1.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Основными проблемами ипотечного кредитования являются:

общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);

существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента как закладная;

ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок - 10-15 лет, высокие процентные ставки - в среднем 10-13% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.

Переломным годом для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008. В течение года поменялись не только принципы взаимодействия банков с клиентами, но и в целом изменился взгляд на сам процесс ипотеки. Ранее программы ипотечного кредитования позиционировались как наиболее «человечные» банковские услуги, максимально направленные на увеличение благосостояния граждан. В настоящий же момент термин «ипотека» стал ассоциироваться, прежде всего, с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках всего мира, что послужило одной из причин мирового финансового кризиса [16].

На сегодняшний день получить ипотечный кредит в России почти невозможно. На начало 2009 года возникли сложности с ранее выданными кредитами, в целом ипотечное кредитование в России фактически парализовано.

По данным экспертов в данной сфере, с начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. Например, в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков.

На сегодняшний момент большинство банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности в данном сегменте, предъявляют слишком строгие требования к потенциальным заемщикам, а также предлагают очень высокую ставку по ипотечному кредиту. По словам экспертов, на сегодня удовлетворяется не более 10-12% от общего числа заявок на получение ипотечного кредита.

Для понимания того, почему возникли проблемы в сфере ипотечного кредитования, необходимо провести анализ процессов, происходившие некоторое время назад в США. Сравнение процессов ипотечного кредитования в России в целом базируется на принципах кредитования в США, поэтому данное сравнение вполне логично и целесообразно. При этом разница в масштабах ипотечных рынков России и США не играет особой роли при сравнении, поскольку в основе заложены единые механизмы и принципы.

В целом можно сказать, что ресурсы российский банков, использованные для развития ипотечного кредитования в большей своей массе заимствованы из иностранных банков, поэтому негативные процессы в сфере ипотечного кредитования в мире имеют прямое влияние на российский рынок ипотечного кредитования [16].

Проблемы ипотечного кредитования в Америке начались тогда, когда банки, стремясь сохранить темпы выдачи ипотечных кредитов и роста своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так называемые «высокорискованные» ипотечные кредиты заемщикам с сомнительной кредитной историей или тем заемщикам, чей уровень дохода не был подтвержден официально. Через некоторое количество времени выяснилось, что американские инвесторы не проявляют интереса к этому сектору кредитования, и банкам стало трудно рефинансировать «высокорискованные» ипотечные портфели. Из-за этого они вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в секторе «высокорискованных» кредитов начал увеличиваться объем задолженности заемщиков перед банками-кредиторами. Вскоре доля дефолтов по «высокорискованным» ипотечным кредитам превысила 30%.

Несмотря на лояльные условия выдачи кредитов с высоким уровнем риска, спрос на недвижимость неуклонно падал. Началась стагнация рынка недвижимости, цены начали падать. Результатом этого стало увеличение стоимости рефинансирования ипотечных портфелей, и банки начали предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Например, к началу 2007 года банки пытались продать «высокорискованные» кредиты за половину их номинальной стоимости.

В результате всех этих процессов банки и другие кредитные организации понесли значительные убытки. Например, в июле 2007 года один из лидеров рынка «высокорискованного» кредитования, инвестиционная компания Bear Steams, объявила о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов. Далее процессы стали развиваться по принципу цепной реакции.

Кроме того, значительную роль в начале кризиса в США сыграл тот факт, что участники рынка начали массово выпускать ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций были обеспечены не чем иным, как предыдущими выпусками, то есть не имели под собой реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги серьезно обесценились. Таким образом, процессы на рынке ипотечного кредитования в Америке повлекли за собой преобразования и на российском ипотечном рынке.

По данным Минэкономразвития, к декабрю 2008 года дефолты на российском рынке наступили по 10 процентам ипотечных кредитов. При этом эксперты отрасли утверждают, что объем задолженности населения перед банками может достичь 400 миллиардов рублей (при том, что весь объем выдачи ипотеки в России за 2007 год составил 557 миллиардов рублей). При этом каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.

В целом можно сказать, что в России также были довольно лояльные условия для получения ипотечного кредита. Например, пытаясь привлечь клиентов, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.

Учитывая приведенную выше статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть российских ипотечных кредитов с инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение американского сценария, что в целом уже начало подтверждаться оперативными статистическими данными.

Поэтому российские банкиры начали в срочном порядке изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к заемщикам и менять условия для уже выданных кредитов.

Данную ситуацию еще более осложняет тот факт, что, стремясь любым образом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, вследствие начавшихся трудностей, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.

Таким образом, наступил момент, когда стало ясно, что самостоятельно российский банки не смогут справиться с возникшими проблемами. Для решения проблем правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению российского ипотечного рынка, определив на роль спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.

В результате было решено, что банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. При этом «Дефолтные» облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков. Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма, составляет 200 миллиардов рублей.

При этом возникла следующая проблема - обеспечение гарантий АИЖК, которые предоставляются на «дефолтные» («высокорискованные») ипотечные облигации. Выяснилось, что «дефолтные» облигации обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.

Следовательно, гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.

Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока не происходит.