7.8.1. Оценка недвижимости

Проанализируем, например, описанные выше проблемы, с которыми сталкивается городской инспектор по оценке недвижимого имущества. Раз в году ему приводится проводить оценку всех домов, расположенных в черте города. В связи с тем, что с домовладельцев взимаются налоги на основании цены, определенной инжектором, он должен выбрать наиболее справедливый и точный метод оценки. Модели, используемые при оценке недвижимости, значительно отличаются по сложности своего расчета. Поскольку домовладельцы должны платить налоги на основании этой ежегодной оценки, они захотят, чтобы был задействован метод, дающий возможно меньшую оценку. Рассмотрим одну из простых моделей, которой может воспользоваться инспектор. Он может собрать всю имеющуюся информацию о ценах домов, проданных в городе за прошедший год (со времени последней переоценки), вычислить среднее значение и использовать его в качестве оценочной стоимости для всех домов. Эта модель проста и недорога в осуществлении, но несомненно и то, что она не будет считаться справедливой Домовладельцами, чьи дома стоят меньше, чем полученное усредненное значение. Другой простой пример Возьмем первоначальную цену каждого дома и скорректируем ее с помощью фактора, учитывающего изменения цен на жилье в городе момента покупки до сегодняшнего дня) Допустим, что цены на жилье в этом городе за последние 50 лет увеличивались в среднем на 4% в год Таким образом, дом, купленный 50 лет назад по цене 30000 долл., будет иметь следующую оценочную стоимость 30000 долл. х 1, 0450= 213200 долл. Некоторые домовладельцы, несомненно, будут возражать против такого подхода так как этот метод никак не отражает изменений, которые происходили с самим домом. Отдельные дома перестраивались и модернизировались, а другие с течением времени только ветшали Кроме того, фактор престижности проживания в различных районах города также изменился. Перед инспектором возникает сложная проблема выбора необходимой модели оценки, и, в конце концов, он может использовать комбинацию из нескольких моделей.

Оценка стоимости акций

Сравнительно простая модель, широко используемая при оценке стоимости акций фирмы, — взять самые последние показатели прибыли в расчете на одну акцию (EPS) и умножить их на коэффициент цена/прибыль сопоставимой фирмы Коэффициент цена/прибыль (price/eamings multiple) — это отношение рыночной цены акции к получаемой от нее прибыли после вычета налога » Предположим, что необходимо определить цену акции компании XYZ Прибыль в расчете на одну акцию в компании XYZ— 1 долл. Допустим, что сопоставимые фирмы, действующие в аналогичной сфере бизнеса, имеют средний коэффициент цена/прибыль, равный 10 Используя эту модель, можно вычислить, оценку акций XYZИх цена будет равняться 20 долл. Ожидаемая стоимость акции XYZ = коэффициент EPS дляXYZxсреднеотраслевой коэффициент цена / прибыль = 2 долл. х 10 = 20 долл. Нужно быть очень осторожным, применяя такую модель оценки Необходимо удостовериться, что измеряемые величины действительно сопоставимы Например, акции, выпущенные двумя фирмами, которые имеют идентичные размеры активов, но различное отношение задолженности к собственному капиталу, не могут быть сопоставимы Более того, компании, действующие в одной и той же сфере бизнеса, могут иметь совершенно различные возможности для прибыльного роста и имеют, соответственно, различные коэффициенты цена/прибыль

БУХГАЛТЕРСКИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ АКТИВОВ

Стоимость активов и обязательств, указанная в балансе или других финансовых отчетах, часто отличается от их текущей рыночной цены Это связано с тем, что бухгалтеры обычно оценивают активы по их первоначальной стоимости, а затем с течением времени "списывают", т е понижают стоимость этих активов, руководствуясь правилами, которые не учитывают их реальную рыночную стоимость Стоимость актива в том виде, в котором она представлена в финансовом отчете, называется балансовой стоимостью актива (bookvalue)  Следующий пример внесет пояснения Допустим, 1 января 20х0 года вы покупает дом за 100000 долл. и в целях получения прибыли сдаете его в аренду Вы вкладывает в покупку дома 20000 долл. своих собственных сбережений (назовем это финансированием за счет собственных средств) и берете ссуду в размере 80000 долл. под залог недвижимости (финансирование за счет заемных средств) Фактически речь идет об организации своего рода компании по операциям с недвижимым имуществом, поэтому дальше будем анализировать ситуацию с этой точки зрения В табл. 7 показан начальный балансовый отчет такой компании. Сумма, заплаченная за недвижимость — 100000 долл., распределяется между стоимостью земли и стоимостью строения С самого начала все активы и обязательств учитываются в соответствии с их рыночной ценой Однако далее балансовая и рыночная оценка имущества будут расходиться Бухгалтеры снижают стоимость строения несмотря даже на то, что его рыночная цена повышается Балансовая стоимость земли остается неизменной Допустим, 2 января кто-либо делает вам предложение на продажу вашей недвижимости за 150000 долл. В балансовом отчете вашей фирмы ЛВС ее стоимость все еще< 100000 долл. (без амортизации за один день) Это балансовая стоимость недвижимости Однако ее реальная стоимость — 150000 долл. Эта цена отражает рыночную оценку недвижимости

