2.1 Ипотека и этапы получения ипотечного кредита

Ипотека -- это залог недвижимого имущества в целях обеспечения обязательства.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства:

1.по кредитному договору;

2.по договору займа;

3.иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Ипотека = Ипотечное кредитование

При ипотечном кредитовании банком выдается кредит на покупку недвижимого имущества, которое и становится предметом залога (либо в залог передается уже имеющееся недвижимое имущество).

Недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обеспечивает гарантию возврата банку выданного ипотечного кредита (т. е. обеспечивает обязательство возврату кредита).

В случае невозврата кредита в установленном ра3, мере и в срок, банк вправе возместить свои затраты путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Договор об ипотеке -- соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).

Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме (т. е. без нотариального удостоверения) и подлежит государственной регистрации.

Напомним, что договор об ипотеке может быть заключен в обеспечение обязательства:

-по кредитному договору;

-по договору займа;

-иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель.

Залогодержатель (кредитор по кредитному договору) -- кредитная организация (банк), которая принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства[6, стр.33].

Кредитной организацией является юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции. Банк является одним из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности, следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

В рассматриваемых отношениях в качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

Залогодатель (заемщик по кредитному договору) -- лицо, которое передает в залог свое имущество. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Этапы предоставления ипотеки

Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов определены в постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из 7 основных этапов.

Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика

Этап 2. Оценка вероятности погашения кредита

Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Заемщик

Кредитор

-пишет заявление;

-заполняет анкету по имеющейся в банке форме;

-предоставляет в банк ряд документов, согласно перечню банка

-проверяет документы, предоставленные заемщиком;

-оценивает его платежеспособность;

-принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.

При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения)

Этап 3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора

1 вариант. Зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, заемщик подбирает подходящее по стоимости жилье и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

2 вариант. Если заемщик подобрал себе жилье до обращения к кредитору, то в этом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Этап 4. Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости

Этап 5. Заключение ипотечной сделки

В случае положительного решения кредитора заемщик:

· вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

· заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом жилья;

· заключает кредитный договор, договор залога с кредитором;

· оформляет государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе РФ договора купли-продажи недвижимости, договора залога недвижимости (договор ипотеки), закладной (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения

Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Средства передаются безналичным расчетом с банковского счета заемщика на счет продавца либо наличным расчетом с помощью банковской ячейки.

Этап 7. Страхование

Заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитующей организации вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии[6, стр.49-52].

Все вышеперечисленные этапы в разных кредитных организациях могут проводиться в разном порядке в зависимости от условий конкретной ипотечной сделки.