начали выдавать кредиты по стандартам АИЖК, но с Агентством рабо­тали только 50 банков – треть от общего числа банков, выдававших и ипотечные жилищные кредиты. В янва­ре 2007 г. накопительный портфель кредитов АИЖК составил 70 млрд рублей.

Настоящий рывок ипотечного жилищного креди­тования произошел в 2006 – 2007 гг., когда началась ре­ализация приоритетного национального проекта «До­ступное и комфортное жилье – гражданам России». Если в России за все годы до 2004 г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то теперь была поставлена задача довести их число в 2010 г. до одного миллио­на. В 2006 г. количество ипотечных кредитов в стране увеличилось в 2,5 раза и достигло 206,1 тыс. на общую сумму 260 млрд руб. (см. данные табл. 2).