3.1 Основные проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Система ипотечного кредитования в России стала развиваться высокими темпами, начиная с 2010 г., обеспечивая существенный ежегодный прирост объемов выданных кредитов, как в количественном, так и в стоимостном выражении.

Тем не менее, в течение всего последующего после кризиса 2008-2009 гг. периода, на рынок ипотечного кредитования в России оказывали влияние определенные факторы, которые препятствовали реализации сложившихся предпосылок его интенсивного развития.

Одним из основных факторов, негативно влияющим на развитие ипотечного кредитования, являлась нестабильность общей экономической ситуации в России. Примерно со второй половины 2014 г. в РФ начался полномасштабный финансовый кризис.

Динамикой последних пяти лет было ежегодное увеличение средней заработной платы работников как в целом по России, так и в разрезе отдельных федеральных округов. Однако, во-первых, наблюдается значительное различие данного показателя по федеральным округам - более чем в 2 раза, во-вторых, неравномерное изменение показателя в течение года по месяцам - реальные доходы граждан то снижаются, то повышаются, а в основном снижаются, т.е. наблюдаются скачки финансовой стабильности граждан [24]. Особенно наглядно это проявляется в результате исследования динамики среднемесячной заработной платы граждан России с января 2014 по январь 2015 г. (рисунок 27).

Таким образом, финансовая нестабильность граждан ведет к увеличению рисков коммерческих банков, связанных с ипотечным кредитованием, что, в свою очередь, является одним из факторов, влияющих на увеличение ставки по ипотечным кредитам, как наиболее долгосрочным и, соответственно, рискованным. Поэтому ставки по ипотечным кредитам в России существенно выше, чем в ряде зарубежных стран.

Рис. 27 Динамика среднемесячной заработной платы граждан с января 2014 г. по январь 2015 г. (в среднем по России) Составлено по данным: Федеральной службы государственной статистики

Несмотря на снижение ключевой ставки сначала до 15% (с 30.01.2015 г.), а потом и до 14% (с 16.03.2015 г.), процентные ставки по кредитам с начала 2015 г. установились на достаточно высоком уровне. Ставки по ипотечным кредитам ряда крупнейших банков России на конец февраля - начало марта 2015 г. представлены в Приложении 9.

Данная проблема существует и будет существовать потому что:

- во-первых, радикальное снижение ставок ни один банк на себя не возьмет;

- во-вторых, ставка кредита не может превышать ставку рефинансирования менее чем на 1 процентный пункт - сейчас она составляет 11 %.

Немаловажную роль в препятствии развитию ипотечного кредитования в России играл и социальный фактор. С одной стороны, за последние годы государство сделало многое, чтобы приблизить ипотеку к широким слоям населения и сделать ее более доступной. В рамках действующих льготных программ военнослужащие, матери-одиночки, многодетные семьи, молодые специалисты имели возможность оформить ипотеку в среднем под 11 % годовых (при существующих в коммерческих банках ипотечных кредитах под 14% и выше). С другой стороны, для семей с минимальным доходом при условии внесения первоначального взноса и данные условия оказывались недоступными. При этом и сами банки оказывались избирательными в вопросе ипотеки: кредиты выдавались заемщикам с достаточно высокими доходами.

Следующий фактор, негативно влияющий на развитие ипотечного кредитования, - усиление монополизации рынка жилищного строительства. На сегодняшний день рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране относительно мало строительных организаций, которые занимаются строительством жилой недвижимости, здоровая конкуренция между застройщиками отсутствует, а, значит, искусственно удерживаются цены на жилье на очень высокой отметке, преодолеть которую, многим желающим приобрести недвижимость, оказывается не под силу. Коммерческие банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют строительные компании.

Также можно выделить недостаток у коммерческих банков так называемых «длинных денег», т.к. большинство вкладчиков предпочитает делать депозиты на срок не более года. Банки гораздо больше заинтересованы в краткосрочных потребительских кредитах, так как затраты на них быстро окупаются по более выгодным процентным ставкам. Поэтому в кредитных портфелях коммерческих банков ипотечные кредиты занимают достаточно скромное место [22]. Например, в структуре кредитного портфеля Сбербанка России - крупнейшего ипотечного кредитора, который на 1 января 2015 года выдал более половины всех ипотечных кредитов в стране - на долю ипотечного кредитования приходится менее 50% (рисунок 28).

В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом.

Рис. 28 Структура кредитного портфеля ФЛ ПАО «Сбербанк России на 1.1.2015 г. Составлено по данным: Сбербанка России

Определенным препятствием для этого может стать недостаточная развитость вторичного рынка ипотечного кредитования, о чем свидетельствует низкая доля рефинансирования АИЖК в общем объеме выданных кредитов - менее 2% по итогам 2015 г. (рисунок 29).

Рис. 29 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям Составлено по данным: Банк России

В общем и целом, проблемы развития ипотечного кредитования, сложившиеся на протяжении всего анализируемого периода и усугубившиеся в современных условиях экономической нестабильности, можно классифицировать на четыре основных вида (Приложение 10).

Данные проблемы, свойственные рынку ипотечного жилищного кредитования в целом, усугубились дополнительными негативными факторами, возникшим в результате ухудшения экономической ситуации в стране за период со второй половины 2014 г. до настоящего времени.

Существенное падение цен на нефть в ноябре- декабре 2014 г. (до уровня 45-60 долл. за баррель) в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках, в середине декабря 2014 г. совпало с периодом выплат российских компаний по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего снижения цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение Банка России о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17% годовых.

Данные обстоятельства, положительно сказавшиеся на объемах ипотечного кредитования в декабре 2014 г., послужили фактором дестабилизации ипотечного рынка в целом с января 2015 г.

Значимой проблемой для рынка ипотечного кредитования современного периода становится и рост инфляции. Несмотря на то, что на протяжении последних лет уровень инфляции был относительно невысоким, его негативное влияние на систему ипотечного кредитования выражалось, прежде всего, в двух основных аспектах [28, c.112].:

- физические лица, сбережения которых выступают одним из источников ресурсной базы ипотечного кредитования, ограничивали объемы размещения своих средств на депозитных счетах;

- банки в связи с этим снижали уровень и объемы услуг по кредитованию, прежде всего, по ипотечному.

Рост инфляции оказывает негативное влияние, в первую очередь, на кредитоспособность заемщиков. Соответственно, данное обстоятельство отрицательно повлияет на принятие решения о взятии ипотечного кредита большинства потенциальных клиентов в ближайшее время.

Еще одной существенной проблемой ипотечного кредитования на современном этапе является ситуация, в которой оказались ипотечные валютные заемщики. Повышение ключевой ставки, рост курса валют и сложная политическая ситуация повлекли за собой огромные финансовые сложности у большинства ипотечных заемщиков, которые взяли кредит в долларах и евро.

Что касается ожидаемых тенденций дальнейшего существования и развития рынка ИЖК, то анализ сложившейся ситуации позволяет сделать вывод, что экономическая обстановка в России в 2016 году будет оставаться сложной, при этом не следует ожидать ухудшения условий ипотечного кредитования. Во всяком случае, в этом убеждены крупные девелоперы. Их представители утверждают, что рынок жилья в конце 2014 года протестировал потолок цен. Дальнейший их рост приведет к резкому падению продаж квартир и домов. Однако не все зависит только от застройщиков - окончательный ответ на вопрос о том, какой процент по ипотеке будет в 2016 году, даст состояние банковского сектора. Есть надежда на то, что негативные тенденции в экономике поменяют вектор развития на противоположный.