1.2. Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Кредиты классифицируются по различным признакам.
1. По объекту недвижимости:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
2. По виду кредитора:
банковские;
небанковские.
3. По виду заемщиков:
как субъектов кредитования:
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
по степени аффилированности2 заемщиков кредиты могут предоставляться:
сотрудникам банков;
сотрудникам фирм - клиентов банка;
клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
лицам, проживающим в данном регионе;
всем желающим.
4. По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
5. По срокам кредитования.
В ряде стран классификация кредитов различается по срокам предоставления денежных средств (см. табл. 1.1).
Таблица 1.1.
Классификация кредитов по срокам3
Виды кредитов | Великобритания | Страны континентальной Европы | США | Россия |
Краткосрочные | До 3-х лет | До 1 года | До 1года | До 1 года |
Среднесрочные | 3-10 лет | 1-5 лет | 1-10 лет | 1-3 года |
Долгосрочные | Более 10 лет | Более 5 лет | Более 10 лет | Более 3-х лет |
6. По способу амортизации долга:
постоянный ипотечный кредит;
кредит с переменными выплатами;
кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
7. По виду процентной ставки:
кредит с фиксированной процентной ставкой;
кредит с переменной процентной ставкой.
8. По возможности досрочного погашения:
с правом досрочного погашения;
без права досрочного погашения;
с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные, комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами) и субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.·
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком - кредитной организацией или юридическим лицом - некредитной организацией физическому лицу - гражданину для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. ·
Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства: свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей 4. Это удобно как для заемщика, так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту5 не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование. Объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2011 года6
Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:
Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками или с юридическими лицами - некредитными организациями, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья;
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
Кредиторы - банки - кредитные организации и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.
Основными функциями кредитора являются:
- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора и договора об ипотеке;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
Риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:7 оценки кредитоспособности заемщика, оценки предмета ипотеки и заключения договора.
Первым этапом является предварительная квалификация заемщика;
На втором этапе кредитор проводит оценку вероятности погашения ипотечного кредита и определяет максимально возможную сумму ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура называется андеррайтингом заемщика;
Затем осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;
Производится оценка жилья - предмета ипотеки с целью определяется его рыночной стоимости;
Завершается сделка заключением договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
Кредитор заключает с заемщиком кредитный договор8, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; размер основного обязательства, размер предоставляемого кредита; срок исполнения основного обязательства, срок, на который предоставляется кредит; указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
смешанным договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;
проведение расчетов с продавцом жилого помещения;
страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным множество закладных. Поэтому появлению на рынке ценных должно предшествовать накопление первичных ипотечных жилищных кредитов. Несомненно, для обеспечения надежности и привлекательности закладных листов для инвесторов необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг.
- Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский лицей» дипломная работа
- Оглавление
- Введение
- 1. Требование к заемщику - основное условие предоставления ипотечного кредита
- 1.1. Характеристика ипотечного кредитования
- 1.2. Классификация ипотечных кредитов
- 1.3. Основные требования к заемщику
- 1.4. Приобретение недвижимости с использованием ипотеки
- 2. Анализ ипотечного кредитования
- 2.1. Общие условия ипотечного кредитования
- 2.2. Сравнительный анализ ипотечного кредитования оао «Газпромбанк» и оао «Банк Уралсиб»
- 2.3. Развитие рынка ипотечного кредитования
- Заключение
- Список использованных источников