2.1 Динамика развития ипотечного кредитования в России до экономического кризиса 2014 г.

Рынок ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК) в России отражает состояние её экономики, но в тоже время зависит от геополитической ситуации. За последние два года произошло множество потрясений для данного рынка. Примерно со второй половины 2014 г. в РФ начался полномасштабный финансовый кризис.

В связи с чем, считаю необходимым разбить анализ состояния системы ипотечного кредитования в России на два периода:

- до финансового кризиса 2014 г;

- с начала кризисных явлений 2014 г. (период экономической нестабильности, который продолжается и по сей день).

История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления.

Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков.

В Приложении 6 дана краткая характеристика основных этапов становления и развития системы ИЖК рассматриваемого периода, предшествующего началу кризиса 2014 гг.

Говоря об итогах периода 2009-2013 гг., следует сказать, что Российская ипотека демонстрировала новый этап своего развития, основными направлениями которого являлись интеграция и унификация.

Объёмы рынка ипотечного кредитования в РФ в 2009-2013 гг. представлены на рисунке 12.

Рис. 12 Объёмы рынка ипотечного кредитования в РФ в 2009-2013 гг. Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

В 2012 г. гражданам было выдано 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд. р., это почти в 1,3 раза больше уровня 2011 г. в количественном выражении и в 1,4 раза - в денежном. Такие показатели предоставления ИЖК являются максимальными не только в период после кризиса, но и вообще за всю историю мониторинга данного показателя Центральным Банком РФ. Для примера, в предкризисном 2008 г. было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд. р., что практически в два раза уступает показателям 2012 г. в количественном выражении и в 1,6 раза - в денежном. В 2013 г. гражданам выдано 824 792 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 354 млрд. р., что в 1,2 раза больше уровня 2012 г. в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Все это говорит о том, что рынок ИЖК успешно развивался и восстанавливался после кризиса 2008 г.

Важной особенностью рынка жилья в 2013 г. становится возрастающая роль ипотечного жилищного кредитования. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения количества сделок с жилой недвижимостью. Так, по данным Росреестра, каждое четвёртое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильём в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 г.) (рисунок 13).

Рис. 13 Сделки на рынке жилья, 2010 - 2013 гг. Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Увеличивается количество кредитных организаций, представляющих ИЖК (рисунок 14). По состоянию на 01.07.2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников.

Рис. 14 Количество кредитных организаций - участников рынка ИЖК Составлено по данным: Банк России

Пятёрка лидеров остается неизменной на протяжении четырёх отчётных периодов. Возглавляет список рейтинга с большим отрывом тройка госбанков: Сбербанк (234,2 млрд.), ВТБ 24 (97,7 млрд.), Газпромбанк (36 млрд.). Четвертую и пятую строчку занимают соответственно Банк Дельтакредит (11,7 млрд.) и Росбанк (8,4 млрд.).

Данные Банка России оп ставкам ипотечных кредитов в в анализируемом периоде, представлены на рисунке 15.

Рис. 15 Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2010 - 2013), % годовыхСоставлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Тенденция роста рублевых процентных ставок, начавшаяся в конце 2011 г., прекратилась к концу I квартала 2013 г. Ипотечная весна началась со снижения ставки Сбербанком с 01.03.2013 г. на 1 п.п. В конце мая АИЖК также существенно понизило ставку. Большинство игроков рынка также скорректировали свои ставки. По оценкам Аналитического центра АИЖК, в марте - октябре 2013 г. более 30 активных участников рынка провели корректирующее снижение ставки на постоянной либо временной основе, которая в результате снизилась до 12,4% по кредитам, выданным в августе и в сентябре (среднемесячная ставка).

По данным Банка России, просроченная задолженность по предоставленным кредитам, к сожалению, тоже возрастает (рисунок 16).

Рис. 16 Анализ жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями, и задолженности по ним Рассчитано и составлено автором на основе данных ЦБРФ

Если в 2009 году сумма непогашенных кредитов составляла 11,7 триллионов рублей, в том числе просроченных кредитов было 152 миллиарда рублей, то в 2010 году этот показатель составил почти 12 триллионов рублей, из которых сумма просроченной задолженности - 301 миллиард рублей. По состоянию на 2011 год сумма непогашенных кредитов превысила размер 14,6 триллионов рублей, в том числе сумма просроченной задолженности достигла 318 миллиардов. Наблюдается рост задолженности по кредитам, предоставленным населению, и в последующие годы. Так, в 2012 году данный показатель возрос более чем на 5 триллионов рублей по сравнению с предыдущим годом. В 2013 году наблюдается увеличение объема невозвращенных займов более чем на 7 триллионов рублей.

Анализ структуры просроченной задолженности в анализируемом периоде позволяет сделать вывод о укреплении тенденции снижения просроченной задолженности, при этом центральное место в структуре по-прежнему занимает задолженность со сроком просрочки свыше 90 дней (рисунок 17).

Рис. 17 Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 - 2013 гг., % Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объёмов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития дополнительный платёжеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья (рисунок 18).

В Приложении 7 представлен расчет предоставляемых жилищных кредитов на душу населения по федеральным округам в Российской Федерации за период с 01.01.2010 по 01.01.2014 (млн. руб.)

Рис. 18 Объём ввода жилья всего в 1980 - 2013 гг., млн. м2 Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Данные о количестве предоставляемых жилищных кредитов на одного человека по каждому из восьми федеральных округов говорят о том, что потенциал выдачи кредитов возрастает ежегодно. Следует выделить, что количество ипотечных кредитов возрастает в каждом федеральном округе, независимо от его расположения. Если рассматривать 2013/2010 и 2014/2010, то показатели 2014/2010 гораздо выше, нежели в период 2013/2010 года.

Анализ ипотечного кредитования рассматриваемого этапа позволяет сделать определенного рода выводы о расширении ИЖК в федеральных округах, ежегодном увеличение предоставляемых кредитов, ежегодном снижении средневзвешенной процентной ставки, и соответственно повышении заинтересованности населения в ипотечном кредитовании, так как низкая процентная ставка способствует снижению переплаты по кредиту. Количество кредитных организаций возрастает с каждым годом, что способствует повышению спроса на предоставление ипотечных кредитов.

Таким образом, необходимо отметить, что в последние годы, предшествующие кризису 2014 г. ипотечное кредитование стремительно набирало свои обороты в развитии и внедрении в жизнь. Увеличилось количество выданных гражданам кредитов, выросла доля ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, увеличилось количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, остановился рост процентных ставок по кредитам и т.д. Рынок ИЖК активно развивался и давал возможность семьям реализовать себя в своем будущем.

Однако новый экономический кризис 2014 года снова отбросил развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки возросли до 20%, заемщики валютной ипотеки перестали справляться с выплатами.