Кредитование объектов недвижимости и инвестирование в объекты недвижимости

Ипотека - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).  Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.  При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия "объект залога" и "объект кредитования". Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется ввиду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащие обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.  Залог представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.  Правовое регулирование ипотеки:  Закон РФ от 16.06.1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (о залоге недвижимости)».  Основания возникновения ипотеки и ее регулирование Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: 1.в силу закона; 2.в силу договора. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях: 1.Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. 2.Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. 3.Продажа в кредит. 4.Рента. 5.Залог имущественных прав. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком. Имущество, которое может быть предметом ипотеки Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Инвестирование - это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологию накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты. Система может включать один или несколько этапов инвестирования, объединенных в объекты недвижимости.  Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяется собственный и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.  Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала осуществляется довольно редко. В основном вложение инвестиций в объекты недвижимости осуществляется с помощью смешанного финансирования. При этом заемный капитал может также состоять из нескольких видов кредита (или займов). По длительности периода времени вложения средств в объекты недвижимости инвестиции можно разделить на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.