Таблица 7.1. Баланс компании ABС 1 января 20х0 г активы Земельный участок                                       25000 долл.  Здание                                                              75000 долл.  Обязательства                                                Ссуда под залог недвижимости                  80000 долл. Собственный капитал                                  20000 долл.

В табл. 7 2 отражен баланс компании АВС на 2 января 20х0 г, но уже с учетом рыночной оценки активов В нем рыночная цена собственности уже 150000 долл., а ссуда под недвижимость осталась неизменной с предыдущего дня Какой критерий оценки стоимости вы используете для того, чтобы определить Размер собственного капитала этой условной фирмы или стоимость имущества вашего Домохозяйства за вычетом обязательств5? Если для этого используется балансовая стоимость собственного капитала, ответ — 20000 долл., что составляет сумму, инвестированную за счет собственных средств Но если анализ ведется с позиций рыночной оценки, то собственный капитал (соответственно и имущество домохозяйства) составляет 70000 долл. Необходимо акцентировать внимание пользователей финансовой отчетности на том, чтобы они не рассматривали балансовую стоимость активов с учетом их рыночных цен до тех пор, пока не будет произведена специальная переоценка бухгалтерского баланса,отражающая текущие рыночные цены активов.

ВЛИЯНИЕ ИНФОРМАЦИИ НА КУРС ЦЕННЫХ БУМАГ

В начале главы было сказано, что рыночная цена актива — это удобное средство для измерения базисной стоимости актива. В этом разделе будут рассмотрены причины, позволившие сделать такое утверждение. Иногда курс акций компании "подскакивает" в ответ на публичное сообщение о ее будущих перспективах. Предположим, например, что фармацевтическая компания QRS объявила, что ее научные сотрудники открыли новое лекарство от насморка. В связи с этой новостью, вероятнее всего, курс акций компании резко возрастет Однако, если будет объявлено, что против QRS выдвинуто судебное обвинение, влекущее за собой возможные миллионные выплаты компенсаций покупателям одного из лекарств, выпускаемых компанией, ее акции, скорее всего, упадут в цене Таким образом, можно говорить о том, что рынок акций реагирует на информацию, содержащуюся в таких заявлениях. Это подразумевает то, что, как минимум, некоторые из инвесторов, покупающие и продающие акции компании QRS, следят за основными факторами, определяющими курс ее акций. При изменении таких факторов соответствующим образом изменяется и курс В самом деле, если курс акции не изменился при оглашении какой-либо важной информации, многие аналитики финансового рынка могут заявить, что новость уже отражена в стоимости акций Именно такого рода зависимость отражается гипотезой эффективного рынка.

ГИПОТЕЗА ЭФФЕКТИВНОГО РЫНКА

Гипотеза эффективного рынка, ГЭР (efficientmarketshypothesis, ЕМН)утверждает, что текущие рыночные цены активов полностью отражают общедоступную для всех инвесторов информацию о факторах, которые могут отразиться на стоимости активов6. Причины, объясняющие суть ГЭР, могут быть рассмотрены на следующем, отчасти упрощенном примере. Он описывает действия финансового аналитика при принятии решения относительно покупки акций какой-либо конкретной компании. Сначала аналитик собирает информацию о компании и о любых факторах, которые могут повлиять на ее деятельность Затем он анализирует собранные на текущий момент (ТО) материалы и делает попытку оценить курс акций в будущем (Т1). Эту оценку предполагаемой цены акций обозначим как Р (1). Исходя из текущего курса акций — Р (0), — аналитик может вычислить ожидаемуюдоходность вложений в эти акции - r: Однако на этом работа аналитика не заканчивается. Понимая, что данные, которыми он оперирует, не совершенны (подвержены ошибкам или влиянию непредвиденных событий), он должен также определить диапазон, в котором возможно колебание ожидаемого курса акций. В частности, ему необходимо установить дисперсию значений из этого диапазона относительно наиболее точной оценки и вероятность отклонений заданных размеров от этой оценки. Такой анализ покажет возможные отклонения предполагаемых ставок доходности от ожидаемой доходности, а также вероятность возникновения таких отклонений. Очевидно, что чем точнее и полнее информация, тем меньше разброс возможных значений по отношению к вычисленной цене акций и, соответственно, меньше риск для инвестирования. Теперь, на основании полученных предварительных значений по ожидаемой доходности и ее возможным отклонениям (дисперсии), аналитик принимает решение о том, сколько акций необходимо продать или какую сумму денег можно инвестировать в покупку акций данной корпорации. Объем предстоящих операций зависит как от соотношения доходности и риска этих ценных бумаг по сравнению с альтернативными вариантами инвестирования, так и от объема инвестируемых средств. Чем выше "уровень ожидаемой доходности и больше средств имеет инвестор, тем большее количество акций аналитик советовал бы купить или продать. И наоборот, чем больше дисперсия (те чем менее точна имеющаяся информация), тем меньше был бы рекомендуемый объем операций с ценными бумагами. Для того чтобы понять, как определяется рыночная цена акций, рассмотрим совокупность оценок, предоставленных всеми аналитиками, и предположим, что рынок находится в состоянии устойчивого равновесия. Другими словами, на рынке акций установилась равновесная цена, означающая, что спрос на них соответствует предложению. Оценки аналитиков могут отличаться по двум причинам. 1. Они имеют доступ к разному объему информации (хотя предполагается, что доступ к свободно распространяемой информации возможен для всех). 2. Они расходятся в толковании того, каким образом факторы, упомянутые в этой информации, повлияют на будущий курс акций. Тем не менее, каждый из аналитиков пришел к определенному выводу относительно того, сколько ценных бумаг покупать или продавать по текущей рыночной цене г (0). Совокупность этих решений сформирует общий объем спроса на акции компании по цене Р (0). Предположим далее, что инвесторы начали выполнять рекомендации финансовых аналитиков В результате, если рыночный курс акций изначально был слишком низ-м, то спрос превышает предложение и в этом случае следует ожидать роста котировок. И наоборот, если на рынке обращается большее количество акций, чем это диктуется спросом, следует ожидать падения курса акций. Таким образом, рыночная цена -4№и формируется как среднее взвешенноезначение всех мнений финансовых аналитиков о том, какой она должна быть. Ключевой вопрос состоит в том, какова природа такого взвешивания? В связи с тем что процесс "голосования" осуществляется долларами, аналитики с наибольшим влиянием среди клиентов будут контролировать большие суммы денег, а среди них в свою очередь, наиболее востребованными будут мнения тех, кто обладает наиболее вескими суждениями о рыночной ситуации. Примите во внимание также то, что аналитики с наиболее вескими, с их точки зрения, решениями полагают, что они владеют наиболее полной и точной информацией (что позволяет сузить дисперсию по отношению к предполагаемому значению доходности). Более того, те из них, которые часто ошибаются в своих оценках, рано или поздно потеряют своих клиентов, а те аналитики, которые верят в безошибочность своей информации и чьи клиенты обладают большими инвестиционными возможностями в конце концов также могут потерпеть фиаско из за своей самоуверенности. Исходя из всего вышесказанного можно прийти к заключению, что рыночная цена акций будет соответствовать некоей средневзвешенной цене, основанной на мнении тех финансовых аналитиков, которые имеют наиболее веские и аргументированные суждения, владеют наибольшим объемом информации и к чьему мнению прислушиваются наиболее влиятельные инвесторы. Таким образом, справедливое, или истинное, значение стоимости акций, выраженное в их рыночных ценах, будет более точным, чем стоимостная оценка некоего среднего, типичного аналитика. Теперь предположим, что вы занимаете должность финансового аналитика и обнаружили акции, рыночная цена которых достаточна низка и в связи с этим предоставляется перспектива осуществления выгодной операции. Исходя из предыдущего обсуждения существует два варианта развития ситуации. 1. Вы действительно можете провести выгодную операцию. Ваша оценка будущего курса акций более точна (т.е. вы обладаете более точной информацией о возможных будущих событиях, которые отразятся на цене акций, или вы более скрупулезно обработали и проанализировали имеющуюся информацию). 2. Другие аналитики информированы более полно, чем вы или они лучше проанализировали доступную информацию, и ваша операция закончится провалом. Существуют достаточно веские причины, чтобы считать, что уровень профессионализма экспертов и аналитиков очень высок. • Получение огромных денежных вознаграждений теми из аналитиков, чьими рекомендациями остаются довольны состоятельные клиенты, вовлекают в эту работу большое количество умных и трудолюбивых людей. • Сравнительная простота вхождения в этот бизнес подразумевает то, что конкуренция заставит аналитиков изыскивать доступ к наиболее полной и точной информации и разрабатывать более эффективные методы ее обработки. • Фондовый рынок существует уже достаточно долго, чтобы эти конкурентные силы возымели свое действие. Именно в связи с тем, что профессиональные аналитики конкурируют друг с другом, рыночная цена все более точно отражает истинную, справедливую стоимость финансовых активов и все труднее находить выгодные возможности для реализации аналитических разработок.