1. Понятие и сущность ипотечного кредитования.
Ипотека - разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя.
Ипотечный кредит – это кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения.
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости.1 Ипотека первичная - первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный кредит суммой, не более 60% стоимости залога. Ипотека вторичная - когда кредит выделяется под объект недвижимости уже заложенный ранее.
Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от июля 1998 г. № 102-ФЗ (в редакции от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки:
земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, и имеющие размеры меньше, чем установлены нормативными актами для земель различного целевого назначения.
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
объекты незавершенного строительства недвижимого имущества;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
Квартира оформляется в собственность сразу на покупателя, а не на банк.
Вы можете зарегистрироваться (прописаться) сразу после оформления договора купли-продажи, а также зарегистрировать членов своей семьи.
Нет необходимости копить денежные средства годами, а купить квартиру уже сегодня.
Ипотечные кредиты выдаются на длительные сроки в зависимости от программы кредитования до 30 лет. Средний срок кредита на рынке – 10 лет.
За то время, пока Вы будете копить на квартиру, цены могут, значительно возрасти, а при заключении договора об ипотеке цена остается неизменной.
Вам предоставляется существенная льгота по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать 1,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Российское законодательство уместило в понятие «ипотека» два различных экономических механизма:
с одной стороны – целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог,
с другой – кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества.
Для граждан покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц – только последний.
Когда с помощью банковского кредита приобретается жилое помещение, ипотека наступает в силу закона. В этом случае право залога у кредитора возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика. Для коммерческой недвижимости такой порядок не предусмотрен: закладная выдается только на ранее приобретенное нежилое помещение, т.е. чтобы получить ипотечный кредит, предмет будущего залога должен быть оформлен в собственность. И данный вид кредитования сегодня широко распространен. Предприятия закладывают свою недвижимость для пополнения оборотных средств, покупки оборудования, реконструкции производственных или офисных помещений.
Основные участники ипотечного кредитования:
заемщики - лицо, берущие кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему;
кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса.;
Потенциальный Заемщик обращается за получением ипотечного кредита в банк, если банк признает его (заемщика) надёжным и платёжеспособным, то банк выдает ипотечный кредит. Заемщик добровольно предоставляет уже имеющееся у него собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог.
Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: - выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам
- формирование первичных ипотечных активов
- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.
Застройщик – организация, осуществляющая строительство жилья за счет собственных средств, средств, взятых в кредит у банка (кредитора по ипотечному кредиту и иного), средств инвестора. (Застройщик входит в число основных субъектов первичной ипотеки.)
Продавец – организация или чаще гражданин, продающий готовое жилье или иное здание, помещение заемщику. (Продавец входит в число основных субъектов вторичной ипотеки.)
Субъекты ипотеки, выполняющие вспомогательные функции:
риэлтерские организации – профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению документов и подготовке пакета документов, необходимых для предоставления в банк;
страховые компании, выполняют функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. (лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка);
оценочные агентства необходимы для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющейся предметом залога при ипотеке;
Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки;
Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения;
Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства;
Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Правительство регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Банк предоставляет Заемщику денежные средства на покупку желаемой недвижимости или для инвестирования их в строительство. Приобретенная недвижимость оформляется в собственность Заемщика и остается в залоге у Банка до полного погашения взятого кредита.
Цепочка банк – посредник – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.