Зарубежный опыт ипотечного кредитования
В современной мировой практике, основываясь на специфике законодательной базы в области ипотечного кредитования той или иной страны, выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:
Двухуровневая «американская модель»- опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
В таблице 1 представлена краткая характеристика основных моделей привлечения финансовых средств для ипотечного кредитования.
Таблица 1 ˗ Основные особенности моделей финансирования ипотечного жилищного кредитования
Основные модели финансирования |
Универсальные банки | Контрактные жилищные сбережения |
Ипотечные банки | Вторичный рынок ипотечных кредитов |
Основной способ привлечения финансирования | Депозиты | Депозиты | Ипотечные ценные бумаги — ипотечные облигации | Ипотечные ценные бумаги — MBS и их модификации |
Особенности привлечения финансовых средств | Средства населения и юридических лиц на счетах и депозитах различной срочности. Межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке | Средства населения на целевых жилищных (строительных) долгосрочных депозитах с установленными в договорах условиями накопления и кредитования | Эмиссия ипотечных облигаций, ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента | Секьюритизация ипотечных активов путем выпуска MBS |
Основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов | Риск ликвидности, процентных ставок, связанных с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам | Рыночный риск связанный с необходимостью постоянного притока новых вкладчиков | Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный риск кредитора — эмитента ценных бумаг | Рыночный риск эмитента |
Наличие специального законодательства | Нет специального законодательства, регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для финансирования ипотечных кредитов | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации | Законодательство, регулирующее выпуск MBS. Специальные акты о создании операторов вторичного рынка |
Наиболее строгое законодательство, регулирующее работу кредитно-сберегательных организаций, представлено в Германии, Чехии и Словакии в виде отдельных законов, четко определяющих сферу их деятельности и меру контроля за ними для обеспечения надежности и сохранности целевых жилищных вкладов.
В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам(табл. 2).
Таблица 2 ˗ Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в странах Восточной Европе
Страна | Условия кредитования | ||
Доля кредита в стоимости жилья | Срок кредитования (лет) | Процентная ставка (%) | |
Болгария | 70 | 30 | 1-2 |
Польша | 70-84 | 30-60 | 2-10 |
Венгрия | 88 | 35 | 2-6 |
Чехия | варьируется | 30 | 2-5 |
В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов. В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.
Возможность привлечения дополнительных средств с финансовых рынков существенно расширяет кредитные возможности кредитно-сберегательных организаций, однако при этом возрастают риски и зависимость от внешних источников, от изменений на финансовом рынке. Что касается поддержки кредитно-сберегательной системы, то больше всего она превалирует в Германии, Чехии и Словакии, где ежегодно выделяются бюджетные средства на выплату «премий» по счетам вкладчиков, стимулирующих граждан участвовать в системе долгосрочных целевых жилищных накоплений на условиях «ниже рыночных» ставок по депозитам. В связи с этим необходима постоянная бюджетная поддержка данной системы. Стимулирование государством долгосрочных целевых жилищных накоплений является одной из форм бюджетного субсидирования.
Модель специализированных ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство. Ипотечные банки — это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные жилищные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.
В Европе государство жестко регламентирует деятельность специализированных ипотечных кредитных организаций. В настоящее время большинство европейских стран приняло либо принимает законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Наиболее эффективно эта система работает в Германии, Дании, Швеции.
С помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг для ипотечного кредитования привлекаются средства пенсионных фондов, страховых компаний, инвестиционных компаний и физических лиц.
Доверие участников рынка ипотечных облигаций обеспечивается также за счет:
-
ограничения круга банковских операций, запрета на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов от физических и юридических лиц;
-
строго определенного нормативного регулирования действий ипотечных банков по так называемым разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков;
-
создания мер предосторожности по предотвращению нарушений этих двух названных выше регулирований через государственный надзор;
-
ограничения на предоставление кредитов, не обеспеченных первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией;
-
введения законодательного ограничения на долю кредита в оценочной стоимости залога;
-
использования методики оценки стоимости недвижимости, основанной на чрезвычайно консервативном подходе.
Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. ЖКС имели большой успех в послевоенной Европе. В последствии они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к ЖКС-инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить следующие проблемы:
-
отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;
-
отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.
Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.
Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.
1. Обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.
2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.
3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.
4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы. Условия ипотечного кредитования в некоторых странах представлены в таблице 3.
Самые низкие проценты по ипотеке предлагают сейчас в Швейцарии, Германии, Великобритании, Франции и Австрии — странах, экономика которых в меньшей степени пострадала от мирового финансового кризиса.
Таким образом, можно заключить, что минимальные плавающие ставки по ипотечным кредитам предлагают россиянам в Израиле, Франции, Португалии, Испании, Германии.
Максимальный размер кредита готовы выдать гражданам России во Франции, в Португалии — до 80%. В Испании, Турции и Англии — максимум 70%. В Германии, США, Италии, Греции, Израиле — 60%.
Таблица 3 - Условия ипотечного кредитования в разных странах*
Страна | Степень доступности ипотечного кредитования для россиян | Фиксированная ставка по ипотеке для нерезидентов (% годовых) | Плавающая ставка по ипотеке для нерезидентов(% годовых) | Максимальный размер ипотечного кредита, доступный россиянам (%) |
Австрия | Легко | От 3,4 | От 3,1 | До 60 |
Англия | Легко | От 3,2 | От 2,8 | До 70 |
Болгария | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
Германия | Просто | От 3,3 | От 2,9 | До 60 |
Греция | Легко | От 4,5 | От 4,2 | До 60 |
Египет | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
Израиль | Легко | От 3,5 | От 3,1 | До 60 |
Испания | Легко | От 4,1 | От 2,9 | До 70 |
Италия | Сложно | От 4,2 | От 2,9 | До 70 |
Латвия | Сложно | От 4,5 | От 3,9 | До 60 |
Португалия | Легко | От 3,5 | От 2,9 | До 70 |
США | Сложно | От 5,5 | От 4,5 | До 50 |
Таиланд | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
Турция | Сложно | От 6,9 | От 5,5 | До 60 |
Финляндия | Легко | От 3,7 | От 3,3 | До 60 |
Франция | Легко | От 2,9 | От 2,3 | До 80 |
Черногория | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
Чехия | Сложно | От 4,5 | От 3,9 | До 50 |
Швейцария | Сложно | От 2,0 | От 1,8 | До 65 |
*Источник: Gordon Rock совместно с Lowell Finance
На 30 лет можно получить заем во Франции, Испании, Италии, США, Чехии, Греции, Израиле, Португалии. В других странах период кредитования меньше. Легче всего гражданам России взять заем в Великобритании, Германии, Испании, во Франции и Израиле, труднее — в Италии, Греции, Португалии, Чехии, США, Турции, Хорватии, Финляндии. Есть и страны, в которых ипотека для россиян практически недоступна.
По данным компании EVANS, во Франции наибольшим спросом пользуются ипотечные продукты на приобретение жилья для отдыха, сдачи в аренду и кредитование недвижимости по схеме leaseback. В Великобритании хоть и лояльно относятся к кредитованию нерезидентов, но предложение ипотечных продуктов для этой категории заемщиков ограничено.
Немецкие кредитные организации предоставляют хорошие условия ипотеки для российских покупателей, причем как на объекты для проживания, так и на инвестиционные проекты. Дополнительное преимущество при одобрении кредита дает получение дохода на территории Германии.
Итальянские банки уделяют особое внимание платежеспособности зарубежных заемщиков. В Испании ситуация на ипотечном рынке в последнее время меняется в лучшую сторону, но остается неоднозначной. Кипр привлекателен гибкими условиями и простотой получения ипотеки, в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков банки охотно кредитуют до 70–80% от оценочной стоимости, объекты вторичного рынка — до 60% и под более высокий процент. Низкие процентные ставки по кредитам уравновешиваются жесткими требованиями к объектам залога и оценке заемщика. Высоким спросом у россиян пользуются ипотечные программы турецких банков. Особенно популярны кредиты на приобретение недвижимости в тех жилых комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду. Многие банки США отказались от ипотеки для иностранцев или значительно сократили лимиты по размеру финансирования и повысили процентные ставки, тем самым компенсируя риски. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. Правила, принятые в Египте, заставляют иностранцев сначала за наличные покупать недвижимость, получать резидентскую визу, а уж потом идти в банк за кредитом. В Черногории ипотека для иностранцев также практически недоступна. Но многие застройщики предлагают покупателям выгодные рассрочки. То же самое можно сказать и о Болгарии, рынок кредитования которой серьезно пострадал во время кризиса.
Мировой практикой выработаны различные финансовые схемы, с помощью которых люди могут стать полноправными обладателями собственного жилья. Вне всяких сомнений наилучшей из этих схем является жилищное ипотечное кредитование. Именно поэтому ипотечные кредиты стали такими популярными и востребованными, занимая одну из ведущих позиций в кредитных портфелях банков.
- Теоретические основы ипотечного кредитования
- Сущность и особенности ипотечного кредитования
- Законодательное регулирование ипотечного кредитования в рф
- Зарубежный опыт ипотечного кредитования
- 2 Анализ современного состояния и перспектив развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования
- 2.1 Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России