2.3 Риски, обусловленные недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости

Данная группа рисков связана исключительно с деятельностью правоприобретателей и отчуждателей на рынке недвижимости. Проблемы, возникающие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран.

Участники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:

* тщательным подходом к анализу правоустанавливающих документов, партнеров по сделке и условий совершения сделки с недвижимостью;

* внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;

* страхованием рисков в страховых компаниях. [6, c.60]

Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования законодательства, методологии и процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы государственного гарантирования и частного страхования.

К путям минимизации степени риска могут быть отнесены следующие:

· обеспечение востребования с контрагента по финансовой операции дополнительного уровня премии за риск; получение от контрагентов определенных гарантий;

· сокращение перечня форс-мажорных обстоятельств в контрактах с контрагентами;

· обеспечение компенсации возможных финансовых потерь по рискам за счет предусматриваемой системы штрафных санкций.[6]

ГЛАВА 3 СТРАХОВАНИЕ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

3.1 Российский опыт страхования права собственности

Первыми на ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, отреагировали страховые компании, которые сегодня достаточно активно предлагают участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.

Учитывая, что в России рынок услуг по страхованию “титула собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а доступность информации о сделках на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена, размер страховых премий, которые страховые компании взимают с участников рынка, часто более чем в 10 раз превышает размер страховых премий, взимаемых зарубежными страховыми компаниями за страхование от аналогичных рисков. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в пределах от 0,3 до 2,5%. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.

При этом существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:[13]

* сложность доступа к информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;

* противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в отношении сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке;

* не всегда высокий уровень качества информации, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;

* сложность установления истинности информации о первоначальном возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации выдавали свидетельства на право собственности, сами первичные документы оформлены по-разному).

Установление срока действия договора страхования.[1] Статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что иск по применению последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут быть аннулированы, независимо от факта их регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.

К сожалению, страхование нотариусов и регистраторов осуществляется сегодня без учета современных требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответственности) нет какой-либо привязки к размеру возможного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., которая, естественно, не покроет расходы при оспаривании прав на недвижимое имущество и сделок, совершенных с ним. Та же проблема остается и при осуществлении страхования ответственности регистраторов.

Так как при осуществлении сделок с недвижимостью может применяться три различных вида страхования:[3, c.99]

* страхование регистраторов;

* страхование нотариусов;

* страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (title insurance), то при использовании всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба и между видами страхования, что значительно снижает финансовую нагрузку на участников страхования.

В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться.