Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы (на примере Западно-Уральского банка Сбербанка России)
1.3 Основные направления развития российского рынка ипотечного кредитования
Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная, хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости. Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков. Банковский менеджмент: учебник / Под. Ред. Е.Ф. Жукова Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 - С. 78
Не особенно распространенные до кризиса кредиты на приобретение земельных участков сегодня выдают немногие банки - Банк "УралСиб" банк "Восточный", РосЕвроБанк, Россельхозбанк. 17 марта 2010 года ТрансКредитБанк запустил программу кредитования в рублях на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства под залог приобретаемой земли. Минимальный первоначальный взнос по кредиту - 30 % стоимости земельного участка. Кредиты выдаются на короткий срок от 1 до 5 лет под 16-18% годовых, при условии оформления заемщиком полисов страхования жизни и потери трудоспособности, а также предмета залога от гибели и ущерба. В случае выбора заемщиком иных условий страхования процентная ставка по кредиту выше на 2 процентных пункта уровня базовой ставки.
Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из-под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки. http: //www.rusipoteka.ru/pressreview/2010/obzor_ipotechnyh_programm/
За последние четыре года объем рынка жилищного кредитования в России увеличился почти в десять раз. Ежедневно в банки, работающие на этом рынке, обращаются по 250-300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. И все же "российскую ипотеку" не сравнить пока ни с европейской, ни с американской - ее объемы меньше в десятки раз. Щегорцов В.А., Таран В.А. Деньги, кредит, банки: Учебник для вузов: Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 - С. 67
К середине 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке вернулись на докризисный, и отчасти даже более низкий уровень. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 12,5% годовых. Переменные ставки сегодня даже ниже, чем до кризиса, как и ставка рефинансирования АИЖК, на базе которой ее партнеры агентства устанавливают ставки на кредиты по стандартам АИЖК, некоторые даже и вровень с ней. http: //centersp.ru/content/view/231/175
Отмечается, что ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в "тучные" годы займы на коттеджи обходились дороже на 1-2%.
Размер процентной ставки в настоящий момент определяется тремя ключевыми факторами: валютой кредита, размером первоначального взноса и формой подтверждения доходов. Среди банков царит абсолютное согласие в одном - отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос - тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%. Для счастливых обладателей "белых доходов" ставка по кредиту на 1 - 1,5 процентных пункта ниже, чем для "серых" заемщиков.
Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1-2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.
Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях. http: //www.finam.ru
Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды используют дурную практику фондирования "длинных" ипотечных кредитов преимущественно за счет "коротких" денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за 10 - 20 лет кризисы возникнут неизбежно.
Для сравнения: в большинстве западных стран ипотечный кредит может получить тот, кто уже накопил лишь 3-5% от стоимости квартиры, и при этом идет активная борьба за снижение этого "грабительского" процента. Некоторые наши особенно сообразительные сограждане идут на уловку: сумму первого взноса они берут в кредит у других банков - как бы на потребительские нужды.
В мае 2012 года вышел Указ Президента Российской Федерации, в котором говорится о необходимости развития всех имеющихся ресурсов для снижения показателей по среднему уровню процентных ставок ипотечных жилищных кредитов на долгосрочную перспективу до 2018 года. По отношению к показателям индекса потребительских цен, снижение процентных ставок по ипотекам должно достигнуть уровня не менее 2,2 процентных пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы.
После разработки и утверждения таких государственных программ, выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны быть примерно такими: возрасти с показателей в 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Другими стимулирующими факторами для доверия населения страны к ипотечным программам должны стать:
· дальнейшее снижение инфляции по стране;
· снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;
· повышение уровня денежных доходов у населения;
· рост средних размеров ипотечных кредитов; рост объемов жилищного строительства по стране.
В настоящее время, сотрудники АИЖК заявляют, что в 2013 году нужно ожидать роста цен на ипотечные кредиты по РФ примерно на 0,5-1%. А по процентным ставкам цифры достигнут 13-13,5% годовых.
По мнению риэлторов, эти прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость.
Например, если рассмотреть ситуацию по ипотеке 2012 года, то просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по ипотечным кредитам стали потихоньку повышать государственные банки (с мая-июня 2012 г.), а вслед за ними и частные банки. В результате, из годовых отчетов видно, что средняя ставка за 2012 год повысилась на 0,7% и составила около 12,3% (тоже в среднем). http: //www.finam.ru
Подобные повышения кредитных ставок, по мнению финансовых экспертов, вовсе не критичны даже для среднего бюджета населения. В перерасчете на денежные единицы суммы ежемесячных выплат по ипотечным кредитам увеличились не более чем на 1 тысячу рублей в месяц.
Ипотека для российских семей продолжается оставаться "спасательным кругом", если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке - это отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания.
Бюро кредитных историй, в которых скапливается информация о заемщиках, у нас еще в полной мере не работают, поэтому такие операции, как утверждают знающие люди, пока еще нередко проходят. Но горе тому, чей ипотечный кредитор об этом узнает - как правило, денег на квартиру в таких случаях не дают. А чтобы обезопасить себя от подобных трюков, некоторые банки требуют предоставить информацию, откуда у вас взялась сумма первоначального взноса. Несмотря на все предварительные сложности и хлопоты, если банковский кредитный комитет все же решил выдать вам ссуду на покупку квартиры, то потом носиться с вами будут как с маленьким ребенком.
Технику работы с клиентами банки предпочитают не афишировать, однако известно, что при возникновении финансовых трудностей заемщику могут на несколько месяцев снизить проценты по кредиту, а то и вообще предоставить "кредитные каникулы". Любые проблемы банки предпочитают решать полюбовно. Поэтому даже в крупных кредитных учреждениях, работающих с огромным числом заемщиков и оперирующих баснословными суммами, за весь прошлый год было не более десятка судебных дел. Как уверяют специалисты, основная причина практически полного отсутствия судебных дел - это не добросовестность заемщиков, а осторожность банков и наличие залога в виде недвижимости.
По мнению кредиторов, семейные люди более ответственно подходят к погашению кредитов и процентов по ним. Шансы получить деньги выше у тех, у кого перспективная профессия, хороший послужной список и стаж на последнем месте работы более 1,5 года; желательно наличие в собственности квартиры, дачи, автомобиля, гаража, а также - дополнительного источника дохода: акции, облигации и другие финансовые инструменты.
Однако даже за самую скромную двухкомнатную квартиру, скорее всего, придется платить не менее 1500 долларов. Все остальные условия, несмотря на обилие предложений, фактически стандартны. Если взнос низкий, значит, проценты будут чувствительно выше средних по рынку. Нахамкин М. Особенности национального кредита// Банковское дело в Москве, 2011, №1, - с. 33-40
В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы.
В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риелторская компания, продавец или застройщик, оценочная и страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба (если он хочет воспользоваться налоговыми льготами) и др.
Рассмотрим примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2013. :
1. Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка - это процедура андеррайтинга, (андеррайтер - это квалифицированный специалист, который осуществляет оценку риска принятий на страхование физического лица либо какого-нибудь объекта (автомобиля, недвижимости и т.д.), действующий от имени и по поручению компании-страховщика. Андеррайтер определяет страховые тарифы, оценивает возможность наступлений страховых случаев, а так же андеррайтер в праве отклонять предложенные объекты (риск).
По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно "белых". К сожалению, доля первоклассных заемщиков в России невелика. Следовательно, без смягчения и упрощения проверки платежеспособности массовой ипотеки следует ждать еще долго.
Существует, также, категория лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это, например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т.д. Все зависит от фантазии специалистов конкретного банка.
Следует здесь отметить, почему могут отказать в кредите весьма состоятельному клиенту? А только потому, что например, уровень его зарплаты выходит за рамки, установленные в программе. Например, у госслужащего есть обязанность ежегодного декларировать доходы и имущества, которые распространяются не только на самих госслужащих, но и на членов их семей. Если вовремя не подана декларация или он, к примеру укрыл доход банку, сообщил заведомо ложный минимальный доход, то ему банк тоже может отказать в кредите.
В итоге, хорошая зарплата, высокая должность, положительная кредитная история и наличие недвижимости в собственности еще не являются гарантией того, что потенциальный клиент получит ссуду в банке. Между ним и заветным кредитом встает "скоринг" - автоматическая система анализа кредитных заявок, которая предназначена для того, чтобы отсекать мошенников и тех, кто не сможет вернуть деньги банку.
Зачастую заемщик, прошедший скоринг, не обращает пристального внимания на некоторые условия договора, например, на эффективную, а не декларируемую ставку по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита Эриашвили Н.Д., Тавасиев А.М., Москвин В.А. Банковское дело: учебное пособие. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 - С. 71.
2. Риэлтор - заемщик. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без опытного риэлтора. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и оказывают клиентам консультации в этой сфере. Вопрос в том, что риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риелторские компании только сейчас начали предлагать подобную услугу и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов, прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975-80 гг. постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т.д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору сейчас будет очень непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку.
3. Страховая компания - заемщик. Страховщик наряду с банком также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, теперь уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита, например, от $100 тысяч или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто еще и за счет клиента. В результате страховая премия может изначально увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту.
При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет.