1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.
Объектами ипотечного кредитования являются:
· земельные участки;
· жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
· офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
· производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 1 - Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
№ | Участники рынка ипотечных кредитов | Субъекты | Функции | Собственные цели |
1 | Заемщик (залогодатель) – физичес-кие лица | - физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности | Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья | Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья |
2 | Банк-кредитор (залогодержатель) | - Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки; - ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; - - взаимосберегательные союзы и т.п.
| Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя
| - Максимизация доходности активных операций; - ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
|
3 | Продавец жилья | Юридические и физические лица | Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению | - Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; - минимизация рисков, связанных с продажей
|
4 | Государство |
| Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала
| - Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; - не инфляционная поддержка сферы жилого строительства; - решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; - уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга |
5 | Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка | - Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - нотариат; -паспортные службы; - органы опеки и попечительства; юридические консультации
| - Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; - оформление перехода прав собственности к новому собственнику; - регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; - хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
| Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью |
6 | Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования | Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды | - рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования; - оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; - разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов
| Создание системы ипотечного кредитования в стране |
7 | Страховые компании | Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования | - Страхования рисков ипотечного кредитования; - создание совместных проектов с ипотечными кредиторами; - разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования
| Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинг |
8 | Оценщики | Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений | Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
9 | Риелторские компании | Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жиль | - Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика; - организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; - участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
10 | Инвестор | - Физические; -юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты
| Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка | - Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги; - обеспечение надежности вложени
|
Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.
Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:
· капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
· неинфляционная поддержка сферы материального производства;
· пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
· создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.
- Глава 1 теоритические основы ипотечного кредитования
- 1.1 Сущность и отличительные черты ипотеки
- 1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования
- 1.3 Классефикация ипотечных кредитов
- 1.4 Нормативно-правовое регулирование иотечногокредитования в рф
- Глава 2 анализ развития ипотеки на современном этапе
- 2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в россии
- 2.2 Анализ развития ипотечного жилищного кредитования в регионах
- 2.3 Риски ипотечного кредитования
- 2.4 Ипотечное страхование в россии
- Глава 3 основные направления развития ипотечного кредитования в россии
- 3.1 Проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование
- 3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования