logo
04 Даша

1.2. Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

2. По виду кредитора:

3. По виду заемщиков:

4. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

5. По срокам кредитования.

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам предоставления денежных средств (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1. 

Классификация кредитов по срокам3

Виды кредитов

Великобритания

Страны континентальной Европы

США

Россия

Краткосрочные

До 3-х лет

До 1 года

До 1года

До 1 года

Среднесрочные

3-10 лет

1-5 лет

1-10 лет

1-3 года

Долгосрочные

Более 10 лет

Более 5 лет

Более

10 лет

Более

3-х лет

6.  По способу амортизации долга:

7.  По виду процентной ставки:

8. По возможности досрочного погашения:

9.  По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные, комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами) и субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.·

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком - кредитной организацией или юридическим лицом - некредитной организацией физическому лицу - гражданину для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. ·

Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства: свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей 4. Это удобно как для заемщика, так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту5 не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование. Объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2011 года6

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками или с юридическими лицами - некредитными организациями, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья;

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

Кредиторы - банки - кредитные организации и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Основными функциями кредитора являются:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

Риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:7 оценки кредитоспособности заемщика, оценки предмета ипотеки и заключения договора.

Первым этапом является предварительная квалификация заемщика;

На втором этапе кредитор проводит оценку вероятности погашения ипотечного кредита и определяет максимально возможную сумму ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура называется андеррайтингом заемщика;

Затем осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

Производится оценка жилья - предмета ипотеки с целью определяется его рыночной стоимости;

Завершается сделка заключением договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

Кредитор заключает с заемщиком кредитный договор8, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; размер основного обязательства, размер предоставляемого кредита; срок исполнения основного обязательства, срок, на который предоставляется кредит; указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным множество закладных. Поэтому появлению на рынке ценных должно предшествовать накопление первичных ипотечных жилищных кредитов. Несомненно, для обеспечения надежности и привлекательности закладных листов для инвесторов необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг.