1 Ипотечное кредитование в странах восточной Европы. Ипотечное кредитование в США
Каждая страна решает проблему обеспечения жильем своего населения по-своему, но система кредитования населения на покупку жилья, в том или ином виде, существует во всех развитых и развивающихся странах. Одноуровневая система ипотечного кредитования представляет собой существование неких специальных ипотечных банков, которые не занимаются ничем другим, кроме работы по ипотечным кредитам. Такую систему часто называют немецким вариантом ипотечного кредитования.
Эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США, и потому она стала называться американской системой ипотечного кредитования. Она предполагает, что участники ипотеки - покупатель жилья, банк-кредитор и агентство-продавец - связаны через некий государственный орган, у которого есть дешевые ресурсы для выкупа закладных у банка. Его прообраз - американское государственное агентство FNMA («Фэнни Мэй»). На этапе первичного рефинансирования агентство, выкупая у банка закладные, возвращает ему выданные в кредит деньги. Затем агентство выпускает облигации, обеспеченные этими закладными. Сделки с инвесторами совершаются уже без участников первого этапа, но покупатель продолжает выплачивать агентству, у которого с банком договор на обслуживание, кредит в течение всего установленного срока.
За 10 лет объем банковских кредитов частному сектору в большинстве стран Восточной Европы, увеличился в несколько раз. К примеру, в Эстонии - с 14% ВВП в 1995 году, до 74,3% ВВП в 2006-м. В Румынии показатель вырос почти вдвое - до 21,1% ВВП. Опережающий рост банковского кредита в этих странах до недавнего времени рассматривался исключительно как свидетельство улучшения инвестиционного климата, как признак сближения структуры экономики "старой" и "новой" Европы. Исследования банков, занимающихся ипотечными программами, свидетельствует о том, что в ряде стран Восточной Европы рост объема кредитования может оказаться чрезмерно быстрым. Это грозит дисбалансами и потенциальными кризисами. Прежде всего, такая опасность угрожает прибалтийским странам - Эстонии, Латвии и Литве. На примере ипотеки в ЕС можно проследить, что рост объема кредитования покупок жилья существенно превысил предложение новых квартир. В результате асимметрии спроса и предложения цены на жилье быстро растут, создавая предпосылки для возникновения "мыльного пузыря" на рынке недвижимости. В этом контексте в обзоре единственный раз упоминается и Россия - российские инвесторы в прибалтийскую недвижимость дополнительно разогрели этот рынок. В Болгарии или Словении, как и в России, ипотечное кредитование находится в процессе становления: доля ипотечной задолженности к ВВП в этих странах в 2007 году составляла всего 1%. Несколько иная картина наблюдается в таких странах, как Чехия, Румыния и Венгрия. Например, в Венгрии бурный рост ипотеки пришелся на 2002-2006 годы, когда доля ипотечной задолженности к ВВП выросла с 2% до 8%, а до этого в течение пяти лет не происходило роста ипотечного рынка, и показатель не сдвигался с 1,5% к ВВП.
Рынок ипотечных кредитов в Венгрии действует слаженно и находится под защитой государства. Ставка рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 2005 г. составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет.
В Польше около $7 млрд. одолжили люди в 2006 году, на приобретение и строительство жилья. Было выдано свыше 200 тыс. кредитов. Это наполовину больше, чем в 2005 году. 2,2% по кредитам ежегодно платят клиенты банков ”Фортиус”, ”Дойче банк”, ”РКО БП” с 2007 года. В 2006 г. проценты по ипотечным кредитам составляли 4,5-5% годовых. 13% заемщиков 2007 года перенесли свои кредитные портфели в банки с более низкими процентами. Несмотря на уплату 1% неустойки, переход в другой банк окупится за четыре года. В Великобритании 56% заемщиков на протяжении 20-летнего кредита переносят кредиты в другие банки. $12,5 тыс. дохода польской семьи не облагаются налогом, если она берет свыше $100 тыс. ссуды на покупку или строительство жилья. Средняя зарплата поляков в 2005 году, составила порядка 750 долларов США.
В Чехии с каждым годом все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести недвижимость сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение последующих 25 лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. В Чешской Республике услугами банков, предоставляющих ипотеку, пользуется больше половины населения страны.
Достаточно много фирм, оказывающих содействие в получении ипотеки на территории Чехии, на основании договоров о сотрудничестве с различными банками Чешской Республики. Они имеем достаточно большой опыт и положительную практику в получении клиентами ипотечных кредитов. Банк может предоставить кредит на приобретаемую недвижимость: не более 85% от суммы приобретаемой недвижимости и не более чем на 25 лет. Право собственности в данном случае сразу переходит к покупателю недвижимости. При этом в реестре недвижимости делается запись об ограничении права собственности покупателя в связи с ипотечным кредитом. Срок рассмотрения документов для получения ипотечного кредита составляет 1 месяц. Годовая процентная ставка зависит от срока преждевременного погашения кредита и изменения условий договора кредитования (срок фиксации), т.е. срока, когда у заемщика и у банка появляется право на преждевременное частичное или полное погашение суммы кредита и изменения процентов по кредиту в ту или иную сторону. Чем меньше срок фиксации, тем меньше процентная ставка, т.к. на меньшие сроки более предсказуема учетная ставка Центрального Банка Чешской Республики. Сумма досрочного частичного или полного погашения процентами не облагается. На сегодняшний день процентная ставка составляет при годовой фиксации от 5.7% годовых.
Возможен и другой вариант ипотечного кредита, так называемого "обратного кредита". То есть, заемщик может на свои личные или заемные денежные средства приобрести недвижимость, и на основании договора о займе с третьим лицом, банк перечислит денежные средства заемщику, независимо от страны проживания на тех же условиях, что и при получении обычного ипотечного кредита. Но в случае обратного кредита процентная ставка обычно бывает несколько выше. Банки в Чехии предоставляют ипотечные кредиты в чешских кронах. Вопрос о предоставлении кредита в евро пока не решается положительно. Срок рассмотрения банком вопроса получение ипотечного кредита после подачи необходимого пакета документов составляет в среднем один месяц.
Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Двухуровневую систему ипотечного кредитования США напрямую или через Мировой банк пытались привить в странах Восточной Европы. Но в итоге в этих странах (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве, как соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, все чаще начинают обращаться к американской системе секьюритизации активов, т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.
В странах Восточной Европы с высоким и изменяющимся уровнем инфляции, например Польша, появилась некоторая разновидность ипотечного кредитования - так называемые "кредиты с индексацией", т.е. кредиты с пересчетом кредитных выплат.
В США развитие рынка недвижимости имело огромное значение для экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически служит основой развития экономической системы страны.
Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.
Основные особенности ипотечного кредитования в США:
- ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет),
- процентная ставка, как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%),
- сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств.
Для малоимущих, ветеранов - государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса,
- фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока,
- закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.
Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам - достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.
Основными методами регулирования являются: обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, регулирование деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов.
С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Фредди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае) Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена Американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Financ Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (Fannie Мае) - Федеральная Национальна Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация.
В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства. В 1968 году Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Мае, изъяв из обращения государственные акции и став полностью коммерческим налогоплательщиком и полностью частной компанией. Ее акциями торгует Нью-йоркская биржа. Другое предприятие стал Государственной Национальной Ипотечной Ассоциацией (Government National Mortgage Association - GNMA - или Ginnie Мае) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе).
Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.
Рынок долговых обязательств, выпущенных этими организациями, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг в начале 90-х годов почти 3,5 трлн. долларов, что значительно превышает соответствующие показатели, например, рынка американских правительственных ценных бумаг (1,9 трлн.) или корпоративных облигаций (1,4 трлн. долларов). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейших источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгует Нью-Йоркская Биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее ликвидных. Они также представлены в Каталоге Standard & Poors 500 Composite Stock Price Index.
Fannie Мае помогла 8,5 млн. семей купить дома в 80-90 гг. XX века и планирует помочь еще более чем 20 млн. до 2015 года. Целевое кредитование будет служить для семей с низкими и средними доходами, меньшинствам, новым иммигрантам, жителям центральных городов и других территорий, а также людям, особо нуждающимся в жилье. С момента своего образования в 1938 году Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных из институтов, выпускающих их, таких как сберегательных и заемных, ипотечных компаний и коммерческих банков.