2. Анализ ипотечного кредитования в современных российских условиях

Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России²

Объем ипотечных кредитов, выданных в течение 2012 года, может составить 800 млрд. — 1 трлн. руб. В течение 2011 года ипотечным кредитованием воспользовались 520 тыс. заемщиков, а в текущем году эта цифра может вырасти до 650 тыс. человек. Только за первые два месяца 2012 года выдано более 73 тыс. ипотечных кредитов на 103 млрд. руб. В перспективе в течение ближайших пяти лет к помощи ипотеки при приобретении жилья могут прибегнуть около 2-3 млн. семей. Такие данные привел генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в своем выступлении на X всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», прошедшей 25 апреля в Москве и организованной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Информационным агентством AK&M.

Всего за 2011 год было выдано ипотечных кредитов на 713 млрд. руб., что на 90% превысило уровень 2010 года, а также, по подсчетам AK&M, на 19% выше ранее прогнозировавшегося уровня (600 млрд.).

За 2011 год объем ипотечной задолженности на балансах банков, по данным АИЖК, увеличился на 30.6% до 1.5 трлн. руб. Произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля. Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 30 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд. руб. Почти в два раза (с 7.8% до 4.7%) сократилась ее доля в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако серьезной проблемой остаются высокие ставки по ипотечным кредитам. Средневзвешенная ставка в феврале 2012 года составила 11.9%, что демонстрирует тенденцию к плавному росту (ноябрь 2011 года — 11.4%, декабрь — 11.6%, январь 2012 года — 11.8%). По прогнозам АИЖК, в первой половине года возможно повышение ставок до 12.5%. Такие данные объясняют, почему только 9% россиян считают ипотечное кредитование на покупку жилья доступным — об этом сообщила в своем выступлении генеральный директор НАФИ Гузелия Имаева. Она добавила, что 81% населения России не может воспользоваться данным видом кредитования, чтобы улучшить свои жилищные условия. По данным исследования, которое провело НАФИ, россияне (кроме жителей Москвы) считают, что оптимальными параметрами ипотечного кредитования являются процентная ставка в 7.5%, срок кредита — 10 лет и ежемесячная оплата 15 тыс. руб. Объем рынка ипотеки сдерживается низким уровнем доходов населения и нестабильностью доходов.

Возможные способы решения проблемы обсудили участники конференции. На удорожание ипотечных кредитов влияют уровень ликвидности кредитных организаций, ставки привлечения ресурсов на межбанковском рынке, отметил в своем выступлении президент Ассоциации региональных банков России (АРБР) Анатолий Аксаков.

На ситуацию со ставками влияет принятие закона № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который усложнил работу банков по взысканию задолженности и реализации залогов. Согласно этому закону, в случае, если должник при невозможности расплатиться возвращает банку квартиру, то даже если стоимости недвижимости недостаточно для погашения ипотечного кредита, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной. В таких ситуациях банки несут потери, т.к. получают подешевевшую квартиру, которая при продаже не покроет сумму оставшейся задолженности. Чтобы снизить риски, банки будут вынуждены поднимать первоначальный взнос и ставки по кредитам, прогнозируют участники рынка.

Такие законы работают против добросовестных заемщиков, отметил А.Аксаков. АРБР подготовила соответствующие поправки в 405-ФЗ, которые будут направлены в Министерство экономического развития. Один из способов снизить ставки, при этом не повышая риски для банков, — расширение ипотечного страхования. Нина Смирнова, генеральный директор СК АИЖК, рассказала об итогах применения этого вида страхования в России. Кредиты с ипотечной страховкой стали выдаваться с лета 2010 года. На 1 января 2012 года кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием выдавали 89 банков, договоры ипотечного страхования заключали 24 страховые компании. Всего за 2010–2011 год выдано на 12.2 млрд. руб. ипотечных кредитов со страховкой, заключено 7.6 тыс. договоров ипотечного страхования. Для упрощения совместной работы СК АИЖК, банков и страховщиков нужно дополнительно стандартизировать методы работы оценочных компаний, считает Н.Смирнова.

Однако жизнеспособность этой системы также поставлена под вопрос со вступлением в силу закона 405-ФЗ, отметил в своем выступлении руководитель юридического департамента банка «Дельтакредит» Игорь Шкляр. При обнулении долга договор страхования досрочно прекращает свое действие, а страховой случай не может наступить. И страховка, соответственно, не компенсирует банку понесенные убытки. Вопрос может быть решен принятием поправок в закон, согласно которым при обнулении долга задолженность не прекращается, а погашается за счет выплаты страхового возмещения. В противном случае банки будут вынуждены дополнительно поднимать ставки и уровень первоначального взноса.

Одним из драйверов развития рынка являются ипотечные ценные бумаги, но таких сделок пока немного. Как рассказала в своем выступлении заместитель директора департамента структурированных продуктов АИЖК Елена Музыкина, доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования не превышает 10%. Начиная с 2006 года, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд. руб. и 13 трансграничных сделок более чем на 61 млрд. руб. В 2011 году было закрыто 7 сделок на 46.4 млрд. руб.

Вопросы секьюритизации ипотечных бумаг затронул в своем выступлении и Сергей Кадук, начальник Управления долговых рынков ООО «ВЭБ Капитал». Он отметил, что стоимость привлечения капитала для банков постоянно растет — так, по сравнению с январем-сентябрем 2011 года ставки привлечения на рынках капитала выросли примерно на 2-2.5%. В то же время повышать аналогичным образом ставки по выдаче ипотечных кредитов банки не могут и теряют прибыль. В качестве выхода С. Кадук наметил несколько банковских стратегий, включая секьюритизацию (для банков с выдачей ипотечных кредитов в объеме от 1.5-2 млрд. руб. в год), продажу портфеля (для банков с выдачей менее 100 млн. руб. в месяц и низким уровнем собственного капитала) или поиск промежуточного фондирования.

Также участники конференции обсудили другие проблемы, возникающие с применением 405-ФЗ, в частности, заявительный порядок регистрации ипотеки. Раньше момент возникновения ипотеки наступал при регистрации права собственности на объект недвижимости. Эта запись показывала обременение собственности и служила отправной точкой при оспаривании сделки. При уведомительном порядке регистрации ипотеки риск банка получить оспариваемую сделку существенно вырастает, потому что внесение сделки в реестр ставится в зависимость от сознательности заемщика.

Обсуждалась в ходе дискуссии и передача регистрации сделок с недвижимостью нотариусам. Согласно 405-ФЗ, нотариусы и их помощники теперь могут подавать необходимые документы в органы Росреестра от лица своего клиента. Это позволит сократить сроки регистрации и снизить издержки для всех участвующих сторон, а также облегчить обращение взыскания на заложенную недвижимость.

Кроме того, пока участники рынка ипотечного кредитования и юристы говорят о недостатках нового документа и способах их устранения, нотариусы вынуждены применять новый ФЗ на практике. Как отметила Марина Брагина, председатель Комиссии по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата Московской нотариальной палаты, специалистов беспокоит неточность некоторых формулировок 405-ФЗ и их несовпадение с другими законами. Однако если у других участников ипотечных правоотношений есть право выбора, воспользоваться ли услугами нотариуса, то у нотариуса нет права отказаться удостоверять договор об ипотеке. «Ни одной стороне, ни одному участнику этих правоотношений закон не вменил ответственности за то, что он делает по этому пока еще непонятному закону. Только нам. То есть, все ничего не понимают, а отвечаем за это мы, нотариусы. Очень неприятно оказаться в такой ситуации», — подчеркнула М.Брагина.

Наконец, остается открытым вопрос о том, какие группы населения станут основными получателями ипотечных кредитов в ближайшие годы. Как рассказал в своем выступлении Анатолий Вишневский, директор Института демографии ГУ-ВШЭ (ИДЕМ), в течение предстоящих 20 лет в России число людей в возрасте от 20 до 40 лет сократится с 45 млн. до 30–32 млн., а в возрасте старше 60 лет — вырастет с 25 до 32–37 млн. Соответственно, роль пожилых людей на потребительском рынке возрастет, что не может не сказаться на рынке жилья и ипотеке.

Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» рассказала, что в России очень большая доля собственников жилья (около 73%), в жилье на правах социального найма проживают 16% граждан, а еще 11% — снимают квартиру на свободном рынке. Законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения, сектор находится в теневой зоне, отсутствуют экономические стимулы его развития. Докладчик предложила внести ряд поправок в ГК и в другие законы, в частности, ввести понятие «доходный дом» и стимулировать банки выдавать кредиты на строительство таких домов.

По итогам конференции очевидно, что быстрое развитие ипотеки наряду с новыми возможностями для всех участников ставит перед российским рынком и ряд серьезных новых проблем, которые требуют комплексного подхода в своем решении и привлечения лучших международных практик. Все перечисленные и другие вопросы обсуждались в ходе конференции «Ипотечное кредитование в России» 25 апреля в Москве. В работе конференции приняли участие более 200 представителей профильных министерств и ведомств, региональных ипотечных агентств, банковского сообщества, юридических и нотариальных компаний, ипотечных брокеров, аналитических институтов.

Таким образом, можно сделать вывод, что ключевыми факторами, определяющими «лицо» российской ипотеки в 2012 году являются, безусловно, экономические изменения и законодательные новеллы конца 2011-го, ставшие основой для целого ряда будущих трендов.

Повышение процентных ставок. По сравнению с прошлым годом, в первой половине 2012-го можно ожидать повышения средневзвешенной ипотечной ставки на 0,2-0,5 п.п. Итоговая цифра будет во многом зависеть от возможностей крупных игроков рынка найти баланс между интересами заемщиков и своими собственными. Вместе с тем, такое повышение, хотя и предполагает существенные дополнительные расходы, но не является «заградительным», таким образом общая доступность ипотеки сохранится примерно на том же уровне.

Ужесточение требований к заемщикам. Ряд нормативных актов, принятых в прошлом году, заметно ухудшил положение банков и увеличил их кредитные риски (законодательная отмена моратория на досрочное погашение кредита, запрет на взыскание задолженности сверх стоимости предмета залога и др.) В связи с этим банки вряд ли будут активно продвигать программы с небольшим первоначальным взносом и определенно усовершенствуют внутреннюю систему оценки платежеспособности заемщика.

Снижение конкуренции. Сложности, связанные с недостатком фондирования, вынуждают ряд ипотечных банков уходить с рынка, передавая свои портфели более крупным игрокам, имеющим доступ к недорогим государственным или иностранным деньгам. В целом, эта тенденция не должна оказать существенного влияния на общее состояние ипотеки, поскольку значительная ее доля и ранее была сосредоточена в руках 3-5 ключевых кредиторов.

Развитие социальной ипотеки. Доля частично субсидированных за счет федерального и регионального бюджетов ипотечных кредитов была весьма велика и в прошлом году – более того, именно с этим направлением многие эксперты связывают общий рост выдачи ипотеки в нашей стране. Одним из наиболее удачных проектов в даннйо области стала «Народная ипотека» в Краснодарском крае. В 2012 появятся новые подобные программы – в частности, уже ведется пилотная обкатка предложения АИЖК для молодых ученых и разработка специальных условий ипотеки для врачей, учителей и молодых инженеров.