1.1 Понятие и сущность ипотеки

В настоящее время термин "Ипотека" обычно охватывает три понятия:

"Ипотека" (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

"Ипотека" (как ценная бумага) подразумевает "закладную" - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество; это именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке [30, с.103].

"Ипотека" как ипотечный кредит (денежная ссуда), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости для покупки недвижимости.

Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств и по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств (поручительство, банковская гарантия и т.д.), ипотека является наиболее привлекательной именно с той точки зрения, что с её использованием проще произвести принудительное взыскание. Хотя данный вид обеспечения имеет ряд недостатков:

высокая стоимость оформления залога,

для заемщика это: необходимость освобождения и реализации квартиры с торгов в случае непогашения кредита;

заемщик может понести дополнительные потери.

проверка объекта залога при выдаче кредита и его сопровождении;

для банка это: возможность снижения стоимости объекта залога в связи с длительным сроком кредита;

невысокая ликвидность недвижимости.

Ипотека является одним их подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодателю. Ипотекой признается залог недвижимого имущества, к которому относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры, жилые дома, дачи, гаражи и другое. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны в таблице 1.1

Таблица 1.1 - Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции

На рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного кредитования.

Данная система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Определяющим звеном ипотеки является объект ипотечного кредитования - один из фундаментальных элементов ипотеки. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка.

Если объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы, то объектами ипотеки могут быть только недвижимое имущество. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании на основании договора ипотеки.

В экономическом отношении "ипотека" - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости.

При раскрытии сущности ипотеки необходимо дать понятие особым сегментам ипотеки, которые выражаются в первичном и вторичном рынках ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости.

Наряду с этим рынки ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала - способ решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

На первичном рынке выпускается "закладная" - именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель.

Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Па вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Существование вторичного рынка призвано обеспечить возможность для продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа. Однако в данном случае необходимо развитие целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий также рефинансирование банков со стороны Банка России.

Ипотечное кредитование - это предоставление гражданам целевых займов специализированными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов - банками или иными кредитными организациями, на основании договоров со специализированными ипотечными организациями.

Таким образом, ипотека - это долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства которого служит залог недвижимости; это залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Для эффективного развития ипотеки в стране необходимо учитывать имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования в других странах.