2.2 Анализ и оценка состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России в период экономической нестабильности

На современном этапе обеспечение граждан нашей страны комфортным, а главное доступным жильем является крайне актуальной проблемой.

Приобрести недвижимость на собственные средства способен далеко не каждый житель, поэтому перед населением встает вопрос привлечения заемных средств. И здесь наиболее приемлемой должна стать ипотека.

Проведем анализ ипотечного ранка жилищного кредитования в России на современном этапе.

В течение 2014-2015 гг. сокращалось число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций.

По состоянию на 1 июля 2015 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2014 года на 63 кредитные организации и составило 572 участника, из них 358 кредитных организаций предоставили в первом полугодии 2015 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.

Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 103 кредитные организации.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории ЦФО - 316, из них в Москве - 271; 80 участников находятся в Приволжском федеральном округе, из них 20 - в Республике Татарстан; наименьшее количество кредитных организаций (2 участника) приходится на Крымский федеральный округ

На рисунке 19 представлена динамика объемов выданных ипотечных кредитов в РФ.

Рис. 19 Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе ИЖК Составлено по данным: Банк России

По данным Банка России, в январе 2015 года выдано 43 025 ипотечных кредитов на общую сумму 70,5 млрд. рублей, что составляет порядка 90% от уровня января 2014 года как в количественном, так и в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,63 млн. рублей по сравнению с 1,73 млн. рублей по итогам 2014 года.

За первые два месяца 2015 года объемы выдач ипотечных кредитов в рублях составили 149,6 млрд. руб., что меньше, чем в первые два месяца 2014 года (197,3 млрд. руб., на 24,1%). Положительным моментом является то, что по прогнозам экспертов ожидался еще больший спад. Этого не произошло, так как банки выдавали ранее одобренные кредиты на прежних условиях.

При этом в декабре 2014 года был показан «рекордный» за все время объем выдач ипотечных кредитов - 223 млрд. руб., что объясняется ажиотажным спросом на квартиры в условиях резкой девальвации рубля.

Снижение объемов предоставленных ипотечных кредитов достигло «дна» в марте-апреле 2015 г после двукратного сокращения выдач в конце первого квартала 2015 г.

Динамика объема выдаваемых кредитов в иностранной валюте представлена на рисунке 20.

Рис. 20 Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте в России на 01.01.2011 - 01.01.2015гг. Составлено по данным: "Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал" ("Political management: Scientific Information and Education Web Journal")

Рисунок 19 показывает, что выдача валютных ипотечных кредитов уменьшилась в два раза - до 0,5 млрд. руб. с 1,0 млрд. руб. годом ранее (и более чем в 10 раз - по сравнению с декабрем 2014 года - 191 млн. руб. в феврале 2015 года против 2,3 млрд. руб. в последний месяц 2014 года). Нужно отметить, что в январе 2015 года по России в целом было выдано 9 валютных кредитов, а в феврале - 5. Средняя сумма выданных кредитов - более полумиллиона долларов США, поэтому можно констатировать, что валютная ипотека для массового рынка приостановлена.

Рассмотрим динамику процентных ставок по ипотечным кредитам - рисунок 21.

Рис. 21 Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях в 2009 - 2015гг., % Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Средневзвешенная ставка выдачи по рублевым ипотечным кредитам в январе 2015 года составила 14,2% годовых, что является максимальным значением с 2010 года. В третьем квартале 2015 года происходило снижение ставок участниками рынка по своим ипотечным программам: ставки снизили не менее 26 банков, включая лидеров рынка ипотечного жилищного кредитования. В итоге, за июль - сентябрь 2015 года средний размер снижения ставок, предлагаемых банками по своим ипотечными программам, составил 0,8-1 процентный пункт.

При этом в течение 2015 года наблюдалась волатильность средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, выданным за месяц: за период с января по декабрь 2015 года значение ставки варьировалось от 12,29 до 14,71% и в декабре 2015 года составило 12,92% (рисунок 22).

Рис. 22 Динамика объема и средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях Составлено по данным: Банк России

Сравнительная характеристика процентных ставок по ипотечным кредитам, выданным в рублях и в иностранной валюте представлена на рисунке 23.

Рис. 23 Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях и в валюте в России в 2011-2015гг., %Составлено по данным: Банк России

Процентные ставки по выдаваемым кредитам выросли на начало 2015 года на 2% по сравнению с летом 2014 года (как по рублевым, так и по валютным кредитам).

Утвержденная в середине марта 2015 года программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке помогла поддержать рынок ипотеки и отрасль жилищного строительства. В рамках программы для заемщика, приобретающего жилье на этапе строительства или в новостройке, ставка по ипотечному кредиту не должна превышать 12% годовых в рублях.

Динамика средневзвешенного срока кредитования по ипотечным жилищным кредитам в разрезе валют в 2009-2015 годах представлена на рисунке 24.

Рис. 24 Средневзвешенный срок кредитования по ипотечным жилищным кредитам в разрезе валют Составлено по данным: Банк России

Современное состояние рынка ипотечного кредитования характеризуется снижением срока кредитования на фоне кризисных явлений. Банки неохотно удлиняют сроки погашения кредитов до 20 - 25 лет, создавая различные препятствия и вынуждая заемщиков «идти» на более короткие сроки (10 -15 лет).

В региональном разрезе лидерами по объему выданных кредитов выступают Центральный и Приволжский федеральные округа, в совокупности, занимающие 50% рынка (Приложение 8).

На рисунке 25 представлена динамика просроченной задолженности по видам ипотечных кредитов.

Рис. 25 Динамика просроченной задолженности по видам ипотечных кредитов в России, млрд. руб.Составлено по данным: Банк России

Происходило увеличение задолженности по ИЖК в рублях и снижение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. По состоянию на 1 января 2016 года по сравнению с 1 января 2015 года величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 13,5%, составив 3851,2 млрд. руб., в иностранной валюте - снизилась на 4,0%, до 131,1 млрд. руб. в рублевом эквиваленте. Отмечалось увеличение доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК.

Удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2016 года по сравнению с 1 января 2015 года увеличился: по ИЖК в рублях - на 0,17 п.п., до 1,03%, в иностранной валюте - на 7,80 п.п., до 20,36%. В денежном выражении величина просроченной задолженности возросла по ИЖК, предоставленным в рублях, на 36,5%, по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, - на 55,7%, составив 39,5 и 26,7 млрд. руб. в рублевом эквиваленте соответственно (рисунок 2).

На рисунке 26 представлена динамика портфеля ипотечных кредитов и доля просрочки в нем.

На 01.02.2015 просрочка по ипотечным кредитам превысила 50 млрд. руб. (снижение просроченной задолженности в валюте в декабре 2012 года объясняется, видимо, действия Сбербанка - рефинансированием валютных кредитов кризисного периода (после 2009 года) в рубли или продажей их части - просрочка по валютным кредитам снизилась на 5 млрд. руб., а по рублевым - выросла на 3,5 млрд. руб.

Рис. 26 Динамика портфеля ипотечных кредитов и доли просрочки в нем в России на 01.02.2010 - 01.02.2015гг. Составлено по данным: "Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал" ("Political management: Scientific Information and Education Web Journal")

Следует отметить, что нестабильность на финансовом рынке пока не отразилась на вводе жилья. В целом по России в январе 2015 года было введено 6 189,7 млн. кв. м. Темп прироста составил 34,0% по отношению к январю 2014 года. При этом ввод индустриального жилья составил 3 481,8 млн. кв.м. Это на 27,7% больше, чем в январе 2014 года. Населением было построено за счет собственных и заемных средств 2 707,9 млн. кв. м. Темп прироста увеличился на 43,0% по отношению к январю 2014 года. В первом полугодии 2015 года будут достраиваться объекты, профинансированные ранее. Поскольку в 2014 году в продажах новостроек ипотека составляла 40-80%, наблюдаемое падение ипотеки сильно отразится на застройщиках. По данным некоторых представителей отрасли, доля ипотечных сделок в продажах в январе упала на 30-50%.

Основным драйвером роста предложения ипотечных кредитов является программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. На кредиты, предоставленные в рамках данной программы, приходится около 40% всех выдач второго третьего кварталов.

Основным фактором, ограничивающим спрос на ипотечные кредиты, является снижающаяся платежеспособность населения. Уровень ставок по ипотечным кредитам снизился с пиковых значений первого квартала на 1,4 п.п., до 13,2%, но по-прежнему остается выше среднего уровня 2014 г. (12,3%).

В будущем спрос на ипотечные кредиты может возрасти в случае дальнейшего снижения уровня процентных ставок. Для поддержки ипотечного кредитования Банк России снизил коэффициент риска в отношении наиболее качественных ипотечных ссуд с 50 до 35%. Кредитное качество портфеля ипотечных ссуд остается высоким. Доля «плохих» ссуд по сегменту в целом незначительна (2,9% на 1 октября 2015 г.).

Таким образом, состояние рынка ипотечного кредитования в 2014-2015 гг. характеризуется замедлением темпов роста, снижением объемов выданных ипотечных кредитов, снижением срока кредитования, сокращением числа кредитных организаций, увеличением доли просроченной задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по ИЖК. Основные причины несвоевременных выплат заемщиками по ранее взятым ипотечным кредитам - потеря работы и временные финансовые трудности. Однако все могло быть еще хуже. Если бы не государственная программа льготного ипотечного кредитования, падение рынка оказалось бы значительно глубже. С целью субсидирования льготной ипотечной ставки в 12 процентов из федерального бюджета РФ выделили 20 миллиардов рублей.

Вышеперечисленные тенденции обусловлены негативным влиянием финансового кризиса, который в наиболее острой степени проявил себя в конце 2014-2015 года. Наибольшим образом кризис отразился на ипотечных кредитах в иностранной валюте. При этом, положительным моментом, данного нелёгкого периода, является снижение процентных ставок по ИЖК на один-два процентных пункта, что для большинства заемщиков поначалу может показаться незначительным послаблением. Но подсчитав общую переплату по кредиту до и после снижения, любой покупатель частной недвижимости оценит эти позитивные изменения в банковских тарифах